【正文】 分貨幣的，所調(diào)換房屋原值為 《 房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議 》 注明的價(jià) 54 第五節(jié)個(gè)人所得稅 一、個(gè)人所得稅 稅金 轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金是指：納稅人在轉(zhuǎn)讓住房時(shí)實(shí)際繳納的 營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、土地增值稅、印花稅等稅金 。 55 第五節(jié) 個(gè)人所得稅 合理費(fèi)用 是指：納稅人按照規(guī)定實(shí)際支付的 住房裝修費(fèi)用 、 住房貸款利息 、 手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi) 1） 支付的住房裝修費(fèi)用 。納稅人能提供實(shí)際支付裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票，并且發(fā)票上所列付款人姓名與轉(zhuǎn)讓房屋產(chǎn)權(quán)人一致的，經(jīng)稅務(wù)機(jī)關(guān)審核，其轉(zhuǎn)讓的住房在轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，可在以下規(guī)定比例內(nèi)扣除： （ 1） 已購公有住房、經(jīng)濟(jì)適用房 ：最高扣除限額為房屋原值的15%； （ 2） 商品房及其他住房 ：最高扣除限額為房屋原值的 10%。 納稅人原購房為裝修房，即合同注明房價(jià)款中含有裝修費(fèi)（鋪裝了地板，裝配了潔具、廚具等）的 , 56 第五節(jié)個(gè)人所得稅 一、個(gè)人所得稅 2） 支付的住房貸款利息 。納稅人出售以按揭貸款方式購置的住房的，其向貸款銀行實(shí)際支付的住房貸款利息，憑貸款銀行出具的有效證明據(jù)實(shí)扣除。 3） 納稅人按照有關(guān)規(guī)定實(shí)際支付的手續(xù)費(fèi)、公證費(fèi)等 本條規(guī)定自 2023年 8月 1日起執(zhí)行。 57 王先生于 2023年 7月 1日在上海購買了一套建筑面積為 80平方米的二手商品房，共支付價(jià)款 72萬元，王先生是貸款買房，他當(dāng)年首付32萬元，其余 40萬元是以 20年等額本息的商業(yè)貸款支付。當(dāng)年利率為 %，從 2023年 7月 1日到今年 7月 31日所付利息為 48960元。另外，購置商品房時(shí)繳納印花稅 360元，契稅 21600元 (假定契稅稅率為3%)，產(chǎn)權(quán)證書費(fèi) 5元， 2023年公證費(fèi) 200元，評估費(fèi) 600元。房產(chǎn)裝修費(fèi)用為 9萬元，且有裝修費(fèi)用的稅務(wù)統(tǒng)一發(fā)票。假設(shè) 2023年 8月 2日王先生決定將房屋以 92萬元的總價(jià)賣掉，那么王先生該繳納多少個(gè)人所得稅呢？ 這里需要注意的是，王先生裝修費(fèi)用為 9萬元，根據(jù)規(guī)定，商品房轉(zhuǎn)讓前實(shí)際發(fā)生的裝修費(fèi)用，最高扣除限額為房屋原值的 10%。王女士的裝修費(fèi)用 9萬元大于 (720230 10%)，故按 修費(fèi)用計(jì)算個(gè)人所得稅。交易過程中涉及的印花稅為 920230 %＝ 460；營業(yè)稅及其附加共計(jì)： 920230 %＝ 50600。 58 計(jì)算應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，過程如下： 1）個(gè)人所得稅應(yīng)納稅所得額＝轉(zhuǎn)讓收入－房屋原值－轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金－有關(guān)合理費(fèi)用。 2）房屋原值＝原房價(jià)＋印花稅＋契稅＋產(chǎn)權(quán)證印花＝ 720230＋360＋ 21600＋ 5＝ 741965元 3）轉(zhuǎn)讓住房過程中繳納的稅金＝印花稅＋營業(yè)稅＝ 460＋ 50600＝ 51060元 4）合理費(fèi)用＝住房裝修費(fèi)用＋住房貸款利息＋手續(xù)費(fèi)＋公證費(fèi)等＝ 72023＋ 48960＋ 200＋ 600＝ 121760元 5）應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅＝ (920230－ 741965－ 51060－121760) 20%＝ 1043元 59 第五節(jié) 個(gè)人所得稅 一、個(gè)人所得稅 核定征收 納稅人申請采用核定征收或未提供完整、準(zhǔn)確的房屋原值憑證，不能正確計(jì)算房屋原值和應(yīng)納稅額的，應(yīng)采用核定征收方式征收個(gè)人所得稅。 計(jì)算方式 ： 應(yīng)納個(gè)人所得稅額＝ 評估價(jià)格 核定征收率 1%3%的幅度內(nèi)確定（重慶核定征收率暫定為 1% ） 60 第五節(jié) 個(gè)人所得稅 一、個(gè)人所得稅 退稅及減免 對出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售 1年內(nèi) 按市場價(jià)重新購房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所繳納的個(gè)人所得稅，先以納稅保證金形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金； 對個(gè)人轉(zhuǎn)讓 自用 5年 以上，并且是 家庭唯一生活用房 取得的所得，免征個(gè)人所得稅。要不折不扣地執(zhí)行上述優(yōu)惠政策，確保維護(hù)納稅人的合法權(quán)益。 《 財(cái)政部 國家稅務(wù)總局 建設(shè)部關(guān)于個(gè)人出售住房所得征收個(gè)人所得稅有關(guān)問題的通知 》 （財(cái)稅字 〔 1999〕 278號） 61 房地產(chǎn)稅收小結(jié) 個(gè)人： 個(gè)人轉(zhuǎn)讓房屋 營業(yè)稅、個(gè)人所得稅、契稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、印花稅、土地增值稅等 6個(gè)稅種，其中契稅由買房者繳納，印花稅由買賣雙方繳納。 個(gè)人出租房屋 營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅（或城市房地產(chǎn)稅）、個(gè)人所得稅、印花稅。 62 房地產(chǎn)稅收小結(jié) 企業(yè)： 企業(yè)擁有房屋、土地 （也含個(gè)人） 自用房屋房產(chǎn)稅應(yīng)納稅額＝（房產(chǎn)原價(jià)值一次減除 10%－ 30%以后的余額） %。 城鎮(zhèn)土地使用稅應(yīng)納稅額＝納稅人實(shí)際占用的土地面積 適用稅額標(biāo)準(zhǔn)。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造、銷售房屋 企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、印花稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅等 7個(gè)稅種。 企業(yè)出租房屋 納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、房產(chǎn)稅、印花稅、企業(yè)所得稅、城市房地產(chǎn)稅。 63 第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的行政性收費(fèi) 在我國房地產(chǎn)領(lǐng)域，政府行政事業(yè)性收費(fèi)名目較多、種類繁多、區(qū)域差異明顯，既發(fā)生在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)、房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)，也發(fā)生在房地產(chǎn)權(quán)屬登記環(huán)節(jié)。 64 第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的行政性收費(fèi) 一、房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)的收費(fèi) ? 市政公用設(shè)施建設(shè)費(fèi) ? “四源費(fèi)” —— 自來水、污水、煤氣、供熱 ? 建設(shè)工程質(zhì)量管理監(jiān)督費(fèi) ? 城建綜合開發(fā)項(xiàng)目管理費(fèi) ? 房屋拆遷管理費(fèi) ? 建設(shè)工程許可證照費(fèi) ? 招投標(biāo)管理費(fèi) ? 工程監(jiān)督費(fèi) ? 土地權(quán)屬調(diào)查地籍測量費(fèi) ? 防洪費(fèi) ? 綠化建設(shè)費(fèi) ? 綠化補(bǔ)償費(fèi) 65 第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的行政性收費(fèi) 二、房地產(chǎn)權(quán)屬登記環(huán)節(jié)的收費(fèi) ? 商品房銷售許可費(fèi) ? 交易費(fèi) ? 公證費(fèi) ? 房屋租賃管理收費(fèi) ? 房地產(chǎn)保險(xiǎn)費(fèi) 注：有的城市統(tǒng)一征收綜合服務(wù)費(fèi) 66 第六節(jié) 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中的行政性收費(fèi) 三、房地產(chǎn)權(quán)屬登記環(huán)節(jié)的收費(fèi) ? 登記費(fèi) ? 手續(xù)費(fèi) ? 權(quán)證工本費(fèi) ? 勘仗費(fèi) 67 武漢市房地產(chǎn)交易代征稅標(biāo)準(zhǔn) 68 武漢市房地產(chǎn)交易代征稅標(biāo)準(zhǔn)（續(xù)一） 2023年 3月 1日后武漢市實(shí)行的 二手房 交易收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn) 契稅：普通住宅 —— 評估價(jià)的 2% 非普通住宅 —— 4% 69 武漢市房地產(chǎn)交易代征稅標(biāo)準(zhǔn)（續(xù)二） 70 第七節(jié) 稅收政策對房地產(chǎn)市場的干預(yù) 一、以推動市場發(fā)展為目標(biāo)的稅收政策調(diào)整 二、以調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格為目標(biāo)的稅收政策調(diào)整 演講完畢，謝謝觀看！