房地產(chǎn)開發(fā)全流程簡介(文件)
【正文】 計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 地產(chǎn)項目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計周期 實施方案 施工圖 實施方案 施工圖 設(shè)計前期 3個月 5個月 2個月 設(shè)計周期 3： 5： 2 15 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 包含的主要設(shè)計階段： ?概念設(shè)計：大概 6周； ?詳規(guī)設(shè)計：大概 6周； ?單體方案：大概 12周； ?擴初方案：大概 6周； ?施工圖設(shè)計：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，大概 10周； ?景觀設(shè)計：大概 56周； ?樣板房及會所設(shè)計：大概 4周。 16 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 ? 詳規(guī)報建 ? 方案報建 ? 初步設(shè)計報建 ? 施工圖報建 ? 開工時間 ? 開盤時間 設(shè)計控制點 項目重要節(jié)點 ?概念設(shè)計研究 ?區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計研究結(jié)論 ?規(guī)劃方案設(shè)計 ?區(qū)域規(guī)劃設(shè)計評審會 ?區(qū)域單體確認(rèn) ?實施方案完成 ?基礎(chǔ)施工圖 ?全套施工圖完成 ?景觀設(shè)計 ?銷售包裝設(shè)計 方案文本中，最重要兩張圖 —— 項目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！ 17 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 最優(yōu)化的設(shè)計階段流程參考： 時間進度控制 第 1月 第 2月 第 3月 第 4月 第 5月 第 6月 單位 規(guī)劃設(shè)計 規(guī)劃單位 單體設(shè)計 規(guī)劃單位 施工圖設(shè)計 結(jié)構(gòu)單位 景觀設(shè)計 景觀公司 樣板房及會所 裝飾設(shè)計 ?規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計、施工圖把控； ?規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底； ?施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計。 ?設(shè)計部：編制方案設(shè)計任務(wù)書 —— 規(guī)劃設(shè)計方案評審（含單體設(shè)計方案） —— 景觀方案評審 —— 初步設(shè)計成果評審（含基坑支護設(shè)計圖） —— 建筑施工圖評審（含基礎(chǔ)設(shè)計圖） —— 正式施工圖評審。（根據(jù)設(shè)計部提供的規(guī)劃要點進行估算） ?采購部：施工圖顧問單位 —— 景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計單位 —— 監(jiān)理單位招標(biāo) —— 土建總包招標(biāo) —— 工程材料設(shè)備采購。 23 技術(shù)處理 文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行基礎(chǔ)施工？ 協(xié)調(diào)關(guān)系 城管是主要查處的單位，和城管關(guān)系好可避免很多麻煩。 26 各部門職責(zé)： ?投資開發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。 ?財務(wù)部：方案版投資收益。 關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)公司招投標(biāo)。 ?設(shè)計部：配合銷售的設(shè)計輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。 關(guān)鍵要素：工程達到預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開盤。 ?設(shè)計部：竣工圖確認(rèn)。 ?成本部：竣工結(jié)算。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 34 項目推進慢在各環(huán)節(jié)的主要原因 最主要的時間耽誤在項目開工前期： ?決策上的時間反復(fù)； ?規(guī)劃設(shè)計上的時間耽誤； ?各專業(yè)單位的銜接不夠緊密； ?規(guī)劃報建的時間耽誤； ?亦可能遇到不常見的因素如： 地基問題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進度緩慢； 資金短缺導(dǎo)致的工程施工進度緩慢； 天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致）； 工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時停工和工地整改。 ?客服、物業(yè)部：入伙方案、風(fēng)險排查、組織入伙、客戶投訴處理、后續(xù)服務(wù)跟進。（精裝修一般都是毛坯入伙后，委托開發(fā)商裝修，單獨簽訂協(xié)議。 （物業(yè)、客服） 關(guān)鍵節(jié)點 32 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計 項目報建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 資料 準(zhǔn)備 各類 物資 配置 各類展板 與流程標(biāo) 識準(zhǔn)備 成立專門入伙小組 落實現(xiàn)場應(yīng)急預(yù)案 模擬集中交付 流程 與崗 位安 排 集中交付 案例：入伙交付流程 33 各部門職責(zé)： ?投資開發(fā)部：面積實測報告 —— 竣工驗收備案。（產(chǎn)品類型不同、城市不同，情況有異） ?成本部：項目動態(tài)成本。 關(guān)鍵節(jié)點 30 各部門職責(zé)： ?投資開發(fā)部：面積預(yù)測報告 —— 取得預(yù)
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