房地產(chǎn)開發(fā)與建設(shè)整合分析-資料下載頁(yè)
2025-01-06 21:53本頁(yè)面
【正文】 。 ? （ 1）房屋的預(yù)售。由于房地產(chǎn)開發(fā)一次性投資較大，且風(fēng)險(xiǎn)甚高，因次，開發(fā)商會(huì)在房屋的建設(shè)期將其預(yù)售，以獲得資金的部分回收，買家則通常會(huì)因購(gòu)買預(yù)售中的房屋而得到其升值所帶來(lái)的收益。 ? 開發(fā)商在進(jìn)行預(yù)售房前，一般應(yīng)向當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)部門提出申請(qǐng)，獲準(zhǔn)后方可預(yù)售房屋。預(yù)售房屋須具備的條件是： ? 1)開發(fā)商已取得“土地使用證”和“建筑許可證”及“開工許可證”；外銷房屋還應(yīng)取得“外銷許可證”。 ? 2）房屋建筑合同已簽訂。 ? 3）在銀行設(shè)立有代收房屋預(yù)售款的專門賬戶。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 4）應(yīng)提出預(yù)售款的監(jiān)管機(jī)構(gòu)（銀行或律師事務(wù)所），監(jiān)督方案。 ? 5）應(yīng)具備經(jīng)銀行或注冊(cè)會(huì)計(jì)師審核的，除用地價(jià)款外，投入開發(fā)建設(shè)的資金已達(dá)到總投資的 25%的驗(yàn)資證明。 ? 6）政府有關(guān)部門認(rèn)為應(yīng)提供的其他文件。 ? 房屋銷售必須簽訂《房地產(chǎn)預(yù)售合同》。《合同》應(yīng)訂明價(jià)格條款。開發(fā)商在房屋竣工之前，按預(yù)售合同所的收的預(yù)售款，必須先用于支付及清償該預(yù)售房屋的一切建筑費(fèi)用后，才能另作他用。一般來(lái)說(shuō)，在預(yù)售合同生效后，買主應(yīng)在一定的期限內(nèi)，向房管部門辦理預(yù)購(gòu)登記。開發(fā)商在辦理房地產(chǎn)總登記后，應(yīng)在一定期限內(nèi)，與買主簽訂《房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同》。房屋竣工后，買主應(yīng)按期持有關(guān)證明文件到房管部門辦理變更登記，領(lǐng)取房地產(chǎn)證件。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? （ 2）現(xiàn)房銷售。開發(fā)商將已建的建筑物同建筑物使用范圍內(nèi)占用的土地使用權(quán)同時(shí)出售給買主，即為現(xiàn)房銷售?，F(xiàn)房銷售一般由開發(fā)者和買主自由協(xié)商，達(dá)成協(xié)議。經(jīng)過(guò)以下三道手續(xù)：到房屋交易所簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同；到公證處對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同進(jìn)行公證；憑經(jīng)過(guò)公證的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同，辦理房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移登記，換發(fā)房地產(chǎn)證。 ? （ 3）購(gòu)買房屋的付款方式。 ? 1）一次性付款和分期付款。一次性付款即買主在簽訂正式合同后一次性支付所有樓款，這種形式開發(fā)者最了預(yù)見(jiàn)到，故開發(fā)者通常會(huì)以正常樓價(jià)的折扣出售給買主。分期付款方式是指買主在樓宇建設(shè)期內(nèi)分階段向開發(fā)者支付樓款，其具體的支付比例和時(shí)段可以有所不同，不過(guò)，全部樓款必須在入伙時(shí)付清。 房地產(chǎn)開發(fā)程序 ? 2）樓宇抵押貸款。樓宇抵押貸款，俗稱“按揭”是指買主以所購(gòu)買的樓宇作抵押，現(xiàn)貨以房地產(chǎn)證，樓花以預(yù)售合同書作抵押物交銀行，銀行以此為條件提供購(gòu)樓貸款，讓買主能一次性把樓款付給開發(fā)者。而買主按規(guī)定的還款方式及期限，分期還款予銀行，銀行從中收取利息及手續(xù)費(fèi)。 ? 房地產(chǎn)銷售或出租后，應(yīng)做好銷售或出租后的服務(wù)和管理工作。如果開發(fā)項(xiàng)目是住宅小區(qū)，應(yīng)成立或委托物業(yè)管理公司完成。如果是單幢建筑，可組織大樓管委會(huì)。無(wú)論何種形式均需與當(dāng)?shù)嘏沙鏊?、居委?huì)、綠化、環(huán)衛(wèi)等部門聯(lián)系，辦理門牌號(hào)碼、戶口遷入、綠化、環(huán)衛(wèi)和治安等事項(xiàng)。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 投資機(jī)會(huì)選擇 ? 尋找投資項(xiàng)目常用的方法有： ? 1）在房地產(chǎn)管理部門尋找其準(zhǔn)備推出的地塊； ? 2）在有關(guān)新聞媒體上刊登廣告，尋找合作地塊和出讓 地塊； ? 3）在有關(guān)咨詢、中介機(jī)構(gòu)尋找項(xiàng)目； ? 4）直接尋找擁有土地使用權(quán)的單位。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 初步可行性研究 ? 所謂初步可行性研究是指在規(guī)劃參數(shù)尚未獲得政府批準(zhǔn)的前提下，由專業(yè)職能部門按照項(xiàng)目所在地區(qū)和市場(chǎng)一般條件以及常規(guī)性規(guī)劃指標(biāo)和項(xiàng)目的特點(diǎn)，就其投資效果和可能出現(xiàn)的技術(shù)問(wèn)題進(jìn)行研究，編制初步可行性研究報(bào)告。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 土地使用權(quán)談判 ? 土地使用權(quán)談判是指開發(fā)商在其完成了初步可行性研究后，對(duì)于若干認(rèn)為有潛在開發(fā)價(jià)值的項(xiàng)目與土地提供方就相應(yīng)的條件和價(jià)值等因素進(jìn)行談判，以便獲得更利于自身的條件。對(duì)于以不同方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目，談判的策略和重點(diǎn)也有所不同。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 詳細(xì)可行性研究 ? 詳細(xì)可行性研究是對(duì)方案優(yōu)選階段的驗(yàn)證和繼續(xù)。在這一階段，要采用多種技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法，對(duì)優(yōu)選出的開發(fā)方案進(jìn)行市場(chǎng)分析、財(cái)務(wù)分析、敏感性分析、經(jīng)濟(jì)效益分析和社會(huì)效益分析，從多個(gè)角度說(shuō)明項(xiàng)目的建設(shè)是否可行。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)與方案報(bào)批 ? 規(guī)劃設(shè)計(jì)的目的就是做好土地使用的功能分區(qū)工作和各項(xiàng)建設(shè)用地的規(guī)劃安排。 ? 進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)遵循以下幾項(xiàng)原則： ? 1）應(yīng)符合城市總體規(guī)劃確定的開發(fā)地點(diǎn)使用性質(zhì)與建設(shè)規(guī)模 。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 2）應(yīng)符合控制性詳細(xì)規(guī)劃確定的該地點(diǎn)建筑容積率、建筑高度、人口密度等要求； ? 3）應(yīng)符合國(guó)家和本地區(qū)頒布的公建配套定額指標(biāo)； ? 4）應(yīng)考慮用戶對(duì)環(huán)境及單體設(shè)計(jì)的要求； ? 5）保證資金收回和獲取一定的經(jīng)濟(jì)效益，要兼顧現(xiàn)實(shí)可行性和長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展性，盡量做到社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的統(tǒng)一。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 簽署有關(guān)合作協(xié)議 ? 開發(fā)商完成了各種方案的報(bào)批后，開始簽署合同，包括合作開發(fā)協(xié)議、建設(shè)貸款協(xié)議、長(zhǎng)期融資協(xié)議、土地出讓和轉(zhuǎn)讓合同、工程施工合同、保險(xiǎn)合同和預(yù)租（售）合同。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 施工建設(shè)和竣工驗(yàn)收 ? 項(xiàng)目的建設(shè)階段是從項(xiàng)目正式施工到竣工使用的過(guò)程。它是將開發(fā)工程涉及到的人力、材料、機(jī)械設(shè)備、資金等資源聚集在一個(gè)特定的空間與時(shí)間上來(lái)的施工生產(chǎn)活動(dòng)。進(jìn)入到這個(gè)程序，必須從有關(guān)政府管理部門獲得開工許可證。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收工作是全面考核建設(shè)成果的最終環(huán)節(jié)。對(duì)所有建設(shè)項(xiàng)目，都要根據(jù)批準(zhǔn)的設(shè)計(jì)文件所規(guī)定的內(nèi)容，嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)要求和施工驗(yàn)收規(guī)范，由開發(fā)商組織設(shè)計(jì)部門、規(guī)劃單位、施工單位進(jìn)行綜合檢查，對(duì)符合國(guó)家驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的工程予以驗(yàn)收。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 市場(chǎng)營(yíng)銷與物業(yè)管理 ? 開發(fā)一個(gè)項(xiàng)目的最終目的是通過(guò)房屋租售使房屋的使用價(jià)值和價(jià)值得到實(shí)現(xiàn)。物業(yè)的租售策略一般與市場(chǎng)需求情況、開發(fā)商對(duì)資金回收的迫切程度及開發(fā)物業(yè)的類型有關(guān)。 房地產(chǎn)開發(fā)的程序 ? 物業(yè)管理的主要任務(wù)是保證入住者方便、安全的使用物業(yè)及配套設(shè)施，能為其提供一系列生活服務(wù)，并通過(guò)建筑物的維修與保養(yǎng)、機(jī)電設(shè)備與公共設(shè)施的維護(hù)與管理、小區(qū)內(nèi)的治安保衛(wèi)、清潔綠化來(lái)保證物業(yè)的使用壽命及價(jià)值。同時(shí)也對(duì)業(yè)主提供專項(xiàng)及特約服務(wù)并進(jìn)行物業(yè)的經(jīng)營(yíng)等。 ? 思考題 ? 考慮政府在今后房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)過(guò)程中職能轉(zhuǎn)變的方向。 演講完畢，謝謝觀看！
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