【正文】 包商的技術(shù)資質(zhì)進(jìn)行連續(xù)不斷的審查和評價，督促承包商更換不稱職人員。在重要的工程部位或?qū)I(yè)工程中，建立質(zhì)量控制點，進(jìn)行材料試驗或技術(shù)復(fù)核。從質(zhì)量控制角度說，項目竣工驗收工作是確保項目質(zhì)量合乎標(biāo)準(zhǔn)的最 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 后一關(guān)。 ? （２）項目竣工驗收程序。審查工作通常在發(fā)售招標(biāo)文件之前進(jìn)行。房地產(chǎn)營銷計劃一般包括以下內(nèi)容； ? （ 1）營銷計劃的目標(biāo)?；臼袌隹梢允桥R近地段、城市地域、全省乃至全國甚至境外。 ? 6）向臨近地區(qū)的居民和企業(yè)單位打電話或上門推銷。 ? 2）房屋建筑合同已簽訂。一般來說，在預(yù)售合同生效后，買主應(yīng)在一定的期限內(nèi)，向房管部門辦理預(yù)購登記。 ? 1）一次性付款和分期付款。如果是單幢建筑，可組織大樓管委會。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 規(guī)劃設(shè)計與方案報批 ? 規(guī)劃設(shè)計的目的就是做好土地使用的功能分區(qū)工作和各項建設(shè)用地的規(guī)劃安排。對所有建設(shè)項目，都要根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計文件所規(guī)定的內(nèi)容，嚴(yán)格按照設(shè)計要求和施工驗收規(guī)范，由開發(fā)商組織設(shè)計部門、規(guī)劃單位、施工單位進(jìn)行綜合檢查，對符合國家驗收標(biāo)準(zhǔn)的工程予以驗收。 演講完畢，謝謝觀看！ 。進(jìn)入到這個程序，必須從有關(guān)政府管理部門獲得開工許可證。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 詳細(xì)可行性研究 ? 詳細(xì)可行性研究是對方案優(yōu)選階段的驗證和繼續(xù)。 ? 房地產(chǎn)銷售或出租后，應(yīng)做好銷售或出租后的服務(wù)和管理工作。經(jīng)過以下三道手續(xù)：到房屋交易所簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；到公證處對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行公證；憑經(jīng)過公證的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，換發(fā)房地產(chǎn)證。 《 合同 》 應(yīng)訂明價格條款。 ? 開發(fā)商在進(jìn)行預(yù)售房前，一般應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門提出申請，獲準(zhǔn)后方可預(yù)售房屋。 ? 4）印發(fā)綜合介紹公司及所售物業(yè)情況的小冊子。 ? 在計劃中必須說明預(yù)計能吸引買主或租戶的價格或租金水平。開發(fā)商發(fā)出招標(biāo)文件，各投標(biāo)的承包企業(yè)踏勘建設(shè)場地之后，應(yīng)邀集各承包企業(yè)的代表開會，進(jìn)行工程交底，并解答疑問。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 5）對承包企業(yè)的資格進(jìn)行審查。 ? ３）工程實體。 ? ３．項目的竣工驗收。 ? ５）組織設(shè)計交底和圖紙會審，保證設(shè)計師與承包者之間的溝通與交流。 ? （３）施工階段的質(zhì)量控制。 ? ４）按合同規(guī)定及時向施工單位支付備料款和工程進(jìn)度款。 ? ４）按合同規(guī)定辦理工程結(jié)算，掌握工程投資動態(tài)，分析費(fèi)用超支的原因，提出控制投資的措施。開發(fā)項目工程管理與控制，則是開發(fā)企業(yè)為了保證項目施工順利進(jìn)行所從事的有關(guān)管理工作，包括配合施工企業(yè)做各項施工準(zhǔn)備工作，如按時騰出施工場地，完成場地的三通一平，及時提供設(shè)計圖紙和訂購有關(guān)設(shè)備等；對項目的費(fèi)用、進(jìn)度和施工質(zhì)量進(jìn)行控制；合同管理；有效的協(xié)調(diào)各有關(guān)單位的關(guān)系，如設(shè)計單位與施工單位的關(guān)系，土建單位與設(shè)備安裝單位的關(guān)系，施工單位與材料、設(shè)備供應(yīng)單位的關(guān)系。 ? 標(biāo)書經(jīng)評審后，應(yīng)按標(biāo)價從低到高的順序列出清單，并寫出評標(biāo)報告，推薦二、三家候選的中標(biāo)的單位，交給招標(biāo)決策人做出最終抉擇。 ? １）開標(biāo)。 ? （ 7）招標(biāo)工程交底及答疑。采取公開招標(biāo)方式時，應(yīng)視工程性質(zhì)和規(guī)模在當(dāng)?shù)鼗蛉珖詧蠹埢蚬_發(fā)行的專業(yè)刊物上發(fā)布招標(biāo)通告；采取選擇性招標(biāo)方式，應(yīng)向預(yù)選定的承建單位發(fā)出邀請投標(biāo)函。可由開發(fā)商自行準(zhǔn)備，也可委托咨詢機(jī)構(gòu)代辦。在此階段，開發(fā)商的主要工作有 （ 1）通過招標(biāo)投標(biāo)選擇施工企業(yè)；（ 2）以投資者、組織者、監(jiān)督者的身份進(jìn)行項目工程管理與控制；（ 3）竣工驗收。初步設(shè)計審查通過后，委托設(shè)計院進(jìn)行施工圖設(shè)計。其具體步驟為： 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 1）編制和審查設(shè)計方案。由設(shè)計單位提出的設(shè)計方案不少于兩個，以供開發(fā)商在對多個方案比較的基礎(chǔ)上，選擇最有方案，并作為推薦方案報送規(guī)劃管理部門審定。 ? （ 2）要合理地確定各項技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)。要委托具有設(shè)計資格的設(shè)計單位進(jìn)行開發(fā)項目的工程社及，不得委托無證設(shè)計單位或私人進(jìn)行設(shè)計，否則，城市規(guī)劃與建筑管理部門將不予承認(rèn)。拆遷補(bǔ)償手續(xù)辦妥后，負(fù)責(zé)拆遷人員應(yīng)立即填寫登記表，經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)簽發(fā)，送工程部門拆房。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 拆遷房屋不得超越規(guī)劃管理部門劃定的紅線范圍和拆遷管理部門規(guī)定的期限。 如住戶使用面積 ， 私房業(yè)主契證所記載的面積 ， 以及人口結(jié)構(gòu) 、 年齡 、健康狀況 、 職業(yè) 、 工作單位等情況 ， 第三 ， 逐戶摸清拆遷戶的要求 。此外 ， 若以行政劃撥方式取得的土地進(jìn)行商品房開發(fā) ， 必須向政府申請 ， 補(bǔ)交地價 ， 取得土地使用合同書 ， 即把土地從無償使用轉(zhuǎn)為有償使用 ， 從無限年期轉(zhuǎn)為有限年期后 ，方可開發(fā) 。 ? （ 4） 編制規(guī)劃設(shè)計總圖 。 根據(jù)國家政策 ， 房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)納入固定資產(chǎn)投資計劃 ， 因此 ，開發(fā)商須到計劃管理部門進(jìn)行項目立項 。 申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 購置開發(fā)場地 、拆遷安置 、 項目報建必須按一定的程序進(jìn)行 ， 而籌集資金則可以與之平行進(jìn)行 。 主要工作有： 申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 購置開發(fā)場地 、 籌集資金 、 拆遷安置 、項目報建 。 ? 1． 申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ? （ 1） 立項 。規(guī)劃設(shè)計條件的主要內(nèi)容包括： 1）該建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖； 2）根據(jù)開發(fā)項目的性質(zhì)和所出地段條件提出用地范圍； 3）向各有關(guān)部門征詢意見后提出的綜合性意見； 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 4） 該場地的外部限制條件 ， 包括山 、 水 、 地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等； 5） 提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置 、 路幅及其規(guī)劃要求； 6） 提出規(guī)劃設(shè)計要點 ，包括建筑密 、 容積率 、 建筑層數(shù) 、 高度 、 體重 、 紅線退讓要求和地下管線走向 、 綠化要求以及其他控制事項； 7）對于綜合開發(fā)區(qū) ， 還應(yīng)提出公用服務(wù)配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求； 8） 有關(guān)的特別要求 ， 如人防 、 抗震 、凈空限制等 。 即通過出讓或轉(zhuǎn)讓圖的土地使用權(quán) 。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 第二 ， 一拆遷小組為單位 ， 分戶到人 ， 上門核查 ， 并做好詳細(xì)記錄 。開發(fā)商在取得規(guī)劃、土地管理部門批準(zhǔn)的紅線圖和用地文件以及完成拆遷安置方案（包括還間房屋的地點、資金、房屋平面圖或購買商品房安置被拆遷人的購房合同）后，可以向拆遷管理部門申請核發(fā)房屋拆遷許可證，并按規(guī)定繳納管理費(fèi)。 ? （ 6）動遷、驗收。在委托設(shè)計時，應(yīng)注意以下事項： ? 1）設(shè)計資格。在委托設(shè)計時，開發(fā)商應(yīng)予注意。建筑設(shè)計方案包括總平面位置圖、平面圖、立面圖、主要剖面圖的草圖和建筑單體透視圖以及設(shè)計說明書。由于報建的建筑設(shè)計方案經(jīng)城市規(guī)劃管理部門和消防處、抗震辦、人防部門、環(huán)衛(wèi)部門、供水供電管理部門審查通過后，可進(jìn)一步編制項目的施工圖和技術(shù)規(guī)定，再報城市規(guī)劃管理部門及有關(guān)專業(yè)管理部門審批。 ? （ 3）施工圖設(shè)計和發(fā)核位紅線。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （三）房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)實施階段 ? 房地產(chǎn)開發(fā)項目