房地產(chǎn)開發(fā)全流程簡(jiǎn)介(文件)
【正文】 計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 地產(chǎn)項(xiàng)目標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)周期 實(shí)施方案 施工圖 實(shí)施方案 施工圖 設(shè)計(jì)前期 3個(gè)月 5個(gè)月 2個(gè)月 設(shè)計(jì)周期 3： 5： 2 15 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 包含的主要設(shè)計(jì)階段： ?概念設(shè)計(jì)：大概 6周； ?詳規(guī)設(shè)計(jì)：大概 6周； ?單體方案：大概 12周； ?擴(kuò)初方案：大概 6周； ?施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，大概 10周； ?景觀設(shè)計(jì)：大概 56周； ?樣板房及會(huì)所設(shè)計(jì)：大概 4周。 16 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 ? 詳規(guī)報(bào)建 ? 方案報(bào)建 ? 初步設(shè)計(jì)報(bào)建 ? 施工圖報(bào)建 ? 開工時(shí)間 ? 開盤時(shí)間 設(shè)計(jì)控制點(diǎn) 項(xiàng)目重要節(jié)點(diǎn) ?概念設(shè)計(jì)研究 ?區(qū)域確認(rèn)概念設(shè)計(jì)研究結(jié)論 ?規(guī)劃方案設(shè)計(jì) ?區(qū)域規(guī)劃設(shè)計(jì)評(píng)審會(huì) ?區(qū)域單體確認(rèn) ?實(shí)施方案完成 ?基礎(chǔ)施工圖 ?全套施工圖完成 ?景觀設(shè)計(jì) ?銷售包裝設(shè)計(jì) 方案文本中，最重要兩張圖 —— 項(xiàng)目總平面圖、標(biāo)準(zhǔn)層平面圖！ 17 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考： 時(shí)間進(jìn)度控制 第 1月 第 2月 第 3月 第 4月 第 5月 第 6月 單位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 規(guī)劃單位 單體設(shè)計(jì) 規(guī)劃單位 施工圖設(shè)計(jì) 結(jié)構(gòu)單位 景觀設(shè)計(jì) 景觀公司 樣板房及會(huì)所 裝飾設(shè)計(jì) ?規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計(jì)、施工圖把控； ?規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底； ?施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計(jì)。 ?設(shè)計(jì)部：編制方案設(shè)計(jì)任務(wù)書 —— 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評(píng)審（含單體設(shè)計(jì)方案） —— 景觀方案評(píng)審 —— 初步設(shè)計(jì)成果評(píng)審（含基坑支護(hù)設(shè)計(jì)圖） —— 建筑施工圖評(píng)審（含基礎(chǔ)設(shè)計(jì)圖） —— 正式施工圖評(píng)審。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算） ?采購部：施工圖顧問單位 —— 景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計(jì)單位 —— 監(jiān)理單位招標(biāo) —— 土建總包招標(biāo) —— 工程材料設(shè)備采購。 23 技術(shù)處理 文物考察？政府工程？先行土方開挖？先行基礎(chǔ)施工？ 協(xié)調(diào)關(guān)系 城管是主要查處的單位，和城管關(guān)系好可避免很多麻煩。 26 各部門職責(zé)： ?投資開發(fā)部：建設(shè)工程施工許可證。 ?財(cái)務(wù)部：方案版投資收益。 關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)公司招投標(biāo)。 ?設(shè)計(jì)部：配合銷售的設(shè)計(jì)輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。 關(guān)鍵要素：工程達(dá)到預(yù)售條件、取得預(yù)售許可證、開盤。 ?設(shè)計(jì)部：竣工圖確認(rèn)。 ?成本部：竣工結(jié)算。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 34 項(xiàng)目推進(jìn)慢在各環(huán)節(jié)的主要原因 最主要的時(shí)間耽誤在項(xiàng)目開工前期： ?決策上的時(shí)間反復(fù)； ?規(guī)劃設(shè)計(jì)上的時(shí)間耽誤； ?各專業(yè)單位的銜接不夠緊密； ?規(guī)劃報(bào)建的時(shí)間耽誤； ?亦可能遇到不常見的因素如： 地基問題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進(jìn)度緩慢； 資金短缺導(dǎo)致的工程施工進(jìn)度緩慢； 天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致）； 工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時(shí)停工和工地整改。 ?客服、物業(yè)部：入伙方案、風(fēng)險(xiǎn)排查、組織入伙、客戶投訴處理、后續(xù)服務(wù)跟進(jìn)。（精裝修一般都是毛坯入伙后，委托開發(fā)商裝修，單獨(dú)簽訂協(xié)議。 （物業(yè)、客服） 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 32 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 資料 準(zhǔn)備 各類 物資 配置 各類展板 與流程標(biāo) 識(shí)準(zhǔn)備 成立專門入伙小組 落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急預(yù)案 模擬集中交付 流程 與崗 位安 排 集中交付 案例：入伙交付流程 33 各部門職責(zé)： ?投資開發(fā)部：面積實(shí)測(cè)報(bào)告 —— 竣工驗(yàn)收備案。（產(chǎn)品類型不同、城市不同，情況有異） ?成本部：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 30 各部門職責(zé)： ?投資開發(fā)部：面積預(yù)測(cè)報(bào)告 —— 取得預(yù)
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