【正文】 、單價為 7800元 /m2 的住房，首付款為 30%，其余申請年貸款利率分別為 %和 %的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為 20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為 20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為（ ）元。A． B． C． D． 答案： B T521： 銀行為某家庭提供了一筆總額 10萬元、期限 10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為 %的還款方式，并在最后 1個月還清所余本息。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后 1個月外，其他各月的月供負擔減少了 (　 )元。 　　 　　 　　 　　 答案： B89T522： 銀行為某家庭提供年利率為 6％、按月等額償還的 10年期個人住房抵押貸款。若每月的還款額為 2023元，則該家庭在第 5年最后一個月的還款額中的本金額是（ ）元。　 A． B． C． D． 答案： BT523： 銀行為某家庭提供了年利率為 6％、按月等比遞增償還、期限為 20年的個人住房抵押貸款，若月還款遞增率為 ％，首期償還額為 1600元，則該家庭在第 6年最后一個月的還款額是（ ）元。　　A． 　　 B． 　　 C． 　　 D． 答案： AT524： 某家庭欲購買總價為 25萬元的一套住宅。該家庭月收入為 6000元，準備用月收入的 30％來支付抵押貸款月還款額，已知貸款期限為 10年，按月等額償還，年貸款利率為 6％。則該家庭的首付款額是（ ）元。A． 　 B． 　 C． D． 答案： C90T525： 銀行為某人提供期限為 10年、年利率為 6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為 ％的個人住房抵押貸款。若將此方案轉為按月等額支付，則月等額還款額是（ ）元。A． 　 B． 　 C． 　 D． 答案：　 DT526： 某購房者向銀行申請了 40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為 ％，期限為 10年，購房者月還款額的增長率為 ％，則購房者的首次還款額是（ ）元?！?A． 　 B． 　 C． 　 D． 答案： BT527： 某家庭購買一套面積為 100m2的商品住宅，單價為 5000元 / m2，首付款為房價的 30％，其余通過申請公積金和商業(yè)組合貸款支付。已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為 4％和 7％，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為 10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（　?。┰?。A． 　　 B． 　　 C． 　 D． 答案： B91T528： 某物業(yè) 10年租金收入的終值為 20萬元，年租金增長率為 6%，租金在每年末支付，若年利率為 6%，則第 5年年末的租金是（ ）元。A． B． C． D． 答案： A T529： 個人住房抵押貸款采用等額本息方式還款時，各期還款額中包含的本金相等。（ ） 答案： T530： 假定年利率為 10%，則 2023年初的 100元與 2023年末的 110元的實際經(jīng)濟價值是相等的。（ ） 答案： √ T531： 在現(xiàn)金流量圖上。橫坐標軸上 “0”點所表示的只能是資金運動的時間始點，而不是當前時點。 （ ） 答案： T532： 名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越小。 （ ） 答案：　 92T533： 某家庭擬購買一套新房，并將原有住房出租。預計原有住房的凈租金收入為每月 2023元，資本化率為 %，假設租金和住房市場價值不隨時間發(fā)生變化。該家庭希望實現(xiàn) 以租養(yǎng)房 ，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購買新房的最低首付款為房價的 30%，余款申請年利率為 6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長貸款年限為 20年。問： 　　 (1)該家庭能夠購買最高總價為多少萬元的新房 (精確到小數(shù)點后 2位 )? 　　 (2)設該家庭購買了這一最高總價的新房，并希望在還款一段時間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個月 (取整 )后，再出售原有住房并還清貸款 ?(8分 )T534： 某家庭準備以抵押貸款方式購買一套住房。該家庭月總收入 7000元，最多能以月總收入的 25％支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為 6％，最長貸款期限 20年。最低首付款為房價的 30％，若采用按月等額償還方式，問：　?。?1）該家庭能購買此房的最高總價是多少？　　（ 2）若第 5年末銀行貸款利率上調為 9％，為保持原月償還額不變。則該家庭需在第 6年初一次性提前償還貸款多少元？　　（ 3）如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長多少年？（ 8分）93T535： 10/4/1某家庭計劃 5年后購買一套 120m2的新建住房，該家庭目前及未來 5年的財務狀況如下：（ 1）目前已準備用于購房的積蓄共 50萬元；（2）該家庭月工資收入為 12023元，預計將以每月 %的比例遞增，該收入的 50%儲蓄用于購房；（ 3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為 1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若 5年后該家庭購房時首付款比例為 50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設銀行存款年利率為 3%，按月計息）94第六章 經(jīng)濟評價指標與方法95第六章 第一節(jié) 效益和費用識別171。一、投資和成本171。房地產(chǎn)開發(fā)活動中的投資與成本 ——P172圖 61171。二、經(jīng)營收入、利潤和稅金171。經(jīng)營收入三種171。利潤四個層次171。主要稅種四種171。三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟效果的表現(xiàn)形式171。對置業(yè)投資來說171。對開發(fā)投資來說說明：本教材中銷售稅費不包含在開發(fā)成本中， 在出售情形下，從銷售收入中銷售稅費扣除，得到凈銷售收入，相當于項目總開發(fā)價值， 在出租情形下，銷售稅費從轉售收入中扣除。 而估價理論與方法中，銷售稅費計入開發(fā)成本，并成為項目價值構成中的一部分。96第六章 第二節(jié) 經(jīng)濟評價指標171。一、投資回收與投資回報171。二、經(jīng)濟評價指標體系——P178表178。三、全部投資和資本金評價指標的差異178。四、通貨膨脹的影響? 通貨膨脹不同于房地產(chǎn)增值? 實際中的處理：兩種方法97第六章 第三節(jié) 動態(tài)盈利能力指標及其計算171。 一、財務凈現(xiàn)值（ FNPV）：171。 指按行業(yè)的基準收益率或設定的基準收益率 ，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和171。 基準收益率 ：是凈現(xiàn)值計算中反映資金時間價值的基準參數(shù)，也稱為最低要求收益率。其大小決定于資金成本和項目風險。171。 財務凈現(xiàn)值的計算公式171。FNPV大于 0，說明該項目的獲利能力達到或超過基準收益率，項目在財務上可以接受98171。 二、財務內(nèi)部收益率（ FIRR、 IRR）含義：項目在整個計算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的對應的折現(xiàn)率。171。 其經(jīng)濟含義是為保證項目在壽命期內(nèi)收回投資，所要求的凈收益率。171。 它是項目投資所能支付的最高貸款利率。171。 與基準收益率的關系：若 FIRR大于基準收益率，則說明項目在財務上可以接受。171。 計算方法：內(nèi)插法99171。三、動態(tài)投資回收期含義：當考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時，項目以凈收益抵償全部投資所需的時間，即171。一般用于評價出租經(jīng)營或自營的房地產(chǎn)項目，或置業(yè)投資項目171。計算方法100NPVNPVitFIRRPb財務內(nèi)部收益率與財務凈現(xiàn)值的關系動態(tài)投資回收期與財務凈現(xiàn)值的關系101第六章 第四節(jié) 靜態(tài)盈利能力指標及其計算171。一、成本利潤率與銷售利潤率171。成本利潤率 =是以整個開發(fā)經(jīng)營期計算的 ——171。銷售利潤率 =開發(fā)利潤 項目用于出租時 項目用于出售時 102171。二、投資利潤率——經(jīng)營期內(nèi)利潤變化幅度較大時171。三、資本金利潤率和資本金凈利潤率171。資本金利潤率171。資本金凈利潤率103171。四、靜態(tài)投資回收期171。五、現(xiàn)金回報率與投資回報率171。 現(xiàn)金回報率不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)短于動態(tài)投資回收期171。 投資回報率不考慮物業(yè)增值收益時：考慮物業(yè)增值收益時：104第六章 第五節(jié) 清償能力指標及其計算171。一、利息 計算規(guī)則、還本付息方式171。二、借款償還期用于開發(fā)后用于出租或自營的項目及置業(yè)投資項目171。三、利息備付率 ——應該大于 2171。四、償債備付率 ——應該大于 216。 五、資產(chǎn)負債率216。 六、流動比率 通常要求在 200%以上，又稱為銀行家比率或二對一比率216。 七、速動比率 ——短期償債能力105第六章 第六節(jié) 房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟比選216。 一、方案經(jīng)濟比選及其作用三種類型三個決策準則171。二、方案經(jīng)濟比選定量分析方法171。凈現(xiàn)值法： 財務 凈現(xiàn)值大 的為優(yōu)選方案171。差額投資內(nèi)部收益率法 當不同方案的經(jīng)營期不同時，選用此方法 當差額內(nèi)部收益率 大 于目標收益率時，以 投資額大 的方案為優(yōu)選方案 當差額內(nèi)部收益率 小 于目標收益率時，以 投資額小 的方案為優(yōu)選方案171。等額年值法： 以 等額年值大 的方案為優(yōu)選方案171。費用現(xiàn)值法和等額年費用法 效益相同或基本相同時，采用此方法 以費用現(xiàn)值或等額年費用 小 的方案為優(yōu)選方案171。其他171。三、比選方法的選擇規(guī)則特殊注意事項106T61： 下列關于企業(yè)利潤和收入的表達中，正確的是（ ）。A．企業(yè)利潤可分為經(jīng)營利潤、稅后利潤和可分配利潤三個層次B．經(jīng)營收入 =銷售收入 +出租收入C．銷售收入 =土地轉讓收入 +商品房銷售收入 +配套設施銷售收入D．可分配利潤 =稅后收入 未分配利潤。答案： CT62： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營成本主要包括（ ）。A．土地轉讓成本　　 B．經(jīng)營管理費用　　 C．配套設施銷售成本D．商品房銷售成本　　 E．房地產(chǎn)出租經(jīng)營成本答案： ACDET63： 關于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有（ ）A．應納稅所得額 =收入總額 不征稅收入 免稅收入 各項扣除 允許彌補的以前年度虧損B．所得稅應納稅額 =應納稅所得額 適用稅率C．企業(yè)所得稅按預售收入一定比例預先繳納，待開發(fā)項目竣工后再進行所得稅清算D．企業(yè)所得稅稅率的高低與項目所在城市的級別有關E．企業(yè)所得稅稅率為 25%答案： ACE107T64： 對一個計算周期為 20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目進行現(xiàn)金流分析時，若折現(xiàn)率始終為一個常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（ ） A．包含了對通貨膨脹的補償 B．不包含對通貨膨脹的補償 C．沒有實際意義 D．不能直接用于財務評價答案： B T65： 某商鋪的租賃期為 15年，租金按每年 5%的比例遞增，第 1年的租金為 1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為 8%，則該商鋪15年的租金收入的現(xiàn)值為（ ）萬元。 A、 B、 C、 D、 答案： CT66： 財務內(nèi)部收益率是指項目在整個（　?。﹥?nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計等于零時的折現(xiàn)率。 A．計算期　 B．動態(tài)投資回收期 C．項目壽命期　 D．開發(fā)期答案： AT67： 按照房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方式的不同，期間費用可能全部或部分計入開發(fā)建設投資中。答案： 108T68： 動態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關系是（　　）。A．動態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期　　 B．動態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期 C．動態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期　　 D．動態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期 答案： A　T69： 某房地產(chǎn)開發(fā)項目從購買土地使用權到竣工驗收共用了 3年時間，建成后用于出租經(jīng)營，預計經(jīng)濟壽命為 40年，土地使用權年限為 50年，則該項目的經(jīng)營期為（ ）年。 A、 37 B、 40 C、 43 D、 50答案： BT610： 某房地產(chǎn)開發(fā)項目，當 i1=14%時，凈現(xiàn)值為 450萬元，當i2=15%時，凈現(xiàn)值為 200萬元，平均資金成本率為 %，基準收益率為 10%，則該項目的內(nèi)部收益率為（ ）。Ａ、 % B、 % C、 % D、 % 答案： C109T611： 假設某房地產(chǎn)投資項目的折現(xiàn)率分別取 i1=15%、 i2=16%、i3=17%、 i4=18%時，其對應的凈現(xiàn)值分別為 NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、 NPV3=50萬元、 NPV4=150萬元， 則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是（ ）。 ——原稿中腳標格式有誤 A． % B． % C． % D． %答案： A