房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)專題-資料下載頁(yè)
2025-01-06 22:11本頁(yè)面
【正文】 討 論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問(wèn)題 第九條、出賣人訂立商品房買賣合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任： （一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明； （二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)； （三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。 討 論：商品房買賣合同的懲罰性賠償問(wèn)題 ? 案 例 1：銷售廣告風(fēng)險(xiǎn) ? 案 例 2：隔熱層的使用歸屬問(wèn)題 ? 案 例 3：銷售后期，交房風(fēng)險(xiǎn) 四、相關(guān)案例分析 某群訴案。銷售廣告中出具贈(zèng)送閣樓，并用圖文明確表示，但在交房后，并無(wú)圖中所示閣樓，導(dǎo)致業(yè)主要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。 分析：銷售廣告的效力？開(kāi)發(fā)商是否承擔(dān)責(zé)任？ 案 例 1：銷售廣告風(fēng)險(xiǎn) 根據(jù)《商品房買賣合同司法解釋》的相關(guān)規(guī)定，商品房的銷售廣告和宣傳資料原則上為要約邀請(qǐng)，但就在 開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)及相關(guān)設(shè)施 所做的說(shuō)明和允諾具體明確， 并 對(duì)商品房合同的訂立及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。即使該說(shuō)明和允諾未載入合同，仍為合同內(nèi)容。 何為具體明確？ 屬于法官自由心證的范疇。 虛假?gòu)V告的法律責(zé)任：行政責(zé)任和民事責(zé)任。特別提醒，有可能適用消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)雙倍賠償責(zé)任。 案 例 1：銷售廣告風(fēng)險(xiǎn) 某小區(qū)在銷售時(shí)，對(duì)頂層的用戶約定，同意其使用頂層隔熱層空間。后頂層的兩戶業(yè)主對(duì)隔熱層使用發(fā)生爭(zhēng)議。 分析：合同中承諾是否有效？如何規(guī)避、解決此類糾紛？ 案 例 2：隔熱層的使用歸屬問(wèn)題 分 析： 1）隔熱層從法律定義上來(lái)看為業(yè)主共有部分，不論是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主都無(wú)權(quán)私自對(duì)隔熱層作出歸屬約定。若是頂樓的業(yè)主需要使用隔熱層，必須經(jīng)本幢業(yè)主全體同意使用。 2）開(kāi)發(fā)商在銷售合同中作出的承諾為違法承諾，該條款為無(wú)效條款，業(yè)主可以根據(jù)締約過(guò)失責(zé)任要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)法律責(zé)任。 案 例 2：隔熱層的使用歸屬問(wèn)題 王某系某小區(qū)的業(yè)主，其購(gòu)買的房屋出現(xiàn)墻面裂縫、地面不平整等問(wèn)題，在驗(yàn)房當(dāng)天，拒絕收房，王某在當(dāng)天的驗(yàn)房單上寫(xiě)下了 14條房屋問(wèn)題，物業(yè)公司人員在上面敲章表明接受整改。后因無(wú)法達(dá)成一致，王某一直拒絕收房。王某訴至法院，要求開(kāi)發(fā)商承擔(dān)逾期交房的違約責(zé)任，并要求整改維修。 ? 問(wèn)：開(kāi)發(fā)商是否需承擔(dān)責(zé)任？ 案 例 3：銷售后期，交房風(fēng)險(xiǎn) 分 析： 1）質(zhì)量問(wèn)題是否屬于拒收房屋理由？ 2）物業(yè)在上面簽署同意整改法律效力如何？ 3）開(kāi)發(fā)商有無(wú)逾期交房？ 案 例 3：銷售后期，交房風(fēng)險(xiǎn) 在交房標(biāo)準(zhǔn)上，主要看合同的約定。業(yè)主是否有權(quán)拒收房屋，一是看房屋主體質(zhì)量是否不合格；二是看房屋質(zhì)量問(wèn)題有否嚴(yán)重影響到居住生活。在第一點(diǎn)的判斷可由專門(mén)的鑒定機(jī)構(gòu)認(rèn)定，在第二點(diǎn)的鑒定上有自由心證的范疇。 物業(yè)人員雖與房產(chǎn)公司為獨(dú)立法人主體，但為開(kāi)發(fā)商委托單位，且經(jīng)營(yíng)商直屬一家，有被認(rèn)定為表見(jiàn)代理的風(fēng)險(xiǎn)。 雖然在本案中，業(yè)主無(wú)權(quán)拒收房屋，但是合同未約定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，則應(yīng)按照國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)或地方標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，若鑒定不能達(dá)到，開(kāi)發(fā)商須無(wú)償修復(fù)至合格標(biāo)準(zhǔn)。 案 例 3：銷售后期，交房風(fēng)險(xiǎn) 二手房、私房買賣（合同）糾紛 房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)（二手房）； “小產(chǎn)權(quán)房”轉(zhuǎn)讓糾紛； 農(nóng)村房屋轉(zhuǎn)讓； 二手房中介 ?? 后續(xù) 選 題 建 議 演講完畢，謝謝觀看！
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