【正文】 所購買的樓宇作抵押，現(xiàn)貨以房地產(chǎn)證，樓花以預(yù)售合同書作抵押物交銀行，銀行以此為條件提供購樓貸款，讓買主能一次性把樓款付給開發(fā)者。開發(fā)商將已建的建筑物同建筑物使用范圍內(nèi)占用的土地使用權(quán)同時(shí)出售給買主，即為現(xiàn)房銷售。 ? 6）政府有關(guān)部門認(rèn)為應(yīng)提供的其他文件。 ? （ 1）房屋的預(yù)售。 ? 2）在報(bào)紙上刊登出售廣告。這方面的信息一般可以從市場(chǎng)調(diào)查和市場(chǎng)分析過程中取得。發(fā)送形式有現(xiàn)金購買和免費(fèi)發(fā)送兩種。 ? 如果開發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)是為了長(zhǎng)期投資，即開發(fā)房地產(chǎn)是為了出租，那么在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后便要開始出租。如開發(fā)商與承包商簽訂的工程合同、土建工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、建筑安裝施工驗(yàn)收規(guī)范等。審核承包單位提供的竣工圖、質(zhì)量檢驗(yàn)報(bào)告及有關(guān)技術(shù)文件，督促承包單位進(jìn)行質(zhì)量回訪，實(shí)行質(zhì)量保修。凡未經(jīng)試驗(yàn)或無技術(shù)鑒定書者，一律不得在項(xiàng)目中使用。 ? ８）在工程建設(shè)施工的全過程中，做好單位工程的分部、分項(xiàng)檢查驗(yàn)收工作，檢查是否完成設(shè)計(jì)圖紙和合同范圍的全部工程內(nèi)容。一是要按合同要求，開發(fā)商要做好有關(guān)開工前的準(zhǔn)備工作。 ? ３）嚴(yán)格按工程計(jì)量支付工程進(jìn)度款。中標(biāo)通知書發(fā)出之后，開發(fā)商與中標(biāo)的承建單位應(yīng)在約定的期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議后，簽訂合同。其評(píng)審的原則是保護(hù)競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)所有投標(biāo)的承包企業(yè)一視同仁。 ? 以上所述為公開開標(biāo)，個(gè)別情況也有采用秘密開標(biāo)的。經(jīng)過資格審查，對(duì)審查合格的承建單位發(fā)送招標(biāo)文件。 ? （ 4）發(fā)布招標(biāo)通告或邀請(qǐng)投標(biāo)函。 ? 采取競(jìng)爭(zhēng)方式的施工招標(biāo)程序如下： ? （ 1）擬定招標(biāo)方式，準(zhǔn)備招標(biāo)文件。一旦開發(fā)商取得了城市規(guī)劃管理部門頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該項(xiàng)目就獲得了允許建設(shè)的法律憑證。并將初步設(shè)計(jì)報(bào)城市規(guī)劃管理部門，由規(guī)劃管理部門組織抗震辦、人防辦、環(huán)衛(wèi)、供水、供電等部門對(duì)初步設(shè)計(jì)進(jìn)行匯審。項(xiàng)目報(bào)建實(shí)在原規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的基礎(chǔ)上，由開發(fā)商委托規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)單位提出個(gè)單體建筑的設(shè)計(jì)方案，并對(duì)其布局進(jìn)行定位，對(duì)開發(fā)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的道路和各類工程管線作更深入的設(shè)計(jì)，使其達(dá)到施工的要求。其中規(guī)劃設(shè)計(jì)方案包括開發(fā)項(xiàng)目的用地范及其位置圖、現(xiàn)狀圖、規(guī)劃總平面圖和交通組織示意圖、住宅標(biāo)準(zhǔn)層平面圖和住宅正立面圖、公共建筑 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 平面圖和立面示意圖、主要街景示意圖、透視圖或模型、設(shè)計(jì)說明書（包括各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）。我國建設(shè)工程設(shè)計(jì)單位的資格證書上都注明了該設(shè)計(jì)單位的承攬?jiān)O(shè)計(jì)范圍，如規(guī)定該設(shè)計(jì)單位是承接民用建設(shè)工程、工業(yè)建設(shè)工程，還是某個(gè)系統(tǒng)內(nèi)的建設(shè)工程項(xiàng)目。 ? （ 1）要選擇較好設(shè)計(jì)單位。拆遷協(xié)議書應(yīng)明確補(bǔ)償形式和金額、安置用戶面積和地點(diǎn)、搬遷過渡方式和期限、違約責(zé)任以及當(dāng)事人認(rèn)為需要訂立的其他條款。 ? （ 3）申請(qǐng)核發(fā)房屋拆遷許可證。 首先 ， 要與開發(fā)地段的派出所 、房管所進(jìn)行聯(lián)系 ， 已取得他們的支持 ， 并且抄錄擬開發(fā)范圍內(nèi)的常住人口 、 拆遷戶數(shù)以及房屋產(chǎn)權(quán) 、 使用性質(zhì) 、 建筑面積等情況 ， 按表格逐一登記 。 開發(fā)商取得土地使用權(quán)的途徑 ， 是按照政府有關(guān)規(guī)定 ，通過土地市場(chǎng)取得的 。城市規(guī)劃管理部門提供的設(shè)計(jì)條件是進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目總圖規(guī)劃設(shè)計(jì)的依據(jù)。 ? 4． 項(xiàng)目報(bào)建：到城市規(guī)劃管理部門辦理項(xiàng)目報(bào)建審批手續(xù) ， 并委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行設(shè)計(jì) 。 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段是具體落實(shí)開發(fā)方案 ， 為開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施作準(zhǔn)備的階段 。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金 ， 僅靠開發(fā)企業(yè)的自由資金是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的 ， 必須通過其他途徑籌集資金 ， 如向銀行借款 、 發(fā)行股票和債券 、 預(yù)售商品房等等 。 立項(xiàng)時(shí)要提交房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 、 立項(xiàng)申請(qǐng)書 、 資金來源 ， 并說明房地產(chǎn)開發(fā)的物業(yè)類別 。 開發(fā)商根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件 ，委托規(guī)劃設(shè)計(jì)院編制規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖 。 土地使用權(quán)出讓方式有協(xié)議出讓 、 招標(biāo)出讓和拍賣出讓等三種方式 。 作好紀(jì)錄 ， 并分為如下五類：要求一次搬清 ， 作永久安置的；要求遷回要解決臨遷或投親靠友的；要求放棄產(chǎn)權(quán) ，租回使用面積的；要求臨時(shí)鋪面 ， 繼續(xù)營業(yè)的；其他 。 ? （ 4）拆遷公告。原則上，搬遷一間，拆卸一間，可為動(dòng)遷工作起推動(dòng)作用。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 2）設(shè)計(jì)等級(jí)。規(guī)劃中的各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，是衡量規(guī)劃設(shè)計(jì)的質(zhì)量以及開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益好壞的重要標(biāo)準(zhǔn)和依據(jù)。開發(fā)商還可以邀請(qǐng)多個(gè)單位參加設(shè)計(jì)競(jìng)賽，經(jīng)過專家和規(guī)劃管理部門的評(píng)議審定，確定設(shè)計(jì)方案或提出對(duì)方案的修改意見。開發(fā)商在取得土地使用權(quán)后，根據(jù)城市規(guī)劃管理部門提出的設(shè)計(jì)要求，委托建筑設(shè)計(jì)院編制設(shè)計(jì)方案。并將施工圖報(bào)城市規(guī)劃管理部門，由規(guī)劃管理部門發(fā)建筑核位紅線。 ? 在此階段，開發(fā)項(xiàng)目的投資支出最大，所占的時(shí)間周期最長(zhǎng)。 ? （ 2）編制標(biāo)底。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 5）對(duì)承包企業(yè)的資格進(jìn)行審查。開發(fā)商發(fā)出招標(biāo)文件，各投標(biāo)的承包企業(yè)踏勘建設(shè)場(chǎng)地之后，應(yīng)邀集各承包企業(yè)的代表開會(huì)，進(jìn)行工程交底，并解答疑問。開標(biāo)是在投標(biāo)截止后，根據(jù)招標(biāo)文件中規(guī)定的時(shí)間和地點(diǎn)，邀請(qǐng)個(gè)投標(biāo)者和當(dāng)?shù)毓龣C(jī)構(gòu)及有關(guān)部門的代表參加，當(dāng)中打開標(biāo)箱，由工作人員對(duì)經(jīng)公證人員檢查并確認(rèn)密封完好、封套書寫符合規(guī)定的標(biāo)書逐一拆封的過程。 ? ３）決標(biāo)。 投資控制、進(jìn)度控制和質(zhì)量控制是項(xiàng)目工程管理與控制的重要內(nèi)容，也是監(jiān)理公司的主要職責(zé)，因此，要發(fā)揮監(jiān)理公司的優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)對(duì)工程施工階段的投資、進(jìn)度和質(zhì)量控制。 ? ５）正確處理索賠。為此，開發(fā)商要根據(jù)資金的不同渠道，組織落實(shí)資金到位，以保證工程建設(shè)的進(jìn)度款、設(shè)備和材料款按時(shí)支付。施工是形成工程實(shí)體的階段，也是形成最終產(chǎn)品質(zhì)量的重要階段，施工階段的質(zhì)量控制是工程項(xiàng)目質(zhì)量控制的重點(diǎn)。 ? ６）督促、協(xié)助承包單位完善工序質(zhì)量控制，嚴(yán)格工序間交接檢查，主要作業(yè)工序包括隱蔽作業(yè)的檢查、驗(yàn)收。項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收與交接，是實(shí)現(xiàn)開發(fā)投資向使用價(jià)值轉(zhuǎn)化的標(biāo)志，是開發(fā)商實(shí)現(xiàn)其經(jīng)營效益的基礎(chǔ)。指已符合竣工驗(yàn)收條件的已完工工程。即了解承包企業(yè)的技術(shù)和財(cái)務(wù)實(shí)力以及管理經(jīng)驗(yàn)，限制不符合要求的承包企業(yè)盲目參加投標(biāo)。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 1．房地產(chǎn)營銷計(jì)劃。通過分析租戶或買主的情況和預(yù)計(jì)的租金或價(jià)格水平，就能確定基本市場(chǎng)。 ? 5）在電臺(tái)或電視上作廣告。預(yù)售房屋須具備的條件是： ? 1)開發(fā)商已取得“土地使用證”和“建筑許可證”及“開工許可證”；外銷房屋還應(yīng)取得“外銷許可證”。開發(fā)商在房屋竣工之前，按預(yù)售合同所的收的預(yù)售款，必須先用于支付及清償該預(yù)售房屋的一切建筑費(fèi)用后，才能另作他用。 ? （ 3）購買房屋的付款方式。如果開發(fā)項(xiàng)目是住宅小區(qū)，應(yīng)成立或委托物業(yè)管理公司完成。在這一階段，要采用多種技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，對(duì)優(yōu)選出的開發(fā)方案進(jìn)行市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析、敏感性分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和社會(huì)效益分析，從多個(gè)角度說明項(xiàng)目的建設(shè)是否可行。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作是全面考核建設(shè)成果的最終環(huán)