房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理模擬試題-資料下載頁
2025-03-26 00:26本頁面
【正文】 素敏感性分析是分析兩個或兩個以上的不確定性因素同時發(fā)生變化，相互影響時，對項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響。答案：解析：多因素敏感性分析須假定同時變動的幾個因素是相互獨立的。5．投資機(jī)會研究，也稱為預(yù)可行性研究，主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議。答案：解析：初步可行性研究也稱為預(yù)可行性研究。6．為體現(xiàn)公平、平等原則，寫字樓對具備支付能力的承租人都持歡迎態(tài)度。答案：解析：名聲不佳的承租人入住會影響其他承租人，應(yīng)對承租人進(jìn)行選擇。7．開發(fā)項目成本費用中，財務(wù)費用是指企業(yè)財務(wù)部門所發(fā)生的各項費用，包括財務(wù)人員工資、辦公費、銀行利息等。答案：解析：財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要為借款的利息。8．投資周期在第 一階段和第二階段初期超前于市場自然周期的變化，在其他階段則滯后于市場自然周期的變化。答案：解析：正好相反。9．市場趨勢分析方法中，相關(guān)分析法是用相關(guān)分析的理論判斷銷售量與其它因素相關(guān)的性質(zhì)和強度,從而作出預(yù)測，這種方法尤其適用于中、短期預(yù)測。答案：解析：這種方法尤其適用于中、長期預(yù)測。10．決標(biāo)選中中標(biāo)單位意味著全部接受承包商的標(biāo)書，故合同價就是中標(biāo)單位的報價。答案：解析：中標(biāo)后，開發(fā)商和中標(biāo)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議。11．雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，傭金總額一般高于買方和賣方代理形式。答案：解析：雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式12．資金一旦用于投資，就不能用于即期消費，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償。答案：√13．如果兩筆資金等值，則用復(fù)利公式把它們換到任何時點，變換成任何支付形式，都是等值的。答案：√解析：資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。14．對已辦理在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項目在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預(yù)售答案：√15．在收益性物業(yè)的現(xiàn)金流分析時，抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營收入前扣除．答案：解析：抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營收入中扣除四、計算題（共2題，每題10分，要求列出算式、計算過程，需按公式計算的要寫出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留小數(shù)點兩面位。）1. 某酒店投資采用銀行貸款,年利率為12%,估計一年建成,交付使用后,當(dāng)年可獲得凈收益50萬元,以后逐年增加15%,要求10年凈收益回收貸款的本利和,問該酒店建造時總投資應(yīng)控制在多少萬元?(設(shè)投資發(fā)生在年初,收益發(fā)生在年末)答案:該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為:P=A1/(is){1[(1+s)/(1+i)]n}=50/(12%15%){1[(1+15%)/(1+12%)]10}=該酒店總投資=50427/(1+12%)=，,規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000平米,建造成本為1400元/平米,專業(yè)人員費用為建造成本的8%,管理費用為土地成本\建造成本及專業(yè)人員費用之和的5%,貸款利率為12%,開發(fā)建設(shè)周期為3年,(其中準(zhǔn)備期6個月,建設(shè)期為24個月,銷售期為6個月,)土地成本在項目開始時一次投入,建造成本\專業(yè)人員費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入,如果項目建成后的市場銷售價格為4700元/平米,%%,問開發(fā)商成本利潤率是多少?答案:(1) 項目總開發(fā)價值:項目總建筑面積: 40000=64000平米總銷售收入: 470046000=30080萬元銷售稅費: 30080%=項目總開發(fā)價值: =(2) 項目總開發(fā)成本:土地成本: 100064000=6400萬元建造成本: 140064000=8960萬元專業(yè)人員費用: 89608%=管理費用: (6400+8960+)5%=財務(wù)費用:a土地成本利息:6400[(1+12%)31]=b建造成本\專業(yè)人員費用\管理費用利息: (8960++)[(1+12%)(2/2+)1]=c財務(wù)費用總計:+= 銷售費用: 30080%=752萬元 總開發(fā)成本: 6400+8960++++752=(3) 開發(fā)商成本利潤率:開發(fā)商利潤: =開發(fā)商成本利潤率: 100%=%7 /
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