【正文】 (6)以 非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入 的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 11 第一節(jié) 所得稅 (5)將開發(fā)產(chǎn)品 先出租再出售 的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： ①將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時再按銷售確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 委托方和接受委托方應(yīng)按月或季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。 包銷方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ②采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 (3)采取 銀行按揭方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 (2)采取 分期付款方式 銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 —— 《 中華人民共和國企業(yè)所得稅法 》 十屆人大會第五次會議于 2023年 3月 16日通過，現(xiàn)予公布，自 2023年 1月 1日起施行。其中，固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅已暫停征收。在征稅目標(biāo)上，房地產(chǎn)稅收分為房地產(chǎn)一級市場、二級市場和租賃市場的稅收。而且，房地產(chǎn)涉及多個環(huán)節(jié)、多個領(lǐng)域。 稅收收入是由國家預(yù)算統(tǒng)一安排使用，用于固定資產(chǎn)投資、物資儲備、文教、行政、國防、援外等支出，而費(fèi)一般有專門的用途，?？顚Ｓ?。 稅法一經(jīng)制訂對全國有統(tǒng)一效力，相對具有穩(wěn)定性，而費(fèi)的收取一般由不同部門、不同地區(qū)根據(jù)實(shí)際情況靈活確定，具有靈活性。 稅收的征收主體是代表國家的各級稅務(wù)機(jī)關(guān)和海關(guān)，而費(fèi)的收取主體有的是政府部門，有的是事業(yè)機(jī)關(guān)，有的是經(jīng)濟(jì)部門。 費(fèi)是向受益者收取的代價，是提供某種服務(wù)或準(zhǔn)許某種作用權(quán)力而獲得的補(bǔ)償。 農(nóng)業(yè)稅： 農(nóng)業(yè)稅、牧業(yè)稅。 財產(chǎn)稅類 ：包括房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅 (已取消 2023年）、遺產(chǎn)稅（未征收） 特定目的稅： 城市維護(hù)建設(shè)稅、耕地占用稅、固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅（已取消）、土地增值稅。 所得稅類 ：包括企業(yè)所得稅、個人所得稅。 三個形式特征是稅收區(qū)別于其他分配形式的根本標(biāo)志，也是鑒別一種財政收入形式是不是稅收的基本尺度。 （三）規(guī)范性 稅收的規(guī)范性是指國家在征稅之前，就通過法律形式規(guī)定了對什么征稅，征多少稅，由誰繳稅，以及繳納的環(huán)節(jié)、期限和地點(diǎn)，等等。 稅收是取得 財政收入 的一種分配形式 稅收分配的 目的 是為了滿足一般的社會公共需要 稅收分配的 主體 是國家（政府） 稅收分配的 對象 是社會產(chǎn)品 稅收分配的 結(jié)果 引起了部分社會產(chǎn)品的轉(zhuǎn)移 3 稅的基本知識 稅收的特征 （一）強(qiáng)制性 稅收的強(qiáng)制性是指稅收分配是國家通過頒布法律、法令而實(shí)施的一種強(qiáng)制的課征。1 第三章 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的稅費(fèi) ? 所得稅 ? 流轉(zhuǎn)稅 ? 行為、目的稅 ? 資源、財產(chǎn)稅 ? 個人所得稅 ? 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的行政性收費(fèi) ? 稅收政策對房地產(chǎn)市場的干預(yù) 2 稅的基本知識 稅收 是國家 （ 政府 ） 為了滿足一般社會公共需要 ， 按照法律規(guī)定 ， 參與社會成員的財富分配 ， 強(qiáng)制地 、 無償?shù)厝〉秘斦杖氲囊环N形式 。 本質(zhì) 國家憑借政治權(quán)力強(qiáng)制、無償參與社會產(chǎn)品分配而形成的特殊分配關(guān)系。 （二）無償性 稅收的無償性是指國家征稅時，從納稅人手中取得一部分剩余產(chǎn)品，不需要直接向納稅人支付任何代價或報酬；同時，國家征稅以后，稅款歸國家所有，不再直接歸還給納稅人。稅務(wù)機(jī)關(guān)和納稅人都必須遵守，都無權(quán)改變。 4 稅的基本知識 稅收分類 稅收根據(jù)征稅客體（對象）性質(zhì)不同劃分為 流轉(zhuǎn)稅 、所得稅 、 資源稅、特定目的稅、財產(chǎn)稅 、 行為稅 、 農(nóng)業(yè)稅、關(guān)稅 5 稅的基本知識 流轉(zhuǎn)稅類 ：包括增值稅、消費(fèi)稅、營業(yè)稅。 資源稅類 ：包括資源稅、城鎮(zhèn)土地使用稅。 行為稅： 車船使用稅、車船使用牌照稅、契稅、印花稅、證券交易稅、屠宰稅、筵席稅。 6 稅的基本知識 稅與費(fèi)的區(qū)別： 稅收具有無償性，而費(fèi)則具有有償性。 征收的主體不同。 稅收具有穩(wěn)定性，而費(fèi)則具有靈活性。 兩者的使用方向不一。 7 房地產(chǎn)稅收 房地產(chǎn)稅收的 納稅人 分為個人、企業(yè)、行政事業(yè)單位、社會團(tuán)體、其他納稅人等不同類型。 在納稅環(huán)節(jié)上，房地產(chǎn)稅收涉及房地產(chǎn)的 取得 、 保有 和 流轉(zhuǎn) 3個環(huán)節(jié)的稅收。 目前， 直接與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種 就有 12個，主要包括 企業(yè)所得稅 、 營業(yè)稅 、 城市維護(hù)建設(shè)稅 、 土地增值稅 、 印花稅 、 耕地占用稅 、 契稅 、 個人所得稅 、 城鎮(zhèn)土地使用稅 、 房產(chǎn)稅 、 城市房地產(chǎn)稅 、 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 。 8 第一節(jié) 所得稅 第四條 企業(yè)所得稅的稅率為 25%。 9 第一節(jié) 所得稅 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的確認(rèn) 開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認(rèn) (1)采取 一次性全額收款方式銷售 開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實(shí)際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù) (權(quán)利 )時，確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。付款方提前付款的，在實(shí)際付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 10 第一節(jié) 所得稅 (4)采取 委托方式銷售 開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)： ①采取支付手續(xù)費(fèi)方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入實(shí)現(xiàn)。 ③采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 ④采取基價 (保底價 )并實(shí)行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費(fèi)等。 ②將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。 12 第一節(jié) 所得稅 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的確認(rèn) 開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認(rèn) 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取 預(yù)售方式銷售 開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入 先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額 ，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā) 產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整 。 13 第一節(jié) 所得稅 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入的確認(rèn) 開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn) (1)下列行為應(yīng) 視同銷售確認(rèn)收入 ①將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等； ②將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)； ③將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；