房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試卷-資料下載頁
2025-04-12 03:28本頁面
【正文】 的住房抵押貸款，按月等額還款，最長(zhǎng)貸款年限為20年。問： ?。?）該家庭能夠購買最高總價(jià)為多少萬元的新房（精確到小數(shù)點(diǎn)后2位）？ ?。?）設(shè)該家庭購買了這一最高總價(jià)的新房，并希望在還款一段時(shí)間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個(gè)月（取整）后，再出售原有住房并還清貸款?（8分） 2．某購物中心開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為10000m2，總建筑面積為15000m2。預(yù)計(jì)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)周期為2年，總投資為13500萬元（不包括貸款利息）。項(xiàng)目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款：項(xiàng)目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款；％，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時(shí)一次性還清本息。項(xiàng)目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營(yíng)，且立即向乙銀行申請(qǐng)抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、按年付息、到期還本。購物中心的可出租面積為總建筑面積的70％，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時(shí)間變化，百分比租金為超額營(yíng)業(yè)額的10％。預(yù)計(jì)購物中心的出租率為95％，年超額營(yíng)業(yè)額為10000萬元。購物中心的運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入的35％。開發(fā)商于項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)3年后整體轉(zhuǎn)售。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營(yíng)成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。請(qǐng)回答下列問題： ?。?）若開發(fā)商要求的自有資金目標(biāo)收益率為20％，則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元，m2（精確到個(gè)位）? ?。?）在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項(xiàng)目全部投資的目標(biāo)收益率為13％，求項(xiàng)目全部投資的內(nèi)部收益率是多少（精確到小數(shù)點(diǎn)后2位）?（12分） 四、計(jì)算題 1．解：已知：A=2000元，n=240個(gè)月，i=60％/12=％，R=％ ?。?） 求購房最高總價(jià) 購房最高總價(jià)=P／70％=／70％= ?。?）求出售原有住房時(shí)間 住房市場(chǎng)價(jià)值V=A12／R=200012／％=25萬元設(shè)剩余M個(gè)月需要償還25萬元，則有 有：（1+0.％）M= M=（1+％）= 240196=44個(gè)月 在還款44個(gè)月之后出售住房 2．解： 解法一：敘述法 一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x，求最低基礎(chǔ)租金 ?。?）計(jì)算各年自有資金凈現(xiàn)金流量 1）第1年年初凈現(xiàn)金流量=5400萬元 2）第2年年初：投資=5400萬元；甲銀行貸款5400萬元 凈現(xiàn)金流量=5400+5400=0萬元 3）第3年年初： 歸還甲銀行貸款=2700（1+9％）2+5400（1+9）= 乙銀行貸款= 凈現(xiàn)金流量=+=0萬元 4）第4年年末： 還本付息=7％= 營(yíng)運(yùn)成本=（70％95％x+1000010％）35％=（+1000）35％萬元 經(jīng)營(yíng)收入=70％95％x+1000010％=（+1000）萬元 凈現(xiàn)金流量（+1000）65％萬元 5）第5年年末： 還本付息=+= 營(yíng)運(yùn)成本=（+1000）35％萬元 經(jīng)營(yíng)收入=（+1000）萬元 轉(zhuǎn)售收入=（+1000）65％ 凈現(xiàn)金流量=（+1000）65％+（+1000]65％ =（+1000）65％ （2）求基礎(chǔ)租金 二、計(jì)算全投資內(nèi)部收益率FIRR ?。?）計(jì)算各年凈現(xiàn)金流量 1）第1年年初投資=8100萬元 2）第2年年初投資=5400萬元 3）第3年、4年年末： 經(jīng)營(yíng)收入=1915+1000= 經(jīng)營(yíng)成本=35％= 凈現(xiàn)金流量== 4）第5年年末： 經(jīng)營(yíng)收入=1915+1000= 經(jīng)營(yíng)成本=35％= 轉(zhuǎn)售收入=65％= 掙現(xiàn)金流量=+= ?。?）計(jì)算內(nèi)部收益率 設(shè)i 1=13％，則有： 解法二：圖表法 一、列出自有資金現(xiàn)金流量表（年來），設(shè)計(jì)出租金為x 二、求最低租金水平下的全部投資內(nèi)部收益率，列表： 15 / 1
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