房地產(chǎn)概論--房地產(chǎn)開發(fā)用地(參考版)
2025-02-24 10:57本頁面
【正文】 思考題 ? 結(jié)合實(shí)際，談?wù)勎覈F(xiàn)行土地使用制度中存在的弊端，提出土地使用制度改革方向。 （ 2）無償收回土地：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期，滿兩年未動工開發(fā)，可以無償收回土地使用權(quán)，并與土地使用者簽訂收回土地協(xié)議書 （ 3）變更土地用途，補(bǔ)繳土地出讓金，辦理有關(guān)手續(xù)后繼續(xù)開發(fā)。 閑置土地的處理 （ 1）征收土地閑置費(fèi)：超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿一年未動工開發(fā)的，可征收相當(dāng)于出讓金百分之二十 以下的土地閑置費(fèi)。 ? （ 2）核準(zhǔn)使用的土地，自土地使用權(quán)出讓合同生效或建設(shè)用地批準(zhǔn)書頒發(fā)之日起滿一年未動工開發(fā)建設(shè)的。 據(jù)有關(guān)部門測算，目前大城市商品房成本中，土地價格約占了 30%～ 60%，最高的達(dá)到 70%以上。開發(fā)企業(yè)在提出用地申請后，應(yīng)著手辦理有關(guān)征地包干手續(xù)，與土地管理部門簽訂征地費(fèi)用包干協(xié)議，明確雙方的權(quán)利和義務(wù)。是開發(fā)企業(yè)支付給承擔(dān)征地包干事務(wù)的有關(guān)土地管理業(yè)務(wù)部門的費(fèi)用。城市郊區(qū)菜地在這里是指城市郊區(qū)（不含縣城，建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的郊區(qū)）連續(xù) 3年以上常年為供應(yīng)城市居民吃菜，常年種菜的商品菜地或養(yǎng)殖魚、蝦等精養(yǎng)魚塘。 開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補(bǔ)償 （ 7） 新菜地開發(fā)建設(shè)基金。種植農(nóng)作物的土地以及魚塘、園地、菜地及其他農(nóng)業(yè)用地都屬于耕地占用稅的征稅對象。 （ 6） 耕地占用稅。在臨時使用的土地上，開發(fā)企業(yè)不得修建永久性建筑物。 開發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用補(bǔ)償 （ 5） 臨時建設(shè)用地補(bǔ)償費(fèi)。征用土地上的青苗，在不影響建設(shè)工程正常進(jìn)行的情況下，應(yīng)等待農(nóng)民收獲。青苗是指從播種以后到收獲之前生長在耕地中的農(nóng)作物。征用集體所有的土地時，會造成地上附著物投資的損失，應(yīng)該對集體經(jīng)濟(jì)組織或農(nóng)民個人的這部分投資損失予以補(bǔ)償。 集體土地征用 ? （ 3） 土地附著物。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征用前 3年平均年產(chǎn)值的 4至 6倍。安置補(bǔ)助費(fèi) 按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。 （ 2）安置補(bǔ)助費(fèi)。 的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的 6至 10倍。 集體土地征用 （ 1）土地補(bǔ)償費(fèi)。 ? （ 3）基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過 35公頃的，其他土地超過 70公頃的，由國務(wù)院審批。 集體土地征用 ? ? （ 1）征用土地實(shí)行兩級審批制度，即國務(wù)院和省級人民政府。 集體土地征用 ? ? 國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)和列入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃用地的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后可以征用集體土地，被征地單位和個人應(yīng)服從國家需要，不得阻撓。 集體土地征用 （ 4）有償使用土地的原則：有償使用土地，是土地使用制度改革的核心內(nèi)容，是管好土地、促進(jìn)節(jié)約用地和合理利用土地、提高土地經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)手段。 （ 2）保證國家建設(shè)用地原則：在征用土地時，應(yīng)反對兩個極端，一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國家征用；二是大幅度提高征地費(fèi)用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。 集體土地征用 （ 1）珍惜耕地，合理利用土地的原則：在征用土地時，必須堅(jiān)持“以要吃飯、二要建設(shè)”的方針，必須堅(jiān)持“十分珍惜每寸土地，合理利用每寸土地”的基本國策。 （ 3）被征用后的土地所有權(quán) 發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體所有的土地變?yōu)閲宜械耐恋亍? 開發(fā)建設(shè)中農(nóng)地征用出讓程序 ? 開發(fā)企業(yè)申請用地 ? 土地管理部門審核申請文件 ? 擬定征地方案 ? 征地出讓申請報(bào)批 ? 簽訂合同，核發(fā)土地使用證 集體土地征用 （ 1）具有一定的強(qiáng)制性，征地是國家的特有行為，被征地單位必須服從國家的需要，不能也不許可提出任何異議。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變，征用只是使用權(quán)的改變?！? 這樣修改，主要的考慮是：征收和征
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