房地產(chǎn)開發(fā)流程培訓(xùn)【41ppt】(文件)
【正文】 梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個單元用自己單獨的樓梯、電梯。 是一套房子不處于同一平面 ，即房內(nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽臺處于幾個高度不同的平面上。對于甲供材的材料費用是否計入清單項目的材料費、計入直接工程費，是否作為管理費、利潤、風(fēng)險的計費基礎(chǔ)，是否計算其管理費、利潤，成為甲乙雙方的爭論點。 ? 竣工結(jié)算時，應(yīng)在工程總造價中扣除甲供材料費用（根據(jù)材料預(yù)算單價確定辦法，計算甲方應(yīng)承擔(dān)的費用），并返還業(yè)主。 這一規(guī)定帶有對發(fā)包人一定的懲罰性。 采用工程量清單計價的工程，對工程計價風(fēng)險實行發(fā)包人、承包人合理分擔(dān)， 發(fā)包人承擔(dān)工程量清單計量不準(zhǔn)、不全及設(shè)計變更引起的工程量變化風(fēng)險， 承包人承擔(dān)合同約定的風(fēng)險內(nèi)容、幅度內(nèi)自主報價的風(fēng)險 。 不得隨意將相關(guān)費用納入差價，只有合同或政策規(guī)定的相關(guān)費用才能按差價計價； 按差價計價的費用進(jìn)入工程造價總價，不進(jìn)入綜合單價，有利于維護(hù)雙方的合法權(quán)益； 差價的實際發(fā)生一般在施工過程中，對其計價一般在價款結(jié)算與竣工結(jié)算中發(fā)生。招標(biāo)文件與中標(biāo)人投標(biāo)文件不一致的地方，以 投標(biāo)文件 為準(zhǔn)。外保溫層的抹灰部分不計算建面 ； 公攤系數(shù)與公攤率： （ 公攤系數(shù)＝分?jǐn)偯娣e /套內(nèi)建面 ） ＞ （ 公攤率＝分?jǐn)偯娣e /建筑面積 ） 售樓人員用公攤率盜換公攤系數(shù)的概念，使人感覺公攤較小，無法準(zhǔn)確算出實際分?jǐn)偟拿娣e。 38 補(bǔ)充探討工程計價實務(wù)性內(nèi)容 ? 3. 《 09規(guī)則 》 在 參考 ： 陜西 09清單計價規(guī)則在 .doc 39 補(bǔ)充探討工程計價實務(wù)性內(nèi)容 ? 4. 有關(guān)建筑面積的計算 露臺： 屋頂露臺不計算 。差價不計入綜合單價，只計取規(guī)費和稅金。發(fā)包人不得利用強(qiáng)勢地位，向承包人轉(zhuǎn)移招標(biāo)文件中工程量清單計量不準(zhǔn)確、不完整的風(fēng)險。 30%并導(dǎo)致合同總價變動超過 177。 《 09規(guī)則 》 修訂為“以及一定范圍內(nèi)的風(fēng)險費用”，就把其列為綜合單價組成內(nèi)容的重要部分，不再是可列可不列的內(nèi)容。 ? 甲供材料是構(gòu)成工程實體的主要材料，因此應(yīng)計入項目的材料費中，作為計算項目管理費、利潤及風(fēng)險的基礎(chǔ)。 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識 18 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 ： 地產(chǎn)開發(fā)流程圖 .doc 2. 流程圖解析見下頁 19 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 《 國有土地使用證 》 如 土地規(guī)劃方向及用途、指標(biāo)已經(jīng)由政府定好，只需先獲得土地使用證即可， 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 《 建設(shè)工程施工許可證 》 :尋找施工單位 《 商品房銷售許可證 》 選 址 立 項 取得土地 規(guī)劃設(shè)計 開工建設(shè) 竣工驗收 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析 20 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 房地產(chǎn)開發(fā)流程可以用“五證”的取得來貫穿 建 筑 工 程 施 工 許 可 證 建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 國 有 土 地 使 用 證 一 二 三 四 五 商 品 房 銷 售 許 可 證 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析 26 三、開發(fā)流程 立 項 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 選 址 竣工驗收 人 目的 事 提交文件 開發(fā)商 尋找可以投資的地塊 投資分析報告 ? 本階段 ,如果需要尋找合作伙伴 ,則需要簽定合作意向 ,協(xié)議及合同書 ? 市場前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷 ,僅從所在區(qū)域的市場供求與潛力進(jìn)行判斷 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析 27 選址研究向 規(guī)劃管理部門 申領(lǐng)規(guī)劃要點，以獲取 規(guī)劃要點通知書 ，編制 項目建議書向 計委 申報 立項報告計委 函至 規(guī)劃局規(guī)劃局 會簽返 計委計委 下文同意立項并要求可行研究，此文經(jīng)建委開發(fā)辦會簽開發(fā)商進(jìn)行項目投資的詳細(xì)可研測算，編制 可研報告計委、建委、規(guī)委 及各專業(yè)局審查可研報告對可研批復(fù)，兩委會簽，即 下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù) ；運用“營銷策劃展示設(shè)計系統(tǒng)”進(jìn)行融資運作需要提交文件為 : 項目建議書 可行性研究報告 開發(fā)商 三、開發(fā)流程 立 項 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 選 址 竣工驗收 人 目的 事 向政府提交文件 開發(fā)商 取得項目開發(fā)經(jīng)營權(quán) 項目建議書 可行性研究報告 涉及部門分別為 : 計委 規(guī)劃局 建委 二、房地產(chǎn)開發(fā)流程 房地產(chǎn)開發(fā)流程圖解析 28 三、開發(fā)流程 立 項 開工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計 取得土地 選 址 竣工驗收 人 目的 事 向政府提交文件 開發(fā)商 取得土地開發(fā)與使用權(quán) 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 《 國有土地使用證 》 1.《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 規(guī)定提交文件 2.《 國有土地使用證 》 規(guī)定提交文件 上一步： 對可研批復(fù)，兩委會簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計任務(wù)；進(jìn)行融資運作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開規(guī)劃設(shè)計任務(wù)通知規(guī)劃局 發(fā)征地意見函到土地管理部門及土地使用部門征求意見新征地到 土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到 區(qū)地政科結(jié)果報 市房地局 結(jié)果報 市房管局市政府下文批地畫樁位給釘樁條件， 測繪院 規(guī)劃局 辦理 據(jù)此到地政部門辦理 用地批準(zhǔn)書
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