【正文】 中列示了直接用于計算清償能力指標的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，因此屬于基本財務(wù)報表。（）12．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。（）13．在大規(guī)模的土地開發(fā)中，隨著土地開發(fā)的進行，金融機構(gòu)通常會允許作為土地開發(fā)貸款抵押物的特定地塊提前解除抵押權(quán)。（）14．由于REITs投資物業(yè)的類型多種鄉(xiāng)樣，所以REITs投資者幾乎不會受到利率變化帶來的風(fēng)險影響。（）15．收益性物業(yè)的經(jīng)營費用中包括抵押貸款的利息支出。（）四、計算題（共2題，20分。要求列出算式和計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。計算結(jié)果保留小數(shù)點后2位。請在答題紙上作答）（一）某家庭計劃5年后購買一套120㎡的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務(wù)狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。各項收入均為月末取得。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）（8分）（二）張某有甲、乙兩個可供選擇方案。甲方案：購買房價為600萬元的商鋪，首付款為總價的50%，其余為銀行提供，其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業(yè)抵押貸款，還款期為每年年末。該商鋪購買后第2年年初便可出租。張某與李某商定了意向性的租賃合同，李某承租該商鋪，租賃期限力19年，首年租金為150萬元，每隔5年租金上漲5%，年租金在每年年初一次性支付。該商鋪的年經(jīng)營費用為租金收入的25%.乙方案：購買總價為400萬元的寫字樓，購房款全部為張某的自有資金，于第1年年初一次性付清，該寫字樓購買后第2年后便可出租。張某與楊某也商定了意向性的租賃合同，楊某承租該寫字樓，租賃期限為19年，其中前10年的年租金為120萬元，后9年的年租金為190萬元，年租金在每年年初一次性支付，該寫字樓的年經(jīng)營費用為35萬元。以上兩個方案均不考慮期末轉(zhuǎn)售收入，張某要求的自有資金目標收益率均為15%。1．編制甲、乙兩個方案的資本金現(xiàn)金流量表。2．試評價甲、乙兩個方案的可行性，并用差額投資內(nèi)部收益率比較甲、乙兩個方案的優(yōu)劣。（12分）參考答案及解析[參考答案]一、單項選擇題 13C 15A 二、多項選擇題 三、判斷題1. 2.√ 3.√ 4. 5. 6.√ 7. 8. 9.√ 10.√ 11. 12.√ 13.√ 14. 15.（2）P2=A1/（is）{1[（1+s）/（1+i）]n}=6000元/（%05%）{1[（1+%）/（1+%）]60}=（3）P3=A2/i[11/（1+i）n]=%[11/（1+%）60]=（4）P=P1+P2+P3=（500000++）元=（5）5年后的終值為：F=P（1+i）n=（1+%）60=（6）可購住房總價為：（7）可購住房單價為：㎡=㎡（二）解：1．編制資本金現(xiàn)金流量表（1）甲方案的資本金現(xiàn)金流量見下表。資本金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）項目＼年末01～56～1O11～1516～19現(xiàn)金流入（租金）0150現(xiàn)金流出300購置成本300年經(jīng)營費用年還本付息凈現(xiàn)金流量3004年還本付息A=Pi（1+i）n/[（1+i）n1]=3008%（1+8%）10/[（1+8%）101]=（2）乙方案的資本金現(xiàn)金流量見下表。資本金現(xiàn)金流量表單位萬元項目＼年末01～56～1O11～1516～19現(xiàn)金流入（租金）0120120190190現(xiàn)金流出400購置成本400年經(jīng)營費用年還本付息凈現(xiàn)金流量4001551552．用差額投資內(nèi)部收益率法進行方案比選（1）進行單一方案評價NPV甲={300+[11/（1+15%）5]+[11/（1+15%）5]1/（1+15%）5+12403/15%[11/（1+15%）5]1/（1+15%）10+13024/15%[11/（1+15%）4]1/（1+15%）15}萬元=（300++++）萬元=19806萬元因為NPV甲0，所以甲方案可行。NPV乙={400+85/15%[11/（1+15%）10]+155/15%[11/（1+15%）9]1/（1+15%）10}萬元=（400++）萬元=因為NPV乙0，所以乙方案可行。（2）用差額投資內(nèi)部收益進行方案比選因為乙方案投資高于甲方案，由乙方案減去甲方案得到的現(xiàn)金流量表如下。項目＼年末01～56～1O11～1516～19乙/萬元400155155甲/萬元300（乙甲）/萬元100（3）計算（乙甲）差額內(nèi)部收益率令i1=16%NPV1={100+[11/（1+16%）5]+[11/（1+16%）5]1/（1+16%）5+[11/（1+16%）5]1/（1+16%）10+2476/16%[11/（1+16070）4]1/9（1+15%）15}萬元=488萬元令12=17%NPV1={100+[11/（1+17%）5]+[111（1+17%）5]11（1+17%）5+[11/（1+17%）5]1/（1+17%）10+[11/（1+17%）4]1/（1+15%）15}萬元=FIRR=16%+488/（+097）1%=%因為FIRR=1683%15%，所以乙方案優(yōu)于甲方案。解析一、單項選擇題1．短期投資資金周轉(zhuǎn)快，流動性好，風(fēng)險相對較小。4．B選項投資者要到達理想效果的前提條件是各投資項目間有一個負協(xié)方差。最理想的是一個絕對的負協(xié)方差，但這個條件很難達到。5．房屋施工面積包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。8．土地儲備開發(fā)成本包括：①征收、拆遷補償費及有關(guān)稅費；②收購、收回和置換過程中發(fā)生的有關(guān)費用；③市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費用；④招標、拍賣和掛牌交易中發(fā)生的費用；⑤貸款利息；⑥土地儲備開發(fā)供應(yīng)過程中發(fā)生的審計、律師、工程監(jiān)理等費用，不可預(yù)見費以及經(jīng)政府財政和土地主管部門核準的其他支出。12．時間序列分析法包括簡單平均法、移動平均法、加權(quán)移動平均法和指數(shù)平滑法。15．（1）按月計息時，利息和=P[（1+i）n1]=1000萬元[（1+8%/12）3121]=（2）按季計息時，利息和=P[（1+1）n1]=1000萬元[（1+8%/4）431]=（1）（2）==120㎡7800元/㎡700/0=655200元，A=P1/[11/（1+i）n]=（655200200000）元（%/12）/[11/（1+）2012]=。，故P=nA1/（1+i），P=F/（1+i）n，則A1=，A5=A1（1+6%）51=。20．FIRR=i2+NPV2/（NPV2+|NPV3|）（i3i2）=16%+100/（100+|50|）（17%16%）=%.22．A=Pi/[11/（1+i）n]=100萬元40%x75%/[111（1+%）10]==凈經(jīng)營收入扣除還本付息后凈現(xiàn)金流量/投資者的初始現(xiàn)金投資=（2070%）/（10060%）=%23．流動比率=流動資產(chǎn)/流動負債。24．總建筑面積（產(chǎn)量）=15000㎡3=45000㎡，可銷售面積（銷售量）=45000㎡800/0=36000㎡，根據(jù)盈虧平衡點的公式，銷售收入=總成本，銷售單價銷售量=固定成本+單位可變成本產(chǎn)量，設(shè)銷售單價為x，則：x36000=800010000+450045000得：x=㎡本題容易出錯的點在于計算銷售收入要用可銷售面積，計算變動成本應(yīng)用總建筑面積。31.（1200+100+800）元/55%=。二、多項選擇題8．B選項應(yīng)為所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率減免稅額抵免稅額；D選項應(yīng)是商品房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率與項目所在城市的級別有關(guān)。10．對于房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)、資本化率、貸款利率等。12．以出讓方式取得熟地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金、征地拆遷費和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費構(gòu)成。15．零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店和特色商店。三、判斷題1．商業(yè)物業(yè)的收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。4．還可以采用邀請招標的方式。5．指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)a是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率，其數(shù)值大小反映了不同時期數(shù)據(jù)在預(yù)測中的作用高低。a越小，則預(yù)測值越趨向平滑。7．房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理費用、財務(wù)費用和銷售費用，不另行計算；房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費用計入運營費用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費用計入運營費用。8．通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，因為投資者希望提高名義投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。11．借款還本付息估算表屬于主要的輔助報表。14．利率的變化會給REITs的實際收益帶來損失，尤其是抵押債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托。15．收益性物業(yè)的經(jīng)營費用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費用。第五篇：房地產(chǎn)估價案例與分析房地產(chǎn)估價案例與分析一、房地產(chǎn)估價技術(shù)路線及其確定了解房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的概念。熟悉房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵、房地產(chǎn)價格形成過程的關(guān)系，熟悉房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法之間的密切關(guān)系。掌握房地產(chǎn)估價技術(shù)路線的確定方法和過程。二、各種估價方法在房地產(chǎn)估價中的運用了解每種估價方法的實質(zhì)以及它們的共性和特性。熟悉房地產(chǎn)估價的價值標準以及價值標準與估價目的、估價方法之間的關(guān)系。掌握各種主要房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)和難點，以及如何在估價中綜合運用各種房地產(chǎn)估價方法。三、各種目的的房地產(chǎn)估價了解房地產(chǎn)估價目的及其與估價的假設(shè)前提和價格類型之間的關(guān)系。熟悉國有土地使用權(quán)出讓價格評估、房屋租賃價格評估、房地產(chǎn)課稅估價、房地產(chǎn)分割（合并）估價的特點、適用的法律法規(guī)、估價技術(shù)路線的確定。掌握房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格評估、房地產(chǎn)抵押價值評估、房地產(chǎn)保險估價、征地和房屋拆遷補償估價、房地產(chǎn)糾紛估價、房地產(chǎn)拍賣底價評估、企業(yè)涉及的房地產(chǎn)估價的特點、適用的法律法規(guī)、估價技術(shù)路線的確定。四、各種類型的房地產(chǎn)估價了解餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊及途等類型房地產(chǎn)的估價特點。熟悉居住、商業(yè)、辦公、旅館房地產(chǎn)的估價特點。掌握這些不同類型房地產(chǎn)的價格影響因素。五、房地產(chǎn)估價報告的寫作了解對房地產(chǎn)估價報告寫作主體的要求，了解房地產(chǎn)估價報告的寫作客體、載體的受體。熟悉房地產(chǎn)估價報告的寫作原則和構(gòu)成要素。掌握房地產(chǎn)估價報告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產(chǎn)估價報告的具體寫作。