【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)流程簡談 概念 ? 什么是房地產(chǎn)開發(fā)？ ? 房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上，按照城市規(guī)劃要求進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。因此，取得國有土地使用權(quán)是房地產(chǎn)開發(fā)的前提，而房地產(chǎn)開發(fā)也并非僅限于房屋建設(shè)或者商品房屋的開發(fā)，而是包括土地開發(fā)和房屋開發(fā)在內(nèi)的開發(fā)經(jīng)營活動。簡言之，房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施、房屋建設(shè)的行為。 取得土地 ? 房地產(chǎn)土地市場： 一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。 ? 二級市場，是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。 ? 三級市場，是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。 取得土地方式 招標(biāo)、拍賣土地使用權(quán)：是商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房這六類用地獲取的主要方式； 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)：國家以土地所有者的身份將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)轉(zhuǎn)讓給提地使用者，土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金后取得的土地使用權(quán)；（部分商品房用地獲取方式） 劃撥國有土地使用權(quán)：房改房、經(jīng)濟(jì)適用房用地獲取的主要方式，縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，取得的國有土地使用權(quán)，或者經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)后無償取得的國有土地使用權(quán)。 ? 國有土地使用權(quán)出讓年限： ? 居住用地： 70年 ? 工業(yè)用地： 50年 ? 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地： 50年 ? 綜合或其它用地： 50年 ? 商業(yè)、旅游、娛樂用地： 40年 開發(fā)流程 ? 取得土地方式圖解 建設(shè)單位取得土地流程（一級土地市場） 土地掛牌公告購買掛牌文件繳納保證金及相關(guān)資料取得競 買人資格掛牌完成，簽訂成交確認(rèn)書項(xiàng)目立項(xiàng) ? 定義： ? 立項(xiàng)是投資建設(shè)項(xiàng)目領(lǐng)域的通用詞匯。特指建設(shè)項(xiàng)目已經(jīng)獲得政府投資計(jì)劃主管機(jī)關(guān)的行政許可（原稱立項(xiàng)批文），可以進(jìn)入項(xiàng)目實(shí)施階段。立項(xiàng)前的工作一般稱為項(xiàng)目前期（主要包括項(xiàng)目規(guī)劃、可行性研究、初步設(shè)計(jì)等），立項(xiàng)后的工作一般稱為項(xiàng)目實(shí)施（主要包括施工圖設(shè)計(jì)、招投標(biāo)、簽約、采購、施工及竣工驗(yàn)收、決算及項(xiàng)目后評價等）。 ? 由于投資主體、投資的行業(yè)、投資規(guī)模、項(xiàng)目性質(zhì)（盈利與非盈利等）的差異，政府有著不同的項(xiàng)目報批規(guī)定。按照前述要素將投資項(xiàng)目劃分為禁止類、限制類、許可類和鼓勵類等四類。除禁止類不允許建設(shè)外，其余的分別執(zhí)行審批制、核準(zhǔn)制和備案制。其立項(xiàng)審批所處的階段、要求提交報批的資料、報批前應(yīng)先行取得的其他行政許可各有不同。 項(xiàng)目立項(xiàng)流程 編制項(xiàng)目可行性研究報告 編制項(xiàng)目地震安全性評價報告 編制項(xiàng)目環(huán)境影響評價報告 委托具有相應(yīng)資質(zhì)機(jī)構(gòu)： 編制節(jié)能性評估報告 地震局出具審查意見 環(huán)保局出具審查意見 立項(xiàng)核準(zhǔn) 濟(jì)南市環(huán)境評估中心進(jìn)行技術(shù)評估并提出書面評估意見 編制地形圖 房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 項(xiàng)目登記備案證 （報建證） 房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)資質(zhì) ? 申報材料： ? 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報表 ? 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照正副本 ? 企業(yè)稅務(wù)登記證 ? 公司章程 ? 企業(yè)驗(yàn)資報告 ? 企業(yè)固定辦公場所證明 ? 企業(yè)組織機(jī)構(gòu)代碼證 ? 企業(yè)法人代表、總經(jīng)理任職文件；企業(yè)經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、財務(wù)等負(fù)責(zé)人任職文件 ? 企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員的職稱、資格證件、勞動合同，企業(yè)人員交納的養(yǎng)老保險證明材料 ? 企業(yè)專業(yè)技術(shù)人員職稱證 ? 1企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目的證明文件 ? 1法律、法規(guī)規(guī)定的其他文件材料。 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 ? 定義： ? 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 是建設(shè)單位在向土地管理部門申請征用、劃撥土地前，經(jīng)城鄉(xiāng)規(guī)劃行政主管部門確認(rèn)建設(shè)項(xiàng)目位置和范圍符合城鄉(xiāng)規(guī)劃的法定憑證，是建設(shè)單位用地的法律憑證。沒有此證的用地單位屬非法用地，房地產(chǎn)商的售房行為也屬非法，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 辦理 建設(shè)資金 30%落實(shí)證明 用地規(guī)劃許可申請表 環(huán)保局出具的環(huán)評批復(fù)意見 立項(xiàng)批文 1:500地形圖 國有土地出讓合同 土地勘測定界圖 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 注：按用地面積 /平方米繳納用地技術(shù)服務(wù)費(fèi) 《 國有土地使用權(quán)證 》 ? 定義： ? 《 國有土地使用權(quán)證 》 是指經(jīng)土地使用者申請，由城市各級人民政府頒發(fā)的國有土地使用權(quán)的法律憑證。該證主要載明土地使用者名稱，土地坐落、用途，土地使用權(quán)面積、使用年限和四至范圍。 《 國有土地使用權(quán)證 》 辦理 土地登記申請 地籍調(diào)查表 四鄰指界 全額土地出讓金及契稅、耕地占用稅 土地出讓合同 土地成交確認(rèn)書 企業(yè)營業(yè)執(zhí)照及法人身份證明 授權(quán)委托書 注：土地登記費(fèi)：企業(yè) 1000平方米以下 100元，每超過 500平方米內(nèi)加收 40元，最高不超過 4萬元。 《 國有土地使用權(quán)證 》 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 ? 定義： ? 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 ，由城市規(guī)劃行政主管部門依法核發(fā)，是確認(rèn)有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。它是有關(guān)建設(shè)工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證，是建設(shè)單位建設(shè)工程的法律憑證，是建設(shè)活動中接受監(jiān)督檢查時的法定依據(jù)。沒有此證的建設(shè)單位，其工程建筑是違章建筑，不能領(lǐng)取房地產(chǎn)權(quán)屬證件。 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 辦理 ? 一、申報條件： （ 1）建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表； （ 2）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或者備案文件（如為復(fù)印件，需核驗(yàn)原件）； （ 3）土地使用權(quán)屬證件（復(fù)印件，需核驗(yàn)原件）以及土地勘測定界圖，出讓用地還需提供國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同及補(bǔ)充協(xié)議（復(fù)印件，需核驗(yàn)原件）；申請道路、管線工程建設(shè)工程規(guī)劃許可的，可提供使用土地的證明文件； （ 4）符合國家標(biāo)準(zhǔn)和制圖規(guī)范規(guī)定的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案成果 3套（含公示牌小樣；需要編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，一并提供修建性詳細(xì)規(guī)劃成果）；市政管線和道路橋梁工程需提供裝訂成冊的總平面圖、橫斷面圖、縱斷面圖、管線綜合圖 3套； （ 5）進(jìn)行日照分析的項(xiàng)目，應(yīng)提供由具備相應(yīng)資格的單位編制的、經(jīng)復(fù)核的日照分析報告； （ 6）環(huán)境影響評價文件和環(huán)保部門出具的審批意見（如為復(fù)印件，需核驗(yàn)原件）； （ 7）以下項(xiàng)目需提供消防部門的方案審查意見：大型公共建筑（如體育場館、會堂、展覽館、商場、影劇院、民用機(jī)場航站樓等）；城市軌道交通、隧道工程，大型發(fā)電、變配電工程；生產(chǎn)、儲存、裝卸易燃易爆危險物品的工廠、倉庫和專用車站、碼頭，易燃易爆氣體和液體的充裝站、供應(yīng)站、調(diào)壓站； （ 8）經(jīng)專家評審論證的修建性詳細(xì)規(guī)劃和建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案，應(yīng)提供專家評審會議紀(jì)要； （ 9）根據(jù)建設(shè)項(xiàng)目的特殊性需提供的其他相關(guān)材料。 ? 二、辦理所需證件： （ 1）建設(shè)工程規(guī)劃許可證申請表； （ 2）建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)、核準(zhǔn)或者備案文件（如為復(fù)印件，需核驗(yàn)原件）； （ 3）土地使用權(quán)屬證件（復(fù)印件，需核驗(yàn)原件）以及土地勘測定界圖，出讓用地還需提供國有土地使用權(quán)出讓（轉(zhuǎn)讓）合同及補(bǔ)充協(xié)議（復(fù)印件，需核驗(yàn)原件）；申請道路、管線工程建設(shè)工程規(guī)劃許可的，可提供使用土地的證明文件； （ 4）符合國家標(biāo)準(zhǔn)和制圖規(guī)范規(guī)定的建設(shè)工程設(shè)計(jì)方案成果 3套（含公示牌小樣；需要編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的建設(shè)項(xiàng)目，一并提供修建性詳細(xì)規(guī)劃成果）；市政管線和道路橋梁工程需提供裝訂成冊的總平面圖、橫斷面圖、縱斷面圖、管線綜合圖 3套； （ 5）進(jìn)行日照分析的項(xiàng)目，應(yīng)提供由具備相應(yīng)資格的單位編制的、經(jīng)復(fù)核