房地產開發(fā)貸款概述-wenkub
2023-03-08 22:58:51 本頁面
【正文】 發(fā)行前一年末，凈資產在總資產中所占比例不低于 30%，無形資產占總股本數的比例不得高于 20%u 股本不少于 5000萬u 發(fā)行前三年累計凈經營性現金流超過 5,000萬人民幣或累計營業(yè)收入超過 3億元；無形資產與凈資產比例不超過 20%； 發(fā)起人近三年無重大違法行為u 近三年連續(xù)盈利， 發(fā)行前三年的累計凈利潤超過 3,000萬人民幣；財務 指 標 最近一期末，無形 資產 （扣除土地使用 權 、水 產養(yǎng)殖 權 和采 礦權 等后）在 凈資產 中所占比例不高于 20％。v 1993年以前的開放階段。國內本來有五大，政府各部門發(fā)的全牌照的資信評級機構，分別為大公國際，中誠信國際，聯合資信， 上海 遠東資信，上海新世紀評級。目前，穆迪在全球有800名分析專家， 1700多名助理分析員，在 17個國家設有機構， 2023年評級和分析的債券總額超過 30兆美元，其股票在 紐約證交所 上市交易（代碼 MCO）。有的采用 5級，有的采用 9級或 10級，有的采用 4級。 貸款方式系數的取值規(guī)則v 信用貸款： 100%v 金融機構提供擔保： 10%20%v 省級非銀行金融機構提供擔保： 50%v AA級以下提供擔保的為： 100%v 商品房抵押： 50%167。v 例、某開發(fā)企業(yè)，信用等級 A級，商品房作抵押，期限 4年，項目風險等級 A級。 保證167。 項目市場評估v 項目市場定位評價v 供求現狀及趨勢評價v 競爭能力評估v 銷售前景評估167。 項目建設條件評估167。 盈利能力評價167。 抵押物貸款資料 房地產開發(fā)貸款調查v 借款人評價167。 v 限制性條件 （ 1） — （ 11）v 貸款申請材料167。 其他條件v 一級資質： １．注冊資本不低于５０００萬元； ２．從事房地產開發(fā)經營５年以上； ?。常衬攴课萁ㄖ娣e累計竣工３０萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額； ４．連續(xù)５年建筑工程質量合格率達１００％； ?。担弦荒攴课萁ㄖ┕っ娣e１５萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發(fā)投資額； ?。叮新毞Q的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于４０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于２０人，持有資格證書的專職會計人員不少于４人； ７．工程技術、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； ?。福哂型晟频馁|量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度； ?。梗窗l(fā)生過重大工程質量事故。 借款人資質v一級、二級、三級、四級167。 土地購置貸、開發(fā)貸、建設貸款167。 信用貸款和擔保貸款167。 固定利率和可調利率167。 住宅開發(fā)、經適房、商業(yè)用房等v 房地產開發(fā)貸款的目的：財務杠桿 房地產開發(fā)貸款的操作程序 房地產開發(fā)貸款的受理167。 借款人資信167。 v 二級資質 ： １．注冊資本不低于2023萬元； ２．從事房地產開發(fā)經營３年以上； ３．近３年房屋建筑面積累計竣工１５萬平方米以上，或者累計完成與此相當的房地產開發(fā)投資額； ?。矗B續(xù)３年建筑工程質量合格率達１００％； ?。担弦荒攴课萁ㄖ┕っ娣e１０萬平方米以上，或者完成與此相當的房地產開發(fā)投資額； ６．有職稱的建筑、結構、財務、房地產及有關經濟類的專業(yè)管理人員不少于２０人，其中具有中級以上職稱的管理人員不少于１０人，持有資格證書的專職會計人員不少于３人； ?。罚こ碳夹g、財務、統(tǒng)計等業(yè)務負責人具有相應專業(yè)中級以上職稱； ?。福哂型晟频馁|量保證體系，商品住宅銷售中實行了《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》制度； ?。梗窗l(fā)生過重大工程質量事故。 單位資料v 貸款申請報告v 營業(yè)執(zhí)照和年檢證明、資質證書v 組織機構代碼證書v 稅務登記證明v 基本賬戶開戶許可證v 企業(yè)章程v 驗資報告v 法定代表人身份證明v 近三年資產負債表、利潤表、業(yè)主權益變動表及銷量情況；本年度存借款及對外擔保情況v 貸款卡復印件v 董事會成員名單和簽字樣本167。 借款人基本情況評價167。 借款人信用狀況評價167。 項目建設的實施進程評估167。 投資估算與資金來源評估v 總投資：開發(fā)成本和開發(fā)費用v 開發(fā)成本： 7項v 資金來源的評估167。 抵押167。v 練習，某信用等級 BBB級開發(fā)企業(yè)申請銀行貸款，由 AA級企業(yè)擔保，貸款 3年，項目風險等級 AAA級，計算綜合風險度。 貸款期限系數的取值規(guī)則v 中短期：半年以內： 100%；半年 — 一年： 120%v 中長期： 1年 —3 年： 120%； 3年 —5 年： 130%； 5年以上： 140%167。有的用 A、 B、 C、 D、 E或特級、一、二、三、四級表示，有的用 AAA、AA、 A、 BBB、 BB、 B、 CCC、 CC、 C表示，也有的用 prime prime primeNot v 國外信用評級機構v 目前國際公認的專業(yè)信用評級機構只有三家，分別是 穆迪 、 標準普爾 和 惠譽國際 。 v 自 1975年 美國證券交易委員會 SEC認可上述三家公司為 “全國認定的評級組織 ”或稱“NRSRO”（ Nationally Recognized Statistical Rating Organization）后，三家公司就壟斷了國際評級行業(yè)。新世紀市場份額很小，只有市場不到 5%的份額，而上海遠東后因一些原因退出了評級市場。v 19931999年上半年的明令禁止階段。近三年 連續(xù) 盈利，最近 3個會 計 年度 凈 利 潤 均 為正數且累 計 超 過 人民 幣 3,000萬元 。 主板市場發(fā)行上市的流程 上市流程：167。 申請工商局預登記和批準文件：167。 與上市顧問簽訂協(xié)議167。 律師界定重要合同與產權167。 取得各發(fā)起人資料：營業(yè)執(zhí)照復印件、法定代表人簡歷、決定入股的董事會決議文件167。 審核新公司未來三年利潤167。 匯總文件批文證書167。 編制發(fā)行與上市方案與報告書及摘要167。 募股結束后編制發(fā)行報告和股東名冊167。 任命公司高級職員167。 與上市
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