房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全流程簡(jiǎn)介-文庫(kù)吧
2025-07-31 22:18 本頁(yè)面
【正文】 土地收購(gòu) ： 直接收購(gòu)獲得土地，這種直接收購(gòu)按國(guó)家規(guī)定要繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、所得稅、印花稅、契稅等稅費(fèi) 。 收購(gòu)有土地的公司 ： 為了避免繳納契稅與營(yíng)業(yè)稅等，一般都通過(guò)直接收購(gòu)公司的股權(quán)，這種收購(gòu)公司的形式現(xiàn)階段主要涉及企業(yè)所得稅或個(gè)人所得稅等稅費(fèi)，不用繳納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、契稅。這是近年來(lái)比較紅火的一種方式，比如萬(wàn)科收購(gòu)浙江南都，香港路勁收購(gòu)順馳。 土地市場(chǎng)： 通過(guò)在土地市場(chǎng)進(jìn)行招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌公開(kāi)獲得土地，這也是自 2022年 7月以來(lái)，獲取土地的主要方式。通常的情況下是以 “ 價(jià)高者得 ” 為唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。 8 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？ ?市場(chǎng)未來(lái)預(yù)期； ?項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期； ?規(guī)劃條件的市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)； ?企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會(huì)成本； ?競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況分析。 9 案例：佳兆業(yè)拿地原則 ? 住宅為主，實(shí)現(xiàn)快速開(kāi)發(fā)，快速銷(xiāo)售，資金快速回籠。嚴(yán)格控制持有物業(yè)在整體開(kāi)發(fā)量中的比例。 ? 選擇預(yù)售條件寬松、 177。 0可以賣(mài)樓、資金占用少的城市，土地位臵以城市發(fā)展區(qū)的交通便利的具備快速變現(xiàn)條件的土地為首選。 ? 避免拿超級(jí)大盤(pán)（建面 100萬(wàn)平方米以上），以免過(guò)多占用資金。 ? 深耕目前已進(jìn)駐城市，特別是成都、長(zhǎng)沙、江陰、沈陽(yáng)，確保每個(gè)已進(jìn)入城市有 3個(gè)可售建筑面積在 30萬(wàn)㎡以上的項(xiàng)目，保證三年的開(kāi)發(fā)量，做好土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行。 ? 加速進(jìn)入以下城市： ?長(zhǎng)三角：有強(qiáng)勁實(shí)力的縣級(jí)市，如 常熟、昆山等； ?環(huán)渤海和東北地區(qū)：天津、青島、威海、煙臺(tái)等； ?內(nèi)地省會(huì)城市：武漢、西安等。 ? 同行案例：恒大 07年中進(jìn)入長(zhǎng)沙，至今共有 5項(xiàng)目，均以住宅為主，只有一個(gè)是過(guò) 100萬(wàn)平方米大盤(pán)，其他均為 4050萬(wàn)平方米的項(xiàng)目，夠恒大三年的銷(xiāo)售周期，現(xiàn)在恒大銷(xiāo)售金額已是長(zhǎng)沙冠軍。 10 各部門(mén)職責(zé)： ?投資開(kāi)發(fā)部：收集土地信息 —— 項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告（分公司） —— 項(xiàng)目立項(xiàng)審批（董事會(huì)） —— 項(xiàng)目可研報(bào)告（集團(tuán)） —— 項(xiàng)目投資決策（董事會(huì)） —— 項(xiàng)目獲取（招牌掛、股權(quán)收購(gòu)） —— 成交確認(rèn)書(shū)移交給項(xiàng)目公司。 ?營(yíng)銷(xiāo)部：初步市場(chǎng)調(diào)研及定位草案。 ?設(shè)計(jì)部：概念規(guī)劃設(shè)計(jì)方案。 ?工程部：現(xiàn)場(chǎng)踏勘。（確定是生地、 熟地 還是毛地） ?財(cái)務(wù)部：可研版投資收益、初步 籌資 方案。 ?成本部：控制性成本目標(biāo)（限額指標(biāo)、成本控制系統(tǒng)規(guī)范）、可研版成本。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算） ?采購(gòu)部：制定項(xiàng)目合約計(jì)劃方案、市場(chǎng)調(diào)研合作方資源。 關(guān)鍵要素：項(xiàng)目可研報(bào)告。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 11 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 入伙交付 ?決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道。 ?決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度。 ?決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門(mén)。 地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)三大核心要素：錢(qián)、地、人！ 12 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 物業(yè)管理 案例：佳兆業(yè)項(xiàng)目定位決策三大要素 ? 定位 —— 項(xiàng)目形象定位、產(chǎn)品定位、客戶定位、市場(chǎng)定位等！ ? 定案 —— 總圖、戶型、單體、外立面、園林、配套、展示區(qū)等！ ? 定價(jià) —— 銷(xiāo)售均價(jià)、價(jià)格聽(tīng)證會(huì)、價(jià)格專(zhuān)題報(bào)告、利潤(rùn)指標(biāo)等！ 13 各部門(mén)職責(zé)： ?投資開(kāi)發(fā)部：建設(shè)規(guī)劃許可證 —— 國(guó)有土地使用證。 ?營(yíng)銷(xiāo)部：編制項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)（包括市場(chǎng)調(diào)研深化、項(xiàng)目定位報(bào)告、定價(jià)方案、示范區(qū)方案）。 ?設(shè)計(jì)部：概念設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū) —— 概念設(shè)計(jì)深化方案。 ?工程部：編制項(xiàng)目工程節(jié)點(diǎn)計(jì)劃。 ?財(cái)務(wù)部：概念版投資收益。（三個(gè)指標(biāo)） ?成本部：可研版成本 2。（根據(jù)設(shè)計(jì)部提供的規(guī)劃要點(diǎn)進(jìn)行估算） ?采購(gòu)部：營(yíng)銷(xiāo)合作方資源（廣告、代理公司等）、概念性設(shè)計(jì)單位。 關(guān)鍵要素：項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)策劃書(shū)、概念設(shè)計(jì)深化方案。 土地獲取 定位決策 產(chǎn)品設(shè)計(jì) 項(xiàng)目報(bào)建 施工建設(shè) 推廣銷(xiāo)售 物
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