【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 物業(yè)管理的主要任務(wù)是保證入住者方便、安全的使用物業(yè)及配套設(shè)施，能為其提供一系列生活服務(wù)，并通過建筑物的維修與保養(yǎng)、機(jī)電設(shè)備與公共設(shè)施的維護(hù)與管理、小區(qū)內(nèi)的治安保衛(wèi)、清潔綠化來保證物業(yè)的使用壽命及價(jià)值。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 簽署有關(guān)合作協(xié)議 ? 開發(fā)商完成了各種方案的報(bào)批后，開始簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議、長期融資協(xié)議、土地出讓和轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 初步可行性研究 ? 所謂初步可行性研究是指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提下，由專業(yè)職能部門按照項(xiàng)目所在地區(qū)和市場(chǎng)一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)和項(xiàng)目的特點(diǎn)，就其投資效果和可能出現(xiàn)的技術(shù)問題進(jìn)行研究，編制初步可行性研究報(bào)告。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 2）樓宇抵押貸款。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 2）現(xiàn)房銷售。 ? 5）應(yīng)具備經(jīng)銀行或注冊(cè)會(huì)計(jì)師審核的，除用地價(jià)款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到總投資的 25%的驗(yàn)資證明。房屋的銷售分為預(yù)售和現(xiàn)房銷售。這種方式適用于房地產(chǎn)需求特別大時(shí)。 ? （ 2）確定潛在的租戶或買主。經(jīng)過資格審查，對(duì)審查合格的承建單位發(fā)送招標(biāo)文件。為了縮短房地產(chǎn)開發(fā)的投資周期，在可行性研究階段就要研究房屋的銷售計(jì)劃，從選擇場(chǎng)地開始，開發(fā)商已開始尋找購房者或成租人；在開發(fā)項(xiàng)目的施工過程中，應(yīng)通過各種媒介做好項(xiàng)目的銷售廣告和宣傳工作；當(dāng)項(xiàng)目施工進(jìn)行到 一定程度時(shí)，應(yīng)及時(shí)進(jìn)行房屋的預(yù)售工作；竣工驗(yàn)收后申請(qǐng)辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記。開發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收的依據(jù)包括以下幾方面的內(nèi)容： ? １）有關(guān)合同、標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)范。 ? ８）按規(guī)定的質(zhì)量評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)及辦法，對(duì)完成的單位工程、單項(xiàng)工程進(jìn)行檢查驗(yàn)收。對(duì)項(xiàng)目中采用的新材料、新結(jié)構(gòu)、新技術(shù)均應(yīng)審核其技術(shù)鑒定書。 ? ７）組織施工現(xiàn)場(chǎng)協(xié)調(diào)會(huì)。 ? ３）做好開工前的準(zhǔn)備工作。 ? ２）按工程進(jìn)度將總投資目標(biāo)進(jìn)行分解，確定階段的投資分目標(biāo)，將其作為階段投資控制的依據(jù)。 ? 決標(biāo)后應(yīng)立即向中標(biāo)者發(fā)出中標(biāo)通知。開標(biāo)后應(yīng)先排除無效標(biāo)書，然后由評(píng)標(biāo)小組從工程技術(shù)和財(cái)務(wù)的角度審查評(píng)議有效標(biāo)書，此過程稱為評(píng)標(biāo)。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （８）開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和決標(biāo)。 ? （ 6）發(fā)送招標(biāo)文件。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 3）向招標(biāo)主管部門（如市招標(biāo)辦公室）申請(qǐng)招標(biāo)。 ? ? 施工招標(biāo)必須具備下列條件（ 1）工程項(xiàng)目已獲計(jì)劃管理部門批準(zhǔn)，并已列入建設(shè)計(jì)劃；（ 2）有經(jīng)國家批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)單位負(fù)責(zé)設(shè)計(jì)的施工圖紙和工程概算或預(yù)算； 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 3）開發(fā)用地的使用權(quán)已有償獲得，施工前期工作（包括三通一平）已經(jīng)落實(shí)或準(zhǔn)備就緒；（ 4）開發(fā)資金、主要建筑材料和主要設(shè)備分期交貨及協(xié)作配套條件均以分別落實(shí)；（ 5）有當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃管理部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證。到城市規(guī)劃管理部門領(lǐng)取建設(shè)工程許可證。方案審查通過后，委托設(shè)計(jì)院進(jìn)行項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)（對(duì)高層建筑）。 ? ? 在土地使用權(quán)購置的申請(qǐng)過程中，已提出規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，該方案只是粗略的反映開發(fā)項(xiàng)目概況，不能作為施工的依據(jù)。設(shè)計(jì)方案是根據(jù)城市規(guī)劃管理部門提供的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件和開發(fā)商對(duì)該開發(fā)項(xiàng)目的要求，由設(shè)計(jì)單位提出的初步設(shè)想，一般用文字說明和圖紙或模型表示。 ? 3）設(shè)計(jì)范圍。 ? ? 房地產(chǎn)開發(fā)商的投資決策最終通過設(shè)計(jì)成果反映出來，合理的設(shè)計(jì)不盡充分體現(xiàn)投資者的意圖，而且是對(duì)投資者決策方案的完善和補(bǔ)充。 ? （ 5）拆遷人與被拆遷人簽訂拆遷協(xié)議書。這里，既要考慮工商、企業(yè)、事業(yè)單位、私房、僑房的動(dòng)遷難度，又要靠率安置不成過高的住戶，還要考慮哪些單位或住戶市較容易動(dòng)遷的，哪些住戶或單位是可以交叉進(jìn)行動(dòng)遷的，哪些住戶先動(dòng)，什么時(shí)候較為適宜等，都應(yīng)有個(gè)計(jì)劃。 ? （ 1） 拆遷調(diào)查 。 按我國法律規(guī)定 ， 城鎮(zhèn)土地歸國家所有 ， 因此 ， 開發(fā)商購置場(chǎng)地 ， 是指其使用權(quán) ， 而不是所有權(quán) 。 ? （ 3）提供規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。 ? 3． 拆遷安置：到城市拆遷管理部門辦理拆遷安置報(bào)批手續(xù) 。一般來說，這個(gè)程序包括四個(gè)階段，即： ? 房地產(chǎn)投資分析與決策階段 ? 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)階段 ? 房屋銷售與出租階段 當(dāng)然，房地產(chǎn)開發(fā)的階段劃分并不是一成不變的，某些情況下各階段的工作可能要交替進(jìn)行。 ? 由于我國各城市的機(jī)構(gòu)設(shè)置不大一樣 ， 因此 ， 各城市對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目前期工作的審批程序也就不盡一樣 。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 2） 選址定點(diǎn) 。 ? （ 5） 審核總圖 、 核定面積 。 不同的出讓方式 ， 其出讓程序也不一樣 。 分類的目的是為了給補(bǔ)償安置迅速提供真實(shí)資料 。召開拆遷動(dòng)員大會(huì)，公布拆遷公告。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 7）辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證。目前我國的建設(shè)工程設(shè)計(jì)單位共分為甲、乙、丙、丁 4個(gè)等級(jí)。在規(guī)劃設(shè)計(jì)之前 ，一些重要的控制指標(biāo)已由土地管理部門和規(guī)劃管理部門給出， 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 如開發(fā)用地的總面積、容積率、控制高度、建筑密度、綠地率等，還有一些指標(biāo)則由開發(fā)商根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的要求提出，作為規(guī)劃的依據(jù)，如戶室比、高層比例、各類型的居住面積、總造價(jià)、建筑工程單方造價(jià)等。被審定的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案作為市政工程設(shè)計(jì)和建筑單位設(shè)計(jì)的依據(jù)；建筑設(shè)計(jì)方案被省定后，可進(jìn)入下階段的初步設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)。并將設(shè)計(jì)方案報(bào)城市規(guī)劃管理部門審批。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 4）到計(jì)劃管理部門申請(qǐng)投資許可證。因此，加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施階段的管理，對(duì)于開發(fā)商實(shí)現(xiàn)預(yù)期的開發(fā)效益是非常重要的。標(biāo)底及招標(biāo)工程的預(yù)期價(jià)格，是評(píng)標(biāo)的主要尺度之一。即了解承包企業(yè)的技術(shù)和財(cái)務(wù)實(shí)力以及管理經(jīng)驗(yàn)，限制不符合要求的承包企業(yè)盲目參加投標(biāo)。工程交底的內(nèi)容，主要是介紹工程概況，明確質(zhì)量要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)及工期要求，說明開發(fā)商工料情況，材料款和工程款的支付辦法以及投標(biāo)注意事項(xiàng)等。投標(biāo)文件即標(biāo)書拆封后，工作人員應(yīng)宣讀其中要點(diǎn)，并在預(yù)先準(zhǔn)備的表冊(cè)上逐項(xiàng)登記。開發(fā)商對(duì)投標(biāo)者所報(bào)的投標(biāo)文件進(jìn)行全面的審查、評(píng)比、分析，最后選定中標(biāo)者的過程叫做決標(biāo)。 （１）施工階段的投資控制。 ? （２）施工階段的進(jìn)度控制。 ? ５）定期的檢查施工單位工程計(jì)劃的實(shí)施情況，督促審查施工進(jìn)度報(bào)表，核實(shí)工程實(shí)物量，鑒認(rèn)工程款憑證。其主要內(nèi)容有： ? １）除了在施工招標(biāo)中，要審查承包商的技術(shù)資質(zhì)外，在施工過程中，還應(yīng)對(duì)承