房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程培訓(xùn)【41ppt】(文件)
【正文】 梯或樓梯、電梯皆有的住宅；每個(gè)單元用自己?jiǎn)为?dú)的樓梯、電梯。 是一套房子不處于同一平面 ，即房?jī)?nèi)的廳、臥、衛(wèi)、廚、陽(yáng)臺(tái)處于幾個(gè)高度不同的平面上。對(duì)于甲供材的材料費(fèi)用是否計(jì)入清單項(xiàng)目的材料費(fèi)、計(jì)入直接工程費(fèi)，是否作為管理費(fèi)、利潤(rùn)、風(fēng)險(xiǎn)的計(jì)費(fèi)基礎(chǔ)，是否計(jì)算其管理費(fèi)、利潤(rùn)，成為甲乙雙方的爭(zhēng)論點(diǎn)。 ? 竣工結(jié)算時(shí)，應(yīng)在工程總造價(jià)中扣除甲供材料費(fèi)用（根據(jù)材料預(yù)算單價(jià)確定辦法，計(jì)算甲方應(yīng)承擔(dān)的費(fèi)用），并返還業(yè)主。 這一規(guī)定帶有對(duì)發(fā)包人一定的懲罰性。 采用工程量清單計(jì)價(jià)的工程，對(duì)工程計(jì)價(jià)風(fēng)險(xiǎn)實(shí)行發(fā)包人、承包人合理分擔(dān)， 發(fā)包人承擔(dān)工程量清單計(jì)量不準(zhǔn)、不全及設(shè)計(jì)變更引起的工程量變化風(fēng)險(xiǎn)， 承包人承擔(dān)合同約定的風(fēng)險(xiǎn)內(nèi)容、幅度內(nèi)自主報(bào)價(jià)的風(fēng)險(xiǎn) 。 不得隨意將相關(guān)費(fèi)用納入差價(jià)，只有合同或政策規(guī)定的相關(guān)費(fèi)用才能按差價(jià)計(jì)價(jià)； 按差價(jià)計(jì)價(jià)的費(fèi)用進(jìn)入工程造價(jià)總價(jià)，不進(jìn)入綜合單價(jià)，有利于維護(hù)雙方的合法權(quán)益； 差價(jià)的實(shí)際發(fā)生一般在施工過(guò)程中，對(duì)其計(jì)價(jià)一般在價(jià)款結(jié)算與竣工結(jié)算中發(fā)生。招標(biāo)文件與中標(biāo)人投標(biāo)文件不一致的地方，以 投標(biāo)文件 為準(zhǔn)。外保溫層的抹灰部分不計(jì)算建面 ； 公攤系數(shù)與公攤率： （ 公攤系數(shù)＝分?jǐn)偯娣e /套內(nèi)建面 ） ＞ （ 公攤率＝分?jǐn)偯娣e /建筑面積 ） 售樓人員用公攤率盜換公攤系數(shù)的概念，使人感覺(jué)公攤較小，無(wú)法準(zhǔn)確算出實(shí)際分?jǐn)偟拿娣e。 38 補(bǔ)充探討工程計(jì)價(jià)實(shí)務(wù)性?xún)?nèi)容 ? 3. 《 09規(guī)則 》 在 參考 ： 陜西 09清單計(jì)價(jià)規(guī)則在 .doc 39 補(bǔ)充探討工程計(jì)價(jià)實(shí)務(wù)性?xún)?nèi)容 ? 4. 有關(guān)建筑面積的計(jì)算 露臺(tái)： 屋頂露臺(tái)不計(jì)算 。差價(jià)不計(jì)入綜合單價(jià)，只計(jì)取規(guī)費(fèi)和稅金。發(fā)包人不得利用強(qiáng)勢(shì)地位，向承包人轉(zhuǎn)移招標(biāo)文件中工程量清單計(jì)量不準(zhǔn)確、不完整的風(fēng)險(xiǎn)。 30%并導(dǎo)致合同總價(jià)變動(dòng)超過(guò) 177。 《 09規(guī)則 》 修訂為“以及一定范圍內(nèi)的風(fēng)險(xiǎn)費(fèi)用”，就把其列為綜合單價(jià)組成內(nèi)容的重要部分，不再是可列可不列的內(nèi)容。 ? 甲供材料是構(gòu)成工程實(shí)體的主要材料，因此應(yīng)計(jì)入項(xiàng)目的材料費(fèi)中，作為計(jì)算項(xiàng)目管理費(fèi)、利潤(rùn)及風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)。 一、房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí) 18 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程 ： 地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖 .doc 2. 流程圖解析見(jiàn)下頁(yè) 19 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 《 國(guó)有土地使用證 》 如 土地規(guī)劃方向及用途、指標(biāo)已經(jīng)由政府定好，只需先獲得土地使用證即可， 《 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 》 《 建設(shè)工程施工許可證 》 :尋找施工單位 《 商品房銷(xiāo)售許可證 》 選 址 立 項(xiàng) 取得土地 規(guī)劃設(shè)計(jì) 開(kāi)工建設(shè) 竣工驗(yàn)收 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖解析 20 建 設(shè) 用 地 規(guī) 劃 許 可 證 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程可以用“五證”的取得來(lái)貫穿 建 筑 工 程 施 工 許 可 證 建 設(shè) 工 程 規(guī) 劃 許 可 證 國(guó) 有 土 地 使 用 證 一 二 三 四 五 商 品 房 銷(xiāo) 售 許 可 證 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖解析 26 三、開(kāi)發(fā)流程 立 項(xiàng) 開(kāi)工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 取得土地 選 址 竣工驗(yàn)收 人 目的 事 提交文件 開(kāi)發(fā)商 尋找可以投資的地塊 投資分析報(bào)告 ? 本階段 ,如果需要尋找合作伙伴 ,則需要簽定合作意向 ,協(xié)議及合同書(shū) ? 市場(chǎng)前期判斷只是宏觀方面的粗略判斷 ,僅從所在區(qū)域的市場(chǎng)供求與潛力進(jìn)行判斷 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖解析 27 選址研究向 規(guī)劃管理部門(mén) 申領(lǐng)規(guī)劃要點(diǎn)，以獲取 規(guī)劃要點(diǎn)通知書(shū) ，編制 項(xiàng)目建議書(shū)向 計(jì)委 申報(bào) 立項(xiàng)報(bào)告計(jì)委 函至 規(guī)劃局規(guī)劃局 會(huì)簽返 計(jì)委計(jì)委 下文同意立項(xiàng)并要求可行研究，此文經(jīng)建委開(kāi)發(fā)辦會(huì)簽開(kāi)發(fā)商進(jìn)行項(xiàng)目投資的詳細(xì)可研測(cè)算，編制 可研報(bào)告計(jì)委、建委、規(guī)委 及各專(zhuān)業(yè)局審查可研報(bào)告對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即 下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù) ；運(yùn)用“營(yíng)銷(xiāo)策劃展示設(shè)計(jì)系統(tǒng)”進(jìn)行融資運(yùn)作需要提交文件為 : 項(xiàng)目建議書(shū) 可行性研究報(bào)告 開(kāi)發(fā)商 三、開(kāi)發(fā)流程 立 項(xiàng) 開(kāi)工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 取得土地 選 址 竣工驗(yàn)收 人 目的 事 向政府提交文件 開(kāi)發(fā)商 取得項(xiàng)目開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)權(quán) 項(xiàng)目建議書(shū) 可行性研究報(bào)告 涉及部門(mén)分別為 : 計(jì)委 規(guī)劃局 建委 二、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程圖解析 28 三、開(kāi)發(fā)流程 立 項(xiàng) 開(kāi)工建設(shè) 規(guī)劃設(shè)計(jì) 取得土地 選 址 竣工驗(yàn)收 人 目的 事 向政府提交文件 開(kāi)發(fā)商 取得土地開(kāi)發(fā)與使用權(quán) 《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 《 國(guó)有土地使用證 》 1.《 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 》 規(guī)定提交文件 2.《 國(guó)有土地使用證 》 規(guī)定提交文件 上一步： 對(duì)可研批復(fù)，兩委會(huì)簽，即下達(dá)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)；進(jìn)行融資運(yùn)作據(jù)此辦理征地及前期規(guī)劃準(zhǔn)備工作，開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)通知規(guī)劃局 發(fā)征地意見(jiàn)函到土地管理部門(mén)及土地使用部門(mén)征求意見(jiàn)新征地到 土地局、規(guī)劃局、鄉(xiāng)政府、村公所 舊城改造到 區(qū)地政科結(jié)果報(bào) 市房地局 結(jié)果報(bào) 市房管局市政府下文批地畫(huà)樁位給釘樁條件， 測(cè)繪院 規(guī)劃局 辦理 據(jù)此到地政部門(mén)辦理 用地批準(zhǔn)書(shū)
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