房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)-wenkub
2023-03-07 12:09:14 本頁面
【正文】 準后 ， 發(fā)給開發(fā)商建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。規(guī)劃設(shè)計條件的主要內(nèi)容包括： 1）該建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖； 2）根據(jù)開發(fā)項目的性質(zhì)和所出地段條件提出用地范圍； 3）向各有關(guān)部門征詢意見后提出的綜合性意見； 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 4） 該場地的外部限制條件 ， 包括山 、 水 、 地形和四鄰的建設(shè)情況及空間環(huán)境要求等； 5） 提出城市規(guī)劃確定的道路紅線位置 、 路幅及其規(guī)劃要求； 6） 提出規(guī)劃設(shè)計要點 ，包括建筑密 、 容積率 、 建筑層數(shù) 、 高度 、 體重 、 紅線退讓要求和地下管線走向 、 綠化要求以及其他控制事項； 7）對于綜合開發(fā)區(qū) ， 還應(yīng)提出公用服務(wù)配套設(shè)施和市政基礎(chǔ)配套設(shè)施的要求； 8） 有關(guān)的特別要求 ， 如人防 、 抗震 、凈空限制等 。 在計劃管理部門申請立項后 ， 再到城市規(guī)劃管理部門申請選址 ， 并提交申請用地報告 、項目的立項批文 、 企業(yè)的資信證明 、 企業(yè)的營業(yè)執(zhí)照 、法人代表委托書等文件和證件 。 ? 1． 申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ? （ 1） 立項 。一般地 ， 申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 購置開發(fā)場地 、 拆遷安置 、 項目報建可按如下程序進行 （ 如圖 2所示 ） ： 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作階段 ? 房地產(chǎn)開發(fā)前期工作程序 籌集資金 獲取土地使用權(quán) (購置土地 ) 申請建設(shè)用地 規(guī)劃許可證 項目報建 拆遷安置 籌集資金 選址定點 立 項 提供規(guī)劃設(shè)計條件 編制規(guī)劃總圖 審核總圖、核定面積 核發(fā)規(guī)劃許可證 申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 房地產(chǎn)投資分析與決策階段 用地申請 審核、協(xié)商 簽訂土地使用合同 交土地出讓金 辦理產(chǎn)權(quán)登記 購置土地 審查設(shè)計方案 編制設(shè)計方案 初步設(shè)計 審查初步設(shè)計 發(fā)建筑核位線 按紅線放線 發(fā)建設(shè)許可證 辦理投資許可證 施工圖設(shè)計 項目報建 拆遷調(diào)查 制定拆遷安置計劃 申請拆遷許可證 拆遷公告 簽訂拆遷協(xié)議 拆遷、驗收 辦理產(chǎn)權(quán)滅籍 拆遷安置 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 1． 申請規(guī)劃許可證：到城市規(guī)劃管理部門申請選址 、 設(shè)計要點 ， 取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證 。 主要工作有： 申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 購置開發(fā)場地 、 籌集資金 、 拆遷安置 、項目報建 。第四講 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) ? 房地產(chǎn)開發(fā)的特性 ? 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè) 房地產(chǎn)開發(fā)的特性 房地產(chǎn)開發(fā)的特性 ? 流動性 ? 單件性 ? 條件差 ? 高消耗性 ? 涉及面廣 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 開發(fā)商自有投資意向開始至項目建設(shè)完畢出售或出租并實施全壽命周期的物業(yè)管理，大都遵循一個合乎邏輯和開發(fā)規(guī)律的程序。 申請建設(shè)用地規(guī)劃許可證 、 購置開發(fā)場地 、拆遷安置 、 項目報建必須按一定的程序進行 ， 而籌集資金則可以與之平行進行 。 ? 2． 購置土地：到土地管理部門申請購置土地 ， 簽訂土地使用合同 。 根據(jù)國家政策 ， 房地產(chǎn)開發(fā)應(yīng)納入固定資產(chǎn)投資計劃 ， 因此 ，開發(fā)商須到計劃管理部門進行項目立項 。 ? 城市規(guī)劃管理部根據(jù)城市規(guī)劃的要求 ， 參照開發(fā)商的申請 ， 考慮房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì) 、 規(guī)模 ， 初步選定用地項目的具體位置和界限 。 ? （ 4） 編制規(guī)劃設(shè)計總圖 。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 2． 申請購置土地 開發(fā)商應(yīng)向土地管理部門申請購置土地 。此外 ， 若以行政劃撥方式取得的土地進行商品房開發(fā) ， 必須向政府申請 ， 補交地價 ， 取得土地使用合同書 ， 即把土地從無償使用轉(zhuǎn)為有償使用 ， 從無限年期轉(zhuǎn)為有限年期后 ，方可開發(fā) 。 ? 拆遷安置是一項政策性很強的工作 ， 其依據(jù)有國務(wù)院頒發(fā)的 《 城市房屋拆遷管理條例 》 、 建設(shè)部頒發(fā)的《 城市房屋拆遷單位管理規(guī)定 》 ， 以及各地方城市政府結(jié)合本地的實際情況制定的房屋拆遷管理辦法 ， 并按以下程序進行 。 如住戶使用面積 ， 私房業(yè)主契證所記載的面積 ， 以及人口結(jié)構(gòu) 、 年齡 、健康狀況 、 職業(yè) 、 工作單位等情況 ， 第三 ， 逐戶摸清拆遷戶的要求 。每個動遷人員在對自己所承擔的被拆遷人安置、補償?shù)臎Q定全部熟悉后，要進行分析，以片為單位，逐戶安置房源和作出拆遷的補償決定。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 拆遷房屋不得超越規(guī)劃管理部門劃定的紅線范圍和拆遷管理部門規(guī)定的期限。另外，還應(yīng)書面通知房產(chǎn)、公安、工商等有關(guān)部門。拆遷補償手續(xù)辦妥后，負責拆遷人員應(yīng)立即填寫登記表，經(jīng)主管領(lǐng)導簽發(fā)，送工程部門拆房。在有工程部門負責辦理工程報建手續(xù)。要委托具有設(shè)計資格的設(shè)計單位進行開發(fā)項目的工程社及，不得委托無證設(shè)計單位或私人進行設(shè)計，否則，城市規(guī)劃與建筑管理部門將不予承認。一般不得超過設(shè)計。 ? （ 2）要合理地確定各項技術(shù)經(jīng)濟控制指標。 ? （ 3）評價和選擇設(shè)計方案。由設(shè)計單位提出的設(shè)計方案不少于兩個，以供開發(fā)商在對多個方案比較的基礎(chǔ)上，選擇最有方案，并作為推薦方案報送規(guī)劃管理部門審定。開發(fā)商對設(shè)計單位提交的正式設(shè)計圖紙，要認真審查，熟悉 圖紙和設(shè)計要求，如發(fā)現(xiàn)有錯誤或遺漏，應(yīng)及早通知設(shè)計單位修正、或補充。其具體步驟為： 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 1）編制和審查設(shè)計方案。 ? （ 2）編制和審查設(shè)計方案。初步設(shè)計審查通過后，委托設(shè)計院進行施工圖設(shè)計。 ? （ 5）發(fā)建設(shè)許可證。在此階段，開發(fā)商的主要工作有 （ 1）通過招標投標選擇施工企業(yè)；（ 2）以投資者、組織者、監(jiān)督者的身份進行項目工程管理與控制；（ 3）竣工驗收。當前，我國的建設(shè)監(jiān)理重點在工程的施工階段，并積累了一些經(jīng)驗，因此，開發(fā)商可以委托監(jiān)理公司根據(jù)工程承包合同對工程施工建設(shè)進行全面的監(jiān)理?？捎砷_發(fā)商自行準備，也可委托咨詢機構(gòu)代辦。從編制到招標工作的各環(huán)節(jié)，標底都必須嚴格保密。采取公開招標方式時，應(yīng)視工程性質(zhì)和規(guī)模在當?shù)鼗蛉珖詧蠹埢蚬_發(fā)行的專業(yè)刊物上發(fā)布招標通告；采取選擇性招標方式，應(yīng)向預選定的承建單位發(fā)出邀請投標函。審查合格者才準許購買招標文件。 ? （ 7）招標工程交底及答疑。開發(fā)商對所提疑問應(yīng)一律在答疑會上公開解答，并以書面記錄方式，印發(fā)給各投標者，作為招標文件的補充。 ? １）開標。 ? ２）評標。 ? 標書經(jīng)評審后，應(yīng)按標價從低到高的順序列出清單，并寫出評標報告，推薦二、三家候選的中標的單位，交給招標決策人做出最終抉擇。規(guī)模較大、內(nèi)容復雜的工程，則應(yīng)由招標決策人分別與評標小組推薦的候選中標單位，就技術(shù)力量、施工方案、機械設(shè)備、材料供應(yīng)
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