房地產(chǎn)概論--房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地-wenkub
2023-03-13 10:57:55 本頁(yè)面
【正文】 積率、建筑高度、交通道路、行政隸屬變更等。 ? 開(kāi)發(fā)用地的使用權(quán) – 根據(jù)我國(guó)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定： ? 對(duì)開(kāi)發(fā)用地，國(guó)家實(shí)行有償、有期限使用制度； ? 開(kāi)發(fā)用地的使用權(quán)是一個(gè)有償、有限期的使用權(quán)。 ? 土地使用權(quán) – 使用 – 收益 – 轉(zhuǎn)讓，將出讓獲得的土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的行為，包括贈(zèng)與、交換、出售、分割、合并、分立等。 ? 按照我國(guó)《土地管理法》規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于全民所有即國(guó)家所有。所有權(quán)由國(guó)家代表全體人民形式，具體又由國(guó)務(wù)院代表國(guó)家行使。 – 抵押，指?jìng)鶛?quán)人提供不動(dòng)產(chǎn)作為清償債務(wù)的擔(dān)保而不轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的法律行為。 開(kāi)發(fā)用地的類型 ? 按照土地利用性質(zhì)和功能劃分 – 居住用地 – 公共設(shè)施用地 – 工業(yè)用地 – 倉(cāng)儲(chǔ)用地 – 對(duì)外交通用地 – 道路廣場(chǎng)用地 – 市政公用設(shè)施用地 – 綠地 三、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的選擇 1. 地段影響因素分析 ◆ 市場(chǎng)供求行情：地塊需求呈上升趨勢(shì)，價(jià)格必然上揚(yáng)，好的地塊。 ◆ 心理因素：地塊風(fēng)水、土地號(hào)碼、名人效應(yīng)、風(fēng)俗習(xí)慣等。 ◆ 掌握并應(yīng)用地段選擇的理論和經(jīng)驗(yàn) 上風(fēng)口發(fā)展理論 城市向上風(fēng)口方向發(fā)展，上風(fēng)口地段是好地段。 近水發(fā)展理論 城市將主要向河、湖、海的岸邊發(fā)展，從市區(qū)到水邊的地段是好的投資地段。 ◆ 總攬全局選擇投資地段 房地產(chǎn)投資地段僅是城市土地的一個(gè)組成部分，因此，必須從城市的整個(gè)布局、整個(gè)城市規(guī)劃的全局角度來(lái)考察地塊的投資利弊。世界上不存在只有收益沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)的投資地段。準(zhǔn)予轉(zhuǎn)讓，辦理出讓手續(xù)，交納出讓金。對(duì)其他建筑物、附著物，政府可根據(jù)實(shí)際情況 給予適當(dāng)補(bǔ)償 。 土地使用權(quán)出讓 出讓年限 土地使用權(quán)出讓的最高年限按出讓土地用途分別確定： ? 居住用地 70年； ? 工業(yè)用地 50年； ? 教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年； ? 商業(yè)、旅游、娛樂(lè)用地 40年； ? 綜合或其他用地 50年。 構(gòu)成： ①一定年限內(nèi)地租； ②土地使用權(quán)出讓前國(guó)家對(duì)土地的開(kāi)發(fā)成本； ③征地拆遷補(bǔ)償安置等費(fèi)用。 招標(biāo)出讓 招標(biāo)出讓 在指定的期限內(nèi)，符合條件的單位和個(gè)人，以書(shū)面投標(biāo)形式，競(jìng)投某宗土地使用權(quán)，出讓方根據(jù)一定的要求擇優(yōu)確定受讓方的土地使用權(quán)出讓方式。 ◆期限屆滿：主要針對(duì)土地使用年限屆滿或在合同續(xù)存期間、因特殊情況，出讓方收回土地使用權(quán)的行為，規(guī)定相應(yīng)的處理辦法。 ? 土地使用者通過(guò)轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，其使用年限為原土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限減去原土地使用者已經(jīng)使用年限后的剩余年限。 五、開(kāi)發(fā)建設(shè)中的農(nóng)地征用 農(nóng)地征用 憲法修正案草案將憲法第十條第三款“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用。不同之處在于，征收主要是所有權(quán)的改變，征用只是使用權(quán)的改變。 （ 3）被征用后的土地所有權(quán) 發(fā)生轉(zhuǎn)移，即集體所有的土地變?yōu)閲?guó)家所有的土地。 （ 2）保證國(guó)家建設(shè)用地原則：在征用土地時(shí)，應(yīng)反對(duì)兩個(gè)極端，一是以節(jié)約土地為理由，拒絕國(guó)家征用；二是大幅度提高征地費(fèi)用，以限制非農(nóng)業(yè)部門占用土地。 集體土地征用 ? ? 國(guó)家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國(guó)防建設(shè)以及興辦社會(huì)公共事業(yè)和列入固定資產(chǎn)投資計(jì)劃用地的，經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后可以征用集體土地，被征地單位和個(gè)人應(yīng)服從國(guó)家需要，不得阻撓。 ? （ 3）基本農(nóng)田，基本農(nóng)田以外的耕地超過(guò) 35公頃的，其他土地超過(guò) 70公頃的，由國(guó)務(wù)院審批。 的補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的 6至 10倍。安置補(bǔ)助費(fèi) 按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。 集體土地征用 ? （ 3） 土
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