房地產(chǎn)概論--房地產(chǎn)開發(fā)用地(已修改)
2025-03-02 10:57 本頁面
【正文】 房地產(chǎn)概論 —— 第三講 房地產(chǎn)開發(fā)用地 房地產(chǎn)開發(fā)用地 ? 我國 現(xiàn)行土地制度 ? 房地產(chǎn)開發(fā)用地 ? 房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇 ? 房地產(chǎn)開發(fā)用地的取得 ? 開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用 ? 閑置土地的處理 一、我國現(xiàn)行土地制度 我國的土地所有制度 ? 中華人民共和國實(shí)行土地的社會(huì)主義 公有制 ，即 全民所有制 和勞動(dòng)群眾 集體所有制 。 ? 按照我國《土地管理法》規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國家所有。所有權(quán)由國家代表全體人民形式，具體又由國務(wù)院代表國家行使。 農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有。 土地的所有權(quán)：占有權(quán)、使用權(quán)、處分權(quán)、受益權(quán) 我國的土地使用政策 ? 國有土地和集體所有的土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓； ? 房地產(chǎn)開發(fā)商獲得的只是開發(fā)用地的使用權(quán)。 ? 土地使用權(quán) – 使用 – 收益 – 轉(zhuǎn)讓，將出讓獲得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括贈(zèng)與、交換、出售、分割、合并、分立等。 – 抵押，指?jìng)鶛?quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的法律行為。土地抵押是發(fā)揮土地金融作用的融通資金的方法。 二、房地產(chǎn)開發(fā)用地 ? 開發(fā)用地的必備條件 國有用地 – 根據(jù)中華人民共和國《土地法》和《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)， 只有國有土地 才能投入房地產(chǎn)開發(fā)； – 城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，才可用于房地產(chǎn)開發(fā)； 城市用地 開發(fā)用地，通常是指一宗（片）位于 城市規(guī)劃區(qū) 的，適合開發(fā)企業(yè)進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)使用的 國有土地 。 ? 開發(fā)用地的使用權(quán) – 根據(jù)我國《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定： ? 對(duì)開發(fā)用地，國家實(shí)行有償、有期限使用制度； ? 開發(fā)用地的使用權(quán)是一個(gè)有償、有限期的使用權(quán)。 開發(fā)用地的類型 ? 按照土地利用性質(zhì)和功能劃分 – 居住用地 – 公共設(shè)施用地 – 工業(yè)用地 – 倉儲(chǔ)用地 – 對(duì)外交通用地 – 道路廣場(chǎng)用地 – 市政公用設(shè)施用地 – 綠地 三、房地產(chǎn)開發(fā)用地的選擇 1. 地段影響因素分析 ◆ 市場(chǎng)供求行情：地塊需求呈上升趨勢(shì)，價(jià)格必然上揚(yáng)，好的地塊。 ◆ 自然條件：與市中心的距離、土地的承載力、地形地勢(shì)、地塊面積、地塊形狀、日照、風(fēng)力和風(fēng)向、溫度、降水量、自然災(zāi)害等。 ◆ 社會(huì)條件：地塊附近城市基礎(chǔ)設(shè)施、附近房地產(chǎn)狀況、社會(huì)治安狀況、政局穩(wěn)定情況等 ◆ 環(huán)境條件：空氣污染程度、噪音大小、綠化程度、視覺效果（房地產(chǎn)平面布局、立面效果，各種用線的懸掛狀態(tài)，各種牌桿的樹立狀態(tài)）、清潔程度 1. 地段影響因素分析 ◆ 經(jīng)濟(jì)條件：當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r、物價(jià)水平、工資水平、儲(chǔ)蓄利率、投資水平等 ◆ 政策限制：價(jià)格限制、稅收限制（種類、稅負(fù)、穩(wěn)定程度）、優(yōu)惠政策、土地制度。 ◆ 人口因素：數(shù)量、素質(zhì)、家庭規(guī)模等 ◆ 城市規(guī)劃因素：土地用途（允許范圍、用途改變）、容積率、建筑高度、交通道路、行政隸屬變更等。 ◆ 心理因素：地塊風(fēng)水、土地號(hào)碼、名人效應(yīng)、風(fēng)俗習(xí)慣等。 ◆ 國際關(guān)系：國際關(guān)系的好壞，決定著邊境地區(qū)地段的好壞 ◆ 選擇最有升值潛力的土地進(jìn)行投資 未開發(fā)的土地 地價(jià)價(jià)格便宜、基礎(chǔ)和配套設(shè)施投資多、風(fēng)險(xiǎn)大；其升值的潛力取決于該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。 開發(fā)中的土地 （已經(jīng)完成區(qū)域規(guī)劃，具備基本的水、電、路等保障的地區(qū)，多指城鎮(zhèn)周圍的郊區(qū)或新開發(fā)區(qū)） 價(jià)格適中、投資后的增值潛力大 已開發(fā)土地 （指已經(jīng)具備城鎮(zhèn)規(guī)模的土地） 西方發(fā)達(dá)國家：土地價(jià)格高，可供利用空間少，建筑規(guī)模和居住人口已趨于飽和，需求少，日后升值的可能性不會(huì)太大。
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