房地產(chǎn)開發(fā)流程培訓(xùn)【41ppt】(已修改)
2025-02-24 12:10 本頁面
【正文】 0 目 錄 一、 房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 二、 房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)知識系列培訓(xùn) “ 泉順 〃 北岸生活 ” 小區(qū) 鳥瞰 1 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 ?全民所有制： 所有權(quán)屬于國家代表的全體人民，具體由國務(wù)院代表國家行使 。 ?集體所有制： 村農(nóng)民集體；村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體 。 在集體土 地上建造的房屋售價(jià)是商品房價(jià)格的 1/5~1/3,無產(chǎn)權(quán)，國家征回土地時(shí)，業(yè)主風(fēng)險(xiǎn)大。 （一） 中國大陸現(xiàn)行土地制度 全部土地都為 社會主義公有制 全民所有制（國有土地） 集體所有制（集體土地） 2 ? 國有土地使用權(quán)出讓 國 家 土地使用者 土地使用權(quán) (一定年限 ) 土地使用權(quán)出讓金 (提前支付 ) 土地使用權(quán)出讓 (土地一級市場 )由國家壟斷。 只擁有土地使用權(quán)，沒有所有權(quán)。 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 （一） 中國大陸現(xiàn)行土地制度 3 ? 房地產(chǎn)市場： 一級市場，是指國家以土地所有者和管理者的身份，將土地使用權(quán)出讓給房地產(chǎn)經(jīng)營者與使用者的交易市場。 二級市場，是指土地使用權(quán)出讓后，由房地產(chǎn)經(jīng)營者投資開發(fā)后，從事房屋出售、出租、土地轉(zhuǎn)讓、抵押等房地產(chǎn)交易。 三級市場，是指在二級市場的基礎(chǔ)上再轉(zhuǎn)讓或出租的房地產(chǎn)交易。 ? 房地產(chǎn)：房地產(chǎn)又稱不動產(chǎn)，是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱，房產(chǎn)總是與地產(chǎn)聯(lián)貫為一體的，具有整體性和不可分割性。 中國住宅房產(chǎn)沿革簡史： 新中國成立后的傳統(tǒng)福利分房，由國家和職工所在單位投資建設(shè)，以實(shí)物形式無償或近似無償分配給職工。 1978年 6月，中共中央、國務(wù)院正式宣布將實(shí)行住宅商品化政策。 1982年實(shí)行政府、單位、個(gè)人各負(fù)擔(dān)房價(jià)的 33%的“三三制”售房。 1994年， 《 國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定 》 發(fā)布實(shí)施，源于新加坡、首先在上海試點(diǎn)的住房公積金制度全面建立。 1999年，全國停止福利分房制度，中國建設(shè)銀行發(fā)出中國第一份個(gè)人住房抵押貸款。 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 （一） 現(xiàn)行土地制度 4 ? 國有土地使用權(quán)出讓方式 —— 土地一級市場 1. 招標(biāo)方式 2. 拍賣方式 3. 協(xié)議方式 4. 掛牌方式 ? 國有土地使用權(quán)出讓年限 1. 居住用地： 70年 2. 工業(yè)用地： 50年 3. 教育、科技、文化衛(wèi)生、體育用地： 50年 4. 綜合或其它用地： 50年 5. 商業(yè)、旅游、娛樂用地： 40年 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 （一） 中國大陸現(xiàn)行土地制度 5 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 （一） 中國大陸現(xiàn)行土地制度 ? 國有土地使用權(quán)出讓方式 —— 土地二級市場 城中村改造西安模式 —— “政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無形改造并重” 1. 城中村改造 政府主導(dǎo)，市場運(yùn)作 : 統(tǒng)一策劃招商，統(tǒng)一編制規(guī)劃，統(tǒng)一編制改造方案，統(tǒng)一實(shí)施拆遷安置，統(tǒng)一實(shí)行無形改造工作，以解決好各方利益問題。這一做法，使政府牢牢掌握了改造主導(dǎo)權(quán)和方向。城中村改造資金需求量大，必須堅(jiān)持市場運(yùn)作的主渠道。 整村拆除，安置優(yōu)先 :按照舊村整體拆除，優(yōu)先建設(shè)安置房的原則進(jìn)行，確保被拆遷人及早入住。 原則上整村未拆除的，其他建設(shè)項(xiàng)目不得開工建設(shè)，只有這樣才能改變過去只建新不拆舊，違法建設(shè)屢禁不止的局面，確保改造規(guī)范進(jìn)行。 為確保村民按時(shí)回遷，對已取得方案批復(fù)的城中村改造項(xiàng)目，整村拆除后，在符合方案、規(guī)劃、消防要求的前提下，可先行開工建設(shè)安置房。 6 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 （一） 中國大陸現(xiàn)行土地制度 ? 國有土地使用權(quán)出讓方式 —— 土地二級市場 城中村改造西安模式 —— “政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無形改造并重” 1. 城中村改造 有形改造與無形改造并重 :我市所進(jìn)行的改造，不是簡單的拆舊建新，而是有形改造與無形改造同步推進(jìn)、互相促進(jìn)，實(shí)現(xiàn)徹底意義上的改造。無形改造是指農(nóng)業(yè)戶口轉(zhuǎn)為居民戶口，集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為股份制經(jīng)濟(jì)， 撤村建社區(qū) ，集體土地轉(zhuǎn)為國有土地。 7 城中村改造中幾個(gè)問題的探討與研究 從目前各地城中村運(yùn)作情況來看，土地政策仍是制約城中村改造順利推進(jìn)的一個(gè)瓶頸問題。鄭州等城市采取依據(jù) 《 土地法 》 規(guī)定，采取確權(quán)登記的辦法，轉(zhuǎn)為國有劃撥土地。目前，我市依據(jù) 《 土地法 》 規(guī)定，也采取了類似辦法進(jìn)行土地轉(zhuǎn)性。但這一做法各地都還沒有得上級部門的正式認(rèn)可。 城中村改造所需資金量巨大。資金問題已成為制約改造工作順利進(jìn)行的核心問題之一。開發(fā)商需要行業(yè)扶持政策，降低開發(fā)商投資風(fēng)險(xiǎn)和運(yùn)營成本，幫助度過難關(guān)。 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 （一） 中國大陸現(xiàn)行土地制度 城中村改造西安模式 —— “政府主導(dǎo)、市場運(yùn)作、整村拆除、安置優(yōu)先、有形無形改造并重” 參考 ： 城中村 \西安經(jīng)開區(qū)城中村改造調(diào)查 .doc 8 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 （一） 中國大陸現(xiàn)行土地制度 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識（一） 中國大陸現(xiàn)行土地制度? 國有土地使用權(quán)出讓方式 —— 土地二級市場 2. 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓 ? 如果一家房地產(chǎn)公司試圖轉(zhuǎn)讓公司名下的土地使用權(quán)，將面臨一系列土地管理法律、法規(guī)的制約；但如果通過轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)獲取土地使用權(quán)的收益，依照公司法的規(guī)定，則幾乎沒有任何障礙。 ? 在這樣的制度安排下，房地產(chǎn)公司一般不會選擇直接出讓或受讓土地使用權(quán)的方式，而是選擇轉(zhuǎn)讓或受讓股權(quán)的路徑。眼下，這種操作的合法性問題開始受到
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