【正文】 ?工程部：組織各專項(xiàng)驗(yàn)收 —— 竣工驗(yàn)收（毛坯） —— 組織整改 —— 移交物業(yè)。（三個(gè)指標(biāo)） ?成本部：項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本。 ?工程部：地質(zhì)初堪 —— 地質(zhì)詳堪 —— 土方開挖及邊坡支護(hù) —— 基礎(chǔ)施工。 ?營(yíng)銷部：編制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書（包括市場(chǎng)調(diào)研深化、項(xiàng)目定位報(bào)告、定價(jià)方案、示范區(qū)方案）。 ? 避免拿超級(jí)大盤（建面 100萬平方米以上），以免過多占用資金。 3 房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程 —— 一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營(yíng)行為 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 資源獲取 資源加工 資源流通 及再流通 ?房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移！ ?前期 (決策期 )—— 由拿地到方案定案 —— 重在決策 (大局已定 )； 中期 (實(shí)施期 ) —— 由施工圖設(shè)計(jì)到入伙 —— 重在執(zhí)行； 后期 (運(yùn)營(yíng)期 ) —— 入伙后到房屋拆除 —— 重在服務(wù) ,重在總結(jié)反饋。嚴(yán)格控制持有物業(yè)在整體開發(fā)量中的比例。 ?決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度。 18 各部門職責(zé)： ?投資開發(fā)部：方案設(shè)計(jì)報(bào)批批復(fù)意見書 —— 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 —— 基礎(chǔ)施工許可證。 ?設(shè)計(jì)部：配套工程圖紙（水、電、燃?xì)狻⑴盼郏?、配合銷售的設(shè)計(jì)輸入（合同附圖、模型、交樓標(biāo)準(zhǔn)）。 （物業(yè)、客服） 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn) 32 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 資料 準(zhǔn)備 各類 物資 配置 各類展板 與流程標(biāo) 識(shí)準(zhǔn)備 成立專門入伙小組 落實(shí)現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)急預(yù)案 模擬集中交付 流程 與崗 位安 排 集中交付 案例：入伙交付流程 33 各部門職責(zé)： ?投資開發(fā)部：面積實(shí)測(cè)報(bào)告 —— 竣工驗(yàn)收備案。 ?成本部：竣工結(jié)算。 關(guān)鍵要素：建設(shè)工程施工許可證、示范區(qū)開放、主體結(jié)構(gòu)施工、物業(yè)公司招投標(biāo)。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算） ?采購(gòu)部：施工圖顧問單位 —— 景觀、室內(nèi)、方案設(shè)計(jì)單位 —— 監(jiān)理單位招標(biāo) —— 土建總包招標(biāo) —— 工程材料設(shè)備采購(gòu)。 ?財(cái)務(wù)部：概念版投資收益。 ? 同行案例：恒大 07年中進(jìn)入長(zhǎng)沙，至今共有 5項(xiàng)目，均以住宅為主，只有一個(gè)是過 100萬平方米大盤，其他均為 4050萬平方米的項(xiàng)目，夠恒大三年的銷售周期，現(xiàn)在恒大銷售金額已是長(zhǎng)沙冠軍。 7 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 企業(yè)獲得土地的方式 行政命令式： 劃撥 /協(xié)議出讓。通常的情況下是以 “ 價(jià)高者得 ” 為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算） ?采購(gòu)部：制定項(xiàng)目合約計(jì)劃方案、市場(chǎng)調(diào)研合作方資源。 質(zhì)量問題：評(píng)價(jià)體系和評(píng)價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失。 25 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 工程建設(shè)的相關(guān)知識(shí) 2： ?影響工程造價(jià)的主要因素： 建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)＞框剪＞框架＞磚混； 外立面材質(zhì)及設(shè)備等級(jí)：是否玻璃幕墻、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)； 施工取費(fèi)等級(jí)：在施工定額的基礎(chǔ)上加減； 地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本； 場(chǎng)地條件：是否平整、是否山地； 抗震等級(jí)： 6級(jí)、 7級(jí)、 8級(jí)； 節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范； 景觀環(huán)境造價(jià)。（成本月報(bào)） ?采購(gòu)部：分包工程及材料設(shè)備采購(gòu)。 關(guān)鍵要素：竣工驗(yàn)收、入伙、項(xiàng)目后評(píng)估。 ?營(yíng)銷部：開盤方案、價(jià)格、洗籌、開盤實(shí)施。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 19 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷售 入伙交付 關(guān)注風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)： ? 工程部、投資開發(fā)部、設(shè)計(jì)部關(guān)注設(shè)計(jì)指標(biāo)表！ ? 工程部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷及客服部關(guān)注交樓標(biāo)準(zhǔn)！ ? 設(shè)計(jì)部、工程部、營(yíng)銷及客服部關(guān)注一戶一圖！ ? 工程部、設(shè)計(jì)部、營(yíng)銷及客服部、投資開發(fā)部要關(guān)注變更和報(bào)建圖紙！ 20 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)