【正文】 、單價(jià)為 7800元 /m2 的住房，首付款為 30%，其余申請(qǐng)年貸款利率分別為 %和 %的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為 20年，按月等額還本付息。如果公積金貸款最高限額為 20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為（ ）元。A． B． C． D． 答案： B T521： 銀行為某家庭提供了一筆總額 10萬元、期限 10年、年利率6%的住房抵押貸款。若采用月還款常數(shù)為 %的還款方式，并在最后 1個(gè)月還清所余本息。則相對(duì)于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后 1個(gè)月外，其他各月的月供負(fù)擔(dān)減少了 (　 )元。 　　 　　 　　 　　 答案： B89T522： 銀行為某家庭提供年利率為 6％、按月等額償還的 10年期個(gè)人住房抵押貸款。若每月的還款額為 2023元，則該家庭在第 5年最后一個(gè)月的還款額中的本金額是（ ）元?！?A． B． C． D． 答案： BT523： 銀行為某家庭提供了年利率為 6％、按月等比遞增償還、期限為 20年的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款遞增率為 ％，首期償還額為 1600元，則該家庭在第 6年最后一個(gè)月的還款額是（ ）元。　　A． 　　 B． 　　 C． 　　 D． 答案： AT524： 某家庭欲購(gòu)買總價(jià)為 25萬元的一套住宅。該家庭月收入為 6000元，準(zhǔn)備用月收入的 30％來支付抵押貸款月還款額，已知貸款期限為 10年，按月等額償還，年貸款利率為 6％。則該家庭的首付款額是（ ）元。A． 　 B． 　 C． D． 答案： C90T525： 銀行為某人提供期限為 10年、年利率為 6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為 ％的個(gè)人住房抵押貸款。若將此方案轉(zhuǎn)為按月等額支付，則月等額還款額是（ ）元。A． 　 B． 　 C． 　 D． 答案：　 DT526： 某購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)了 40萬元的抵押貸款，按月等比遞增還款，已知抵押貸款年利率為 ％，期限為 10年，購(gòu)房者月還款額的增長(zhǎng)率為 ％，則購(gòu)房者的首次還款額是（ ）元?！?A． 　 B． 　 C． 　 D． 答案： BT527： 某家庭購(gòu)買一套面積為 100m2的商品住宅，單價(jià)為 5000元 / m2，首付款為房?jī)r(jià)的 30％，其余通過申請(qǐng)公積金和商業(yè)組合貸款支付。已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為 4％和 7％，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為 10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（　　）元。A． 　　 B． 　　 C． 　 D． 答案： B91T528： 某物業(yè) 10年租金收入的終值為 20萬元，年租金增長(zhǎng)率為 6%，租金在每年末支付，若年利率為 6%，則第 5年年末的租金是（ ）元。A． B． C． D． 答案： A T529： 個(gè)人住房抵押貸款采用等額本息方式還款時(shí)，各期還款額中包含的本金相等。（ ） 答案： T530： 假定年利率為 10%，則 2023年初的 100元與 2023年末的 110元的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值是相等的。（ ） 答案： √ T531： 在現(xiàn)金流量圖上。橫坐標(biāo)軸上 “0”點(diǎn)所表示的只能是資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)，而不是當(dāng)前時(shí)點(diǎn)。 （ ） 答案： T532： 名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越小。 （ ） 答案：　 92T533： 某家庭擬購(gòu)買一套新房，并將原有住房出租。預(yù)計(jì)原有住房的凈租金收入為每月 2023元，資本化率為 %，假設(shè)租金和住房市場(chǎng)價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。該家庭希望實(shí)現(xiàn) 以租養(yǎng)房 ，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。購(gòu)買新房的最低首付款為房?jī)r(jià)的 30%，余款申請(qǐng)年利率為 6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長(zhǎng)貸款年限為 20年。問： 　　 (1)該家庭能夠購(gòu)買最高總價(jià)為多少萬元的新房 (精確到小數(shù)點(diǎn)后 2位 )? 　　 (2)設(shè)該家庭購(gòu)買了這一最高總價(jià)的新房，并希望在還款一段時(shí)間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個(gè)月 (取整 )后，再出售原有住房并還清貸款 ?(8分 )T534： 某家庭準(zhǔn)備以抵押貸款方式購(gòu)買一套住房。該家庭月總收入 7000元，最多能以月總收入的 25％支付住房貸款的月還款額。年貸款利率為 6％，最長(zhǎng)貸款期限 20年。最低首付款為房?jī)r(jià)的 30％，若采用按月等額償還方式，問：　　（ 1）該家庭能購(gòu)買此房的最高總價(jià)是多少？　　（ 2）若第 5年末銀行貸款利率上調(diào)為 9％，為保持原月償還額不變。則該家庭需在第 6年初一次性提前償還貸款多少元？　　（ 3）如果不提前償還貸款，則需將貸款期限延長(zhǎng)多少年？（ 8分）93T535： 10/4/1某家庭計(jì)劃 5年后購(gòu)買一套 120m2的新建住房，該家庭目前及未來 5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（ 1）目前已準(zhǔn)備用于購(gòu)房的積蓄共 50萬元；（2）該家庭月工資收入為 12023元，預(yù)計(jì)將以每月 %的比例遞增，該收入的 50%儲(chǔ)蓄用于購(gòu)房；（ 3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為 1000元，全部?jī)?chǔ)蓄用于購(gòu)房。各項(xiàng)收入均為月末取得。若 5年后該家庭購(gòu)房時(shí)首付款比例為 50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價(jià)是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為 3%，按月計(jì)息）94第六章 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)與方法95第六章 第一節(jié) 效益和費(fèi)用識(shí)別171。一、投資和成本171。房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)中的投資與成本 ——P172圖 61171。二、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金171。經(jīng)營(yíng)收入三種171。利潤(rùn)四個(gè)層次171。主要稅種四種171。三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式171。對(duì)置業(yè)投資來說171。對(duì)開發(fā)投資來說說明：本教材中銷售稅費(fèi)不包含在開發(fā)成本中， 在出售情形下，從銷售收入中銷售稅費(fèi)扣除，得到凈銷售收入，相當(dāng)于項(xiàng)目總開發(fā)價(jià)值， 在出租情形下，銷售稅費(fèi)從轉(zhuǎn)售收入中扣除。 而估價(jià)理論與方法中，銷售稅費(fèi)計(jì)入開發(fā)成本，并成為項(xiàng)目?jī)r(jià)值構(gòu)成中的一部分。96第六章 第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)171。一、投資回收與投資回報(bào)171。二、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系——P178表178。三、全部投資和資本金評(píng)價(jià)指標(biāo)的差異178。四、通貨膨脹的影響? 通貨膨脹不同于房地產(chǎn)增值? 實(shí)際中的處理：兩種方法97第六章 第三節(jié) 動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算171。 一、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（ FNPV）：171。 指按行業(yè)的基準(zhǔn)收益率或設(shè)定的基準(zhǔn)收益率 ，將項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動(dòng)起始點(diǎn)的現(xiàn)值之和171。 基準(zhǔn)收益率 ：是凈現(xiàn)值計(jì)算中反映資金時(shí)間價(jià)值的基準(zhǔn)參數(shù)，也稱為最低要求收益率。其大小決定于資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。171。 財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的計(jì)算公式171。FNPV大于 0，說明該項(xiàng)目的獲利能力達(dá)到或超過基準(zhǔn)收益率，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以接受98171。 二、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR、 IRR）含義：項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率。171。 其經(jīng)濟(jì)含義是為保證項(xiàng)目在壽命期內(nèi)收回投資，所要求的凈收益率。171。 它是項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。171。 與基準(zhǔn)收益率的關(guān)系：若 FIRR大于基準(zhǔn)收益率，則說明項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可以接受。171。 計(jì)算方法：內(nèi)插法99171。三、動(dòng)態(tài)投資回收期含義：當(dāng)考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)時(shí)，項(xiàng)目以凈收益抵償全部投資所需的時(shí)間，即171。一般用于評(píng)價(jià)出租經(jīng)營(yíng)或自營(yíng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，或置業(yè)投資項(xiàng)目171。計(jì)算方法100NPVNPVitFIRRPb財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的關(guān)系動(dòng)態(tài)投資回收期與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的關(guān)系101第六章 第四節(jié) 靜態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算171。一、成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率171。成本利潤(rùn)率 =是以整個(gè)開發(fā)經(jīng)營(yíng)期計(jì)算的 ——171。銷售利潤(rùn)率 =開發(fā)利潤(rùn) 項(xiàng)目用于出租時(shí) 項(xiàng)目用于出售時(shí) 102171。二、投資利潤(rùn)率——經(jīng)營(yíng)期內(nèi)利潤(rùn)變化幅度較大時(shí)171。三、資本金利潤(rùn)率和資本金凈利潤(rùn)率171。資本金利潤(rùn)率171。資本金凈利潤(rùn)率103171。四、靜態(tài)投資回收期171。五、現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率171。 現(xiàn)金回報(bào)率不考慮現(xiàn)金流折現(xiàn)短于動(dòng)態(tài)投資回收期171。 投資回報(bào)率不考慮物業(yè)增值收益時(shí)：考慮物業(yè)增值收益時(shí)：104第六章 第五節(jié) 清償能力指標(biāo)及其計(jì)算171。一、利息 計(jì)算規(guī)則、還本付息方式171。二、借款償還期用于開發(fā)后用于出租或自營(yíng)的項(xiàng)目及置業(yè)投資項(xiàng)目171。三、利息備付率 ——應(yīng)該大于 2171。四、償債備付率 ——應(yīng)該大于 216。 五、資產(chǎn)負(fù)債率216。 六、流動(dòng)比率 通常要求在 200%以上，又稱為銀行家比率或二對(duì)一比率216。 七、速動(dòng)比率 ——短期償債能力105第六章 第六節(jié) 房地產(chǎn)投資方案經(jīng)濟(jì)比選216。 一、方案經(jīng)濟(jì)比選及其作用三種類型三個(gè)決策準(zhǔn)則171。二、方案經(jīng)濟(jì)比選定量分析方法171。凈現(xiàn)值法： 財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值大 的為優(yōu)選方案171。差額投資內(nèi)部收益率法 當(dāng)不同方案的經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，選用此方法 當(dāng)差額內(nèi)部收益率 大 于目標(biāo)收益率時(shí)，以 投資額大 的方案為優(yōu)選方案 當(dāng)差額內(nèi)部收益率 小 于目標(biāo)收益率時(shí)，以 投資額小 的方案為優(yōu)選方案171。等額年值法： 以 等額年值大 的方案為優(yōu)選方案171。費(fèi)用現(xiàn)值法和等額年費(fèi)用法 效益相同或基本相同時(shí)，采用此方法 以費(fèi)用現(xiàn)值或等額年費(fèi)用 小 的方案為優(yōu)選方案171。其他171。三、比選方法的選擇規(guī)則特殊注意事項(xiàng)106T61： 下列關(guān)于企業(yè)利潤(rùn)和收入的表達(dá)中，正確的是（ ）。A．企業(yè)利潤(rùn)可分為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn)和可分配利潤(rùn)三個(gè)層次B．經(jīng)營(yíng)收入 =銷售收入 +出租收入C．銷售收入 =土地轉(zhuǎn)讓收入 +商品房銷售收入 +配套設(shè)施銷售收入D．可分配利潤(rùn) =稅后收入 未分配利潤(rùn)。答案： CT62： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)成本主要包括（ ）。A．土地轉(zhuǎn)讓成本　　 B．經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用　　 C．配套設(shè)施銷售成本D．商品房銷售成本　　 E．房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本答案： ACDET63： 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有（ ）A．應(yīng)納稅所得額 =收入總額 不征稅收入 免稅收入 各項(xiàng)扣除 允許彌補(bǔ)的以前年度虧損B．所得稅應(yīng)納稅額 =應(yīng)納稅所得額 適用稅率C．企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算D．企業(yè)所得稅稅率的高低與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)E．企業(yè)所得稅稅率為 25%答案： ACE107T64： 對(duì)一個(gè)計(jì)算周期為 20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí)，若折現(xiàn)率始終為一個(gè)常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（ ） A．包含了對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償 B．不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償 C．沒有實(shí)際意義 D．不能直接用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)答案： B T65： 某商鋪的租賃期為 15年，租金按每年 5%的比例遞增，第 1年的租金為 1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為 8%，則該商鋪15年的租金收入的現(xiàn)值為（ ）萬元。 A、 B、 C、 D、 答案： CT66： 財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)（　?。﹥?nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的折現(xiàn)率。 A．計(jì)算期　 B．動(dòng)態(tài)投資回收期 C．項(xiàng)目壽命期　 D．開發(fā)期答案： AT67： 按照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方式的不同，期間費(fèi)用可能全部或部分計(jì)入開發(fā)建設(shè)投資中。答案： 108T68： 動(dòng)態(tài)投資回收期與靜態(tài)投資回收期之間的關(guān)系是（　?。?。A．動(dòng)態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期　　 B．動(dòng)態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期 C．動(dòng)態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期　　 D．動(dòng)態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期 答案： A　T69： 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從購(gòu)買土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收共用了 3年時(shí)間，建成后用于出租經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為 40年，土地使用權(quán)年限為 50年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期為（ ）年。 A、 37 B、 40 C、 43 D、 50答案： BT610： 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，當(dāng) i1=14%時(shí)，凈現(xiàn)值為 450萬元，當(dāng)i2=15%時(shí)，凈現(xiàn)值為 200萬元，平均資金成本率為 %，基準(zhǔn)收益率為 10%，則該項(xiàng)目的內(nèi)部收益率為（ ）。Ａ、 % B、 % C、 % D、 % 答案： C109T611： 假設(shè)某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的折現(xiàn)率分別取 i1=15%、 i2=16%、i3=17%、 i4=18%時(shí)，其對(duì)應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為 NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、 NPV3=50萬元、 NPV4=150萬元， 則依此測(cè)算的內(nèi)部收益率精度最高的是（ ）。 ——原稿中腳標(biāo)格式有誤 A． % B． % C． % D． %答案： A