【文章內(nèi)容簡介】 土地使用證、拆遷驗(yàn)收單、項(xiàng)目總平面、可行性研究報告、進(jìn)度計(jì)劃、申請、資金審計(jì)文件。 ? （ 5）發(fā)建設(shè)許可證。到城市規(guī)劃管理部門領(lǐng)取建設(shè)工程許可證。一旦開發(fā)商取得了城市規(guī)劃管理部門頒發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證，該項(xiàng)目就獲得了允許建設(shè)的法律憑證。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （三）房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)實(shí)施，是由建筑施工企業(yè)完成的，施工企業(yè)是開法項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施的直接指揮者和生產(chǎn)者。在此階段，開發(fā)商的主要工作有 （ 1）通過招標(biāo)投標(biāo)選擇施工企業(yè)；（ 2）以投資者、組織者、監(jiān)督者的身份進(jìn)行項(xiàng)目工程管理與控制；（ 3）竣工驗(yàn)收。 ? 在此階段，開發(fā)項(xiàng)目的投資支出最大，所占的時間周期最長。因此，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段的管理，對于開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的開發(fā)效益是非常重要的。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 根據(jù)我國的工程建設(shè)管理體制改革的精神，建設(shè)工程項(xiàng)目要實(shí)行監(jiān)理制，即委托專業(yè)化、社會化的監(jiān)理公司對項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理。當(dāng)前，我國的建設(shè)監(jiān)理重點(diǎn)在工程的施工階段，并積累了一些經(jīng)驗(yàn)，因此，開發(fā)商可以委托監(jiān)理公司根據(jù)工程承包合同對工程施工建設(shè)進(jìn)行全面的監(jiān)理。 ? ? 施工招標(biāo)必須具備下列條件（ 1）工程項(xiàng)目已獲計(jì)劃管理部門批準(zhǔn)，并已列入建設(shè)計(jì)劃；（ 2）有經(jīng)國家批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)的施工圖紙和工程概算或預(yù)算； 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 3）開發(fā)用地的使用權(quán)已有償獲得，施工前期工作（包括三通一平）已經(jīng)落實(shí)或準(zhǔn)備就緒；（ 4）開發(fā)資金、主要建筑材料和主要設(shè)備分期交貨及協(xié)作配套條件均以分別落實(shí)；（ 5）有當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 ? 采取競爭方式的施工招標(biāo)程序如下： ? （ 1）擬定招標(biāo)方式，準(zhǔn)備招標(biāo)文件。招標(biāo)文件是開發(fā)商說明招標(biāo)工程要求和標(biāo)準(zhǔn)的書面材料?？捎砷_發(fā)商自行準(zhǔn)備，也可委托咨詢機(jī)構(gòu)代辦。 ? （ 2）編制標(biāo)底。標(biāo)底及招標(biāo)工程的預(yù)期價格，是評標(biāo)的主要尺度之一。編制標(biāo)底是招標(biāo)的一項(xiàng)重要準(zhǔn)備工作，可以有開發(fā)企業(yè)自己編制，也可委托可信賴的技術(shù)咨詢公司或設(shè)計(jì)單位編制。從編制到招標(biāo)工作的各環(huán)節(jié)，標(biāo)底都必須嚴(yán)格保密。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 3）向招標(biāo)主管部門（如市招標(biāo)辦公室）申請招標(biāo)。 ? （ 4）發(fā)布招標(biāo)通告或邀請投標(biāo)函。招標(biāo)申請經(jīng)批準(zhǔn)后，開發(fā)商即可發(fā)出招標(biāo)通告或邀請投標(biāo)函。采取公開招標(biāo)方式時，應(yīng)視工程性質(zhì)和規(guī)模在當(dāng)?shù)鼗蛉珖詧蠹埢蚬_發(fā)行的專業(yè)刊物上發(fā)布招標(biāo)通告；采取選擇性招標(biāo)方式，應(yīng)向預(yù)選定的承建單位發(fā)出邀請投標(biāo)函。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 5）對承包企業(yè)的資格進(jìn)行審查。即了解承包企業(yè)的技術(shù)和財務(wù)實(shí)力以及管理經(jīng)驗(yàn)，限制不符合要求的承包企業(yè)盲目參加投標(biāo)。審查工作通常在發(fā)售招標(biāo)文件之前進(jìn)行。審查合格者才準(zhǔn)許購買招標(biāo)文件。 ? （ 6）發(fā)送招標(biāo)文件。經(jīng)過資格審查，對審查合格的承建單位發(fā)送招標(biāo)文件。發(fā)送形式有現(xiàn)金購買和免費(fèi)發(fā)送兩種。 ? （ 7）招標(biāo)工程交底及答疑。開發(fā)商發(fā)出招標(biāo)文件，各投標(biāo)的承包企業(yè)踏勘建設(shè)場地之后，應(yīng)邀集各承包企業(yè)的代表開會，進(jìn)行工程交底，并解答疑問。工程交底的內(nèi)容，主要是介紹工程概況，明確質(zhì)量要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及工期要求，說明開發(fā)商工料情況，材料款和工程款的支付辦法以及投標(biāo)注意事項(xiàng)等。承包企業(yè)對招標(biāo)文件中的疑問，一般應(yīng)預(yù)先以書面形式提出，也可在交底會上臨時口頭提出。開發(fā)商對所提疑問應(yīng)一律在答疑會上公開解答，并以書面記錄方式，印發(fā)給各投標(biāo)者，作為招標(biāo)文件的補(bǔ)充。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （８）開標(biāo)、評標(biāo)和決標(biāo)。 ? 以上所述為公開開標(biāo)，個別情況也有采用秘密開標(biāo)的。開標(biāo)方式一般都在招標(biāo)文件中明確說明。 ? １）開標(biāo)。開標(biāo)是在投標(biāo)截止后，根據(jù)招標(biāo)文件中規(guī)定的時間和地點(diǎn)，邀請個投標(biāo)者和當(dāng)?shù)毓龣C(jī)構(gòu)及有關(guān)部門的代表參加，當(dāng)中打開標(biāo)箱，由工作人員對經(jīng)公證人員檢查并確認(rèn)密封完好、封套書寫符合規(guī)定的標(biāo)書逐一拆封的過程。投標(biāo)文件即標(biāo)書拆封后，工作人員應(yīng)宣讀其中要點(diǎn)，并在預(yù)先準(zhǔn)備的表冊上逐項(xiàng)登記。登記表冊由讀標(biāo)人、登記人和公證人簽名，作為開標(biāo)的正式記錄，由開發(fā)商予以保存。 ? ２）評標(biāo)。開標(biāo)后應(yīng)先排除無效標(biāo)書，然后由評標(biāo)小組從工程技術(shù)和財務(wù)的角度審查評議有效標(biāo)書，此過程稱為評標(biāo)。其評審的原則是保護(hù)競爭，對所有投標(biāo)的承包企業(yè)一視同仁。評審的標(biāo)準(zhǔn)是擁有足以勝任招標(biāo)工程的技術(shù)和財務(wù)實(shí)力，信譽(yù)良好，報價和 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 理。 ? 標(biāo)書經(jīng)評審后，應(yīng)按標(biāo)價從低到高的順序列出清單，并寫出評標(biāo)報告，推薦二、三家候選的中標(biāo)的單位，交給招標(biāo)決策人做出最終抉擇。 ? ３）決標(biāo)。開發(fā)商對投標(biāo)者所報的投標(biāo)文件進(jìn)行全面的審查、評比、分析，最后選定中標(biāo)者的過程叫做決標(biāo)。 ? 一般不太復(fù)雜的工程可在開標(biāo)后當(dāng)場決定中標(biāo)者，同時公布標(biāo)底，并通知未中標(biāo)者退還招標(biāo)文件、領(lǐng)回押金的時間和地點(diǎn)。規(guī)模較大、內(nèi)容復(fù)雜的工程，則應(yīng)由招標(biāo)決策人分別與評標(biāo)小組推薦的候選中標(biāo)單位，就技術(shù)力量、施工方案、機(jī)械設(shè)備、材料供應(yīng)及決定標(biāo)價的其他因素進(jìn)行調(diào)查和磋商，全面衡量，擇優(yōu)決標(biāo)。 ? 決標(biāo)后應(yīng)立即向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)通知。中標(biāo)通知書發(fā)出之后，開發(fā)商與中標(biāo)的承建單位應(yīng)在約定的期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議后，簽訂合同。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 開發(fā)項(xiàng)目施工管理，是由建筑施工企業(yè)對開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行施工的生產(chǎn)管理。開發(fā)項(xiàng)目工程管理與控制，則是開發(fā)企業(yè)為了保證項(xiàng)目施工順利進(jìn)行所從事的有關(guān)管理工作，包括配合施工企業(yè)做各項(xiàng)施工準(zhǔn)備工作，如按時騰出施工場地，完成場地的三通一平，及時提供設(shè)計(jì)圖紙和訂購有關(guān)設(shè)備等；對項(xiàng)目的費(fèi)用、進(jìn)度和施工質(zhì)量進(jìn)行控制；合同管理；有效的協(xié)調(diào)各有關(guān)單位的關(guān)系，如設(shè)計(jì)單位與施工單位的關(guān)系，土建單位與設(shè)備安裝單位的關(guān)系，施工單位與材料、設(shè)備供應(yīng)單位的關(guān)系。 投資控制、進(jìn)度控制和質(zhì)量控制是項(xiàng)目工程管理與控制的重要內(nèi)容，也是監(jiān)理公司的主要職責(zé)，因此，要發(fā)揮監(jiān)理公司的優(yōu)勢，加強(qiáng)對工程施工階段的投資、進(jìn)度和質(zhì)量控制。 （１）施工階段的投資控制。施工階段投資控制的任務(wù)是盡量減少承包合同價款以外增加的工程費(fèi)用；全面履約，減少對方提出索賠的機(jī)會；按合同支付工程款。為此，開發(fā)商要做到： 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? １）熟悉圖紙、設(shè)計(jì)要求、合同價款，分析工程費(fèi)最容易突破的環(huán)節(jié)，明確投資控制的重點(diǎn)。 ? ２）按工程進(jìn)度將總投資目標(biāo)進(jìn)行分解，確定階段的投資分目標(biāo)，將其作為階段投資控制的依據(jù)。 ? ３）嚴(yán)格按工程計(jì)量支付工程進(jìn)度款。對已完工成要按合同規(guī)定及時計(jì)量，對承包方超出設(shè)計(jì)圖紙要求增加的工程量和自身原因造成返工的工程量，不予計(jì)量，其費(fèi)用由承包方自負(fù)。 ? ４）按合同規(guī)定辦理工程結(jié)算，掌握工程投資動態(tài)，分析費(fèi)用超支的原因，提出控制投資的措施。 ? ５）正確處理索賠。 ? （２）施工階段的進(jìn)度控制。施工階段進(jìn)度控制的主要內(nèi)容有： ? １）編制項(xiàng)目實(shí)施總進(jìn)度表計(jì)劃，并以此作為控制其它計(jì)劃的依據(jù)，包括施工單位的計(jì)劃和開發(fā)商自己制訂的有關(guān)計(jì)劃，如施