【正文】 發(fā)一次性投資較大，且風(fēng)險甚高，因次，開發(fā)商會在房屋的建設(shè)期將其預(yù)售，以獲得資金的部分回收，買家則通常會因購買預(yù)售中的房屋而得到其升值所帶來的收益。 ? 開發(fā)商在進行預(yù)售房前，一般應(yīng)向當?shù)赜嘘P(guān)部門提出申請，獲準后方可預(yù)售房屋。預(yù)售房屋須具備的條件是： ? 1)開發(fā)商已取得 “ 土地使用證 ” 和 “ 建筑許可證 ” 及 “ 開工許可證 ” ；外銷房屋還應(yīng)取得 “ 外銷許可證 ” 。 ? 2）房屋建筑合同已簽訂。 ? 3）在銀行設(shè)立有代收房屋預(yù)售款的專門賬戶。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 4）應(yīng)提出預(yù)售款的監(jiān)管機構(gòu)（銀行或律師事務(wù)所），監(jiān)督方案。 ? 5）應(yīng)具備經(jīng)銀行或注冊會計師審核的，除用地價款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達到總投資的 25%的驗資證明。 ? 6）政府有關(guān)部門認為應(yīng)提供的其他文件。 ? 房屋銷售必須簽訂 《 房地產(chǎn)預(yù)售合同 》 。 《 合同 》 應(yīng)訂明價格條款。開發(fā)商在房屋竣工之前，按預(yù)售合同所的收的預(yù)售款，必須先用于支付及清償該預(yù)售房屋的一切建筑費用后，才能另作他用。一般來說，在預(yù)售合同生效后，買主應(yīng)在一定的期限內(nèi)，向房管部門辦理預(yù)購登記。開發(fā)商在辦理房地產(chǎn)總登記后，應(yīng)在一定期限內(nèi)，與買主簽訂 《 房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同 》 。房屋竣工后，買主應(yīng)按期持有關(guān)證明文件到房管部門辦理變更登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)證件。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 2）現(xiàn)房銷售。開發(fā)商將已建的建筑物同建筑物使用范圍內(nèi)占用的土地使用權(quán)同時出售給買主，即為現(xiàn)房銷售?，F(xiàn)房銷售一般由開發(fā)者和買主自由協(xié)商，達成協(xié)議。經(jīng)過以下三道手續(xù)：到房屋交易所簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；到公證處對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同進行公證；憑經(jīng)過公證的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，換發(fā)房地產(chǎn)證。 ? （ 3）購買房屋的付款方式。 ? 1）一次性付款和分期付款。一次性付款即買主在簽訂正式合同后一次性支付所有樓款，這種形式開發(fā)者最了預(yù)見到，故開發(fā)者通常會以正常樓價的折扣出售給買主。分期付款方式是指買主在樓宇建設(shè)期內(nèi)分階段向開發(fā)者支付樓款，其具體的支付比例和時段可以有所不同，不過，全部樓款必須在入伙時付清。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 2）樓宇抵押貸款。樓宇抵押貸款，俗稱 “ 按揭 ” 是指買主以所購買的樓宇作抵押，現(xiàn)貨以房地產(chǎn)證，樓花以預(yù)售合同書作抵押物交銀行，銀行以此為條件提供購樓貸款，讓買主能一次性把樓款付給開發(fā)者。而買主按規(guī)定的還款方式及期限，分期還款予銀行，銀行從中收取利息及手續(xù)費。 ? 房地產(chǎn)銷售或出租后，應(yīng)做好銷售或出租后的服務(wù)和管理工作。如果開發(fā)項目是住宅小區(qū)，應(yīng)成立或委托物業(yè)管理公司完成。如果是單幢建筑，可組織大樓管委會。無論何種形式均需與當?shù)嘏沙鏊?、居委會、綠化、環(huán)衛(wèi)等部門聯(lián)系，辦理門牌號碼、戶口遷入、綠化、環(huán)衛(wèi)和治安等事項。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 投資機會選擇 ? 尋找投資項目常用的方法有： ? 1）在房地產(chǎn)管理部門尋找其準備推出的地塊； ? 2）在有關(guān)新聞媒體上刊登廣告，尋找合作地塊和出讓 地塊； ? 3）在有關(guān)咨詢、中介機構(gòu)尋找項目； ? 4）直接尋找擁有土地使用權(quán)的單位。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 初步可行性研究 ? 所謂初步可行性研究是指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準的前提下，由專業(yè)職能部門按照項目所在地區(qū)和市場一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標和項目的特點，就其投資效果和可能出現(xiàn)的技術(shù)問題進行研究，編制初步可行性研究報告。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 土地使用權(quán)談判 ? 土地使用權(quán)談判是指開發(fā)商在其完成了初步可行性研究后，對于若干認為有潛在開發(fā)價值的項目與土地提供方就相應(yīng)的條件和價值等因素進行談判，以便獲得更利于自身的條件。對于以不同方式取得土地使用權(quán)的項目，談判的策略和重點也有所不同。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 詳細可行性研究 ? 詳細可行性研究是對方案優(yōu)選階段的驗證和繼續(xù)。在這一階段，要采用多種技術(shù)經(jīng)濟方法，對優(yōu)選出的開發(fā)方案進行市場分析、財務(wù)分析、敏感性分析、經(jīng)濟效益分析和社會效益分析，從多個角度說明項目的建設(shè)是否可行。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 規(guī)劃設(shè)計與方案報批 ? 規(guī)劃設(shè)計的目的就是做好土地使用的功能分區(qū)工作和各項建設(shè)用地的規(guī)劃安排。 ? 進行規(guī)劃設(shè)計時應(yīng)遵循以下幾項原則： ? 1）應(yīng)符合城市總體規(guī)劃確定的開發(fā)地點使用性質(zhì)與建設(shè)規(guī)模 。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 2）應(yīng)符合控制性詳細規(guī)劃確定的該地點建筑容積率、建筑高度、人口密度等要求； ? 3）應(yīng)符合國家和本地區(qū)頒布的公建配套定額指標； ? 4）應(yīng)考慮用戶對環(huán)境及單體設(shè)計的要求； ? 5）保證資金收回和獲取一定的經(jīng)濟效益，要兼顧現(xiàn)實可行性和長遠發(fā)展性，盡量做到社會效益、經(jīng)濟效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 簽署有關(guān)合作協(xié)議 ? 開發(fā)商完成了各種方案的報批后，開始簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議、長期融資協(xié)議、土地出讓和轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險合同和預(yù)租（售）合同。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 施工建設(shè)和竣工驗收 ? 項目的建設(shè)階段是從項目正式施工到竣工使用的過程。它是將開發(fā)工程涉及到的人力、材料、機械設(shè)備、資金等資源聚集在一個特定的空間與時間上來的施工生產(chǎn)活動。進入到這個程序，必須從有關(guān)政府管理部門獲得開工許可證。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 項目的竣工驗收工作是全面考核建設(shè)成果的最終環(huán)節(jié)。對所有建設(shè)項目，都要根據(jù)批準的設(shè)計文件所規(guī)定的內(nèi)容，嚴格按照設(shè)計要求和施工驗收規(guī)范，由開發(fā)商組織設(shè)計部門、規(guī)劃單位、施工單位進行綜合檢查，對符合國家驗收標準的工程予以驗收。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 市場營銷與物業(yè)管理 ? 開發(fā)一個項目的最終目的是通過房屋租售使房屋的使用價值和價值得到實現(xiàn)。物業(yè)的租售策略一般與市場需求情況、開發(fā)商對資金回收的迫切程度及開發(fā)物業(yè)的類型有關(guān)。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 物業(yè)管理的主要任務(wù)是保證入住者方便、安全的使用物業(yè)及配套設(shè)施，能為其提供一系列生活服務(wù)，并通過建筑物的維修與保養(yǎng)、機電設(shè)備與公共設(shè)施的維護與管理、小區(qū)內(nèi)的治安保衛(wèi)、清潔綠化來保證物業(yè)的使用壽命及價值。同時也對業(yè)主提供專項及特約服務(wù)并進行物業(yè)的經(jīng)營等。 ? 思考題 ? 考慮政府在今后房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過程中職能轉(zhuǎn)變的方向。 演講完畢，謝謝觀看！