【正文】 房地產(chǎn)開發(fā)稅收 征管 毛甲富 內(nèi)容安排 一、房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的會計核算 二、房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)的涉稅政策 三、房地產(chǎn)開發(fā)的稅收管理探析 四、房地產(chǎn)開發(fā)土地增值稅的清算 五、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的清算 六、房地產(chǎn)開發(fā)其他稅收的清算 七、房地產(chǎn)開發(fā)的稅收評估分析 第一部分： 房地產(chǎn)開發(fā) 各環(huán)節(jié)的會計核算 一、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營特點 工程跨年度，產(chǎn)生預(yù)付工程款。 期房銷售，產(chǎn)生預(yù)收售房款。 周期長、風(fēng)險大、回報豐厚 。 根據(jù)上述特點，稅收必須采取預(yù)征。 二、 各環(huán)節(jié)的會計核算 立項報建環(huán)節(jié) 發(fā)生的報批報建費用通過 “ 管理費用 ” 核算。 向有關(guān)部門預(yù)交的保證金通過 “ 其他應(yīng)收款 ” 核算。 籌集資金環(huán)節(jié) 取得的銀行借款和其他借款通過 “ 短期借款 ” 核算，股東投入的周轉(zhuǎn)金通過 “ 長期應(yīng)付款 ” 核算。 發(fā)生的利息費用通過 “ 財務(wù)費用 ” 核算。 二、 各環(huán)節(jié)的會計核算 征地拆遷環(huán)節(jié) 發(fā)生的土地出讓金、土地轉(zhuǎn)讓費、市政配套費、契稅及印花稅、耕地占用稅，土地辦證費用直接通過 “ 開發(fā)成本 土地費用 ” 核算。 拆遷補償、安置動遷、農(nóng)作物補償?shù)蓉泿胖С鰬{協(xié)議和領(lǐng)款憑證通過 “ 開發(fā)成本 土地費用 ” 核算。 二、 各環(huán)節(jié)的會計核算 工程準備環(huán)節(jié) 發(fā)生的勘察設(shè)計審查以及臨時設(shè)施費用通過 “ 開發(fā)成本 — 前期費用 ” 核算。 向政府部門繳納的人防、檢測等工程費用通過 “ 開發(fā)成本 — 前期費用 ” 核算。 工程發(fā)包時收取的保證金通過 “ 其他應(yīng)付款 ” 核算。 發(fā)生的 “ 三通一平 ” 工程費用未取得合法憑證時通過 “ 預(yù)付賬款 ” 核算。 二、 各環(huán)節(jié)的會計核算 工程建設(shè)環(huán)節(jié) 預(yù)付樁基、土建、其他各項基礎(chǔ)工程款時通過 “ 預(yù)付賬款 ” 核算 自購工程材料取得合法憑證直接通過“ 開發(fā)成本 — 建安費用 ” 核算。欠付費用通過 “ 應(yīng)付賬款 ” 核算。 二、 各環(huán)節(jié)的會計核算 開盤預(yù)售環(huán)節(jié) 發(fā)生的廣告宣傳等售樓費用通過 “ 銷售費用 ” 核算。 預(yù)付售樓傭金通過 “ 預(yù)付賬款 ” 核算。 收取的房屋定金和預(yù)售房款通過 “ 預(yù)收賬款 ” 核算。 按 “ 預(yù)收賬款 ” 計提各項 “ 應(yīng)交稅金 ” ，通過 “ 待攤費用 ” 科目核算。 預(yù)繳各項稅金沖減 “ 應(yīng)交稅金 ” 。 二、 各環(huán)節(jié)的會計核算 竣工交房環(huán)節(jié) 預(yù)付各項工程款結(jié)算取得合法憑證將 “ 預(yù)付賬款 ” 轉(zhuǎn)入 “ 開發(fā)成本 ” 核算。欠付費用通過“ 應(yīng)付賬款 ” 核算。 預(yù)付售樓傭金取得合法憑證將 “ 預(yù)付賬款 ” 轉(zhuǎn)入 “ 銷售費用 ” 核算。欠付費用通過 “ 應(yīng)付賬款 ” 核算。 開發(fā)成本結(jié)轉(zhuǎn)條件 成熟時 將 “ 預(yù)收賬款 ” 轉(zhuǎn)入 “ 主營業(yè)務(wù)收入 ” 核算。買方欠付費用通過“ 應(yīng)收賬款 ” 核算。還建房屋按同項目銷售價格同時通過 “ 主營業(yè)務(wù)收入 ” 和 “ 開發(fā)成本 — 征地費用 ” 核算。 按占地面積和建筑面積分配結(jié)轉(zhuǎn)已銷商品房成本費用。將已銷商品房 “ 開發(fā)成本 ” 轉(zhuǎn)入 “ 主營業(yè)務(wù)成本 ” 。 二、 各環(huán)節(jié)的會計核算 項目清算環(huán)節(jié) 按稅收政策清算各項應(yīng)繳稅金，清算與預(yù)提差額調(diào)整 “ 待攤費用 ” 和 “ 應(yīng)交稅金 ” ，然后與收入配比轉(zhuǎn)入 “ 稅金及附加“ 以及 “ 所得稅 ” 科目。 將確定自用的房產(chǎn)按分攤的成本費用轉(zhuǎn)入 “ 固定資產(chǎn) ” 核算。 第二部分 房地產(chǎn)開發(fā) 各環(huán)節(jié)的涉稅政策 一、規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)稅收政策 規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)應(yīng)考慮的稅收政策有： 普通住房稅收政策 政策規(guī)定，普通住宅增值額不超過 20%的免征土地增值稅，超過 20%全額征收。 普通住宅應(yīng)同時滿足三個條件：每套建筑面積不超過 140平米、小區(qū)容積率在 上、銷售價格低于同級別土地上住房平均交易價格 。 規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)稅收政策 經(jīng)濟適用房稅收政策 開發(fā)商在商品住房項目中配套建造廉租住房和經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)材料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應(yīng)繳納的城鎮(zhèn)土地使用稅和印花稅。如果廉租住房、經(jīng)濟適用住房符合普通住房標準，同時享受普通住房稅收優(yōu)惠政策。 規(guī)劃設(shè)計環(huán)節(jié)稅收政策 拆遷補償稅收政策 地面附著物的補償有貨幣和還建兩種方式，采用貨幣補償?shù)?，其補償金額有相關(guān)證據(jù)表明企業(yè)已實際支付的補償費，可據(jù)實列入征地費用。用還建方式的，安置用房視同銷售處理，同時將此確認為開發(fā)項目的拆遷補償費。國稅函 [2021]220號 二、籌集資金環(huán)節(jié)稅收政策 籌集資金環(huán)節(jié)主要涉及利息支出的稅收政策，規(guī)定如下： 企業(yè)所得稅法規(guī)定，企業(yè)向金融機構(gòu)借款的利息據(jù)實扣除，向非金融機構(gòu)借款的利息支出不能超過金融機構(gòu)的正規(guī)利率，超出規(guī)定標準的利息不得稅前扣除。向自然人借款比照這一規(guī)定辦理。 個人所得稅法規(guī)定，支付個人借款利息的單位要代扣代繳 20%個人所得稅。 籌集資金環(huán)節(jié)稅收政策 土地增值稅政策規(guī)定： 企業(yè)向金融機構(gòu)借款的利息能夠確認的據(jù)實扣除。其他開發(fā)費用按開發(fā)成本的5%扣除。 既有銀行貸款，又有其他借款按開發(fā)成本的 10%扣除開發(fā)費用；全部使用自有資金，沒有利息的同樣處理。國稅函 [2021]220號 籌集資金環(huán)節(jié)稅收政策 土地增值稅政策規(guī)定： 企業(yè)向金融機構(gòu)借款的利息能夠確認的據(jù)實扣除。其他開發(fā)費用按開發(fā)成本的 5%扣除。 既有銀行貸款，又有其他借款按開發(fā)成本的 10%扣除開發(fā)費用；全部使用自有資金，沒有利息的同樣處理。國稅函 [2021]220號 三、征地拆遷環(huán)節(jié)稅收政策 征地辦證稅收： 耕地占用稅：城區(qū)每平方米 45元，城郊、建制鎮(zhèn)每平方米 35元、鄉(xiāng)村每平方米 25元。由征用方一次性繳納。 契稅：按土地成交價格的 4%由征用方一次性繳納。 印花稅：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)，按土地成交價格的萬分之五由雙方一次性繳納。 征地拆遷環(huán)節(jié)稅收政策 征地后發(fā)生稅收： 土地使用稅：征用的耕地自批準之日起滿一年時開始繳納；征用非耕地自批準次月起開始繳納 。 我市每平米土地年稅額為 :一級 16元，二級 12元，三級 8元，四級 6元，五級 4元 ,六級 2元。 轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)稅收：以賣價減除買價后的余額繳納 5%的營業(yè)稅及其附加。同時按照轉(zhuǎn)讓收入的 3%預(yù)征土地增值稅 征地拆遷環(huán)節(jié)稅收政策 拆遷補償費的稅收規(guī)定： 鄂地稅發(fā) 【 2021 】 ２１１＃規(guī)定：開發(fā)企業(yè)在拆遷過程中與被拆遷居民（村民）等自然人簽定補償協(xié)議，且有相關(guān)證據(jù)表明企業(yè)已實際支付的補償費，可據(jù)實扣除。 被拆遷居民或者個人取得的補償費屬于免稅范圍。 被拆遷企業(yè)取得的補償費能提供政府收回土地使用權(quán)的也屬于免稅范圍。否則屬于征稅范圍。同時要提供稅務(wù)發(fā)票。 四、工程建設(shè)環(huán)節(jié)稅收政策 外包工程稅收政策： 按照 包工包料 全部價款的 3%由建安企業(yè)繳納營業(yè)稅及其附加。 按照建筑安裝合同金額的萬分之三繳納印花稅。由建安企業(yè)和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分別繳納。 根據(jù)建筑安裝收入的 2%核定繳納企業(yè)所得稅。 工程建設(shè)環(huán)節(jié)稅收政策 自建工程稅收政策： 計稅依據(jù)：（材料 +人工費） 10%（利潤） 247。 1營業(yè)稅稅率 自購材料稅收政策： 除自來水、電力、電器、程控門、體育等設(shè)備外也應(yīng)補交建筑營業(yè)稅。門窗怎樣處理？ 五、開盤預(yù)售環(huán)稅收政策 在房屋預(yù)售階段，開發(fā)商必須使用稅務(wù)機關(guān)統(tǒng)一印制的專用發(fā)票。按照預(yù)售收入預(yù)繳各項稅收，其中營業(yè)稅及其附加約%。土地增值稅：普通住房 %，非普通住房 3%，其他房產(chǎn) 4%。企業(yè)所得稅按照不低于 10%毛利率計算預(yù)繳。 土地使用稅在房屋未交付使用前照常繳納。 六、竣工交房環(huán)節(jié)涉及的稅收 交房環(huán)節(jié)實行以票控稅和以證控稅的辦法。主管稅務(wù)機關(guān)在開具發(fā)票時，按照預(yù)征政策清收各項稅款。 企業(yè)所得稅按年度匯算清繳，在預(yù)售結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入時，應(yīng)減除原來預(yù)計的利潤計算應(yīng)納所得稅。 土地使用稅在房屋按照合同交付使用后停止繳納。由于每月都有交付辦證，因此要分月計算應(yīng)納稅收。 七、自用保有環(huán)節(jié) 房屋自用的，要繳納房產(chǎn)稅和土地使用稅，房產(chǎn)稅按照原值扣除 25%后的余值 %征收。土地使用稅按照自用房屋占用的面積照常繳納。 房屋出租的，按照出租收入的 %繳納各項稅收。土地使用稅按照自用房屋占用的面積照常繳納。 房屋部分待售的，土地使用稅按照待售房屋占用的面積照常繳納，在房屋按照合同交付使用后停止繳納。 八、項目清算環(huán)節(jié) 收入金額的確認： 對外銷售：國稅函 [2021]220號規(guī)定：已全額開具銷售發(fā)票的，按發(fā)票金額確認收入；未開具或未全額開具銷售發(fā)票的，按合同金額確認收入。銷售收入包括收取的價款和價外費用 。 視同銷售：折遷還建房、以開發(fā)產(chǎn)品抵頂材料款、工程款等債務(wù)的視同銷售，按照同類房屋的市場價格確認銷售收入。 項目清算環(huán)節(jié) 扣除金額的確認： 成本費用和稅金必須提供合法有效的憑據(jù)。不是合法有效憑據(jù)的支出金額不予扣除。土建工程費用不能超過建設(shè)部門規(guī)定的預(yù)算定額。在計算所得額時，有些費用不能超過規(guī)定的標準。 成本費用和稅金必須是與銷售收入有關(guān)的配比金額。不包括待售和自用房屋應(yīng)承擔(dān)的金額。 第三部分 房地產(chǎn)開發(fā) 稅收管理探析 一、開發(fā)商存在的稅收問題 收入申報不到位。主要表現(xiàn)： 一是預(yù)售收入確認不及時。一部分企業(yè)對各種預(yù)售款性質(zhì)的定金、預(yù)售款、車位車庫款，以及地下室等只開普通收據(jù)，未按規(guī)定開具發(fā)票，滯后入賬甚至不入賬，不進行納稅申報。還有的將預(yù)售房款記入往來科目，不通過 “ 預(yù)收賬款 ” 科目核算?；虿扇「鞣N手段隱瞞、轉(zhuǎn)移預(yù)收款收入，有的甚至將預(yù)收款直接轉(zhuǎn)入私人銀行卡，直到房產(chǎn)交付使用后才入帳。還有的個別開發(fā)商自恃有后臺，全部預(yù)售過程不交稅。 開發(fā)商存在的稅收問題 二是拆遷還建房屋不及時作收入。由于補償行為未取得貨幣收入，房屋交付使