【正文】 掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的語言文字要求和基本格式，掌握房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告的具體寫作。熟悉居住、商業(yè)、辦公、旅館房地產(chǎn)的估價(jià)特點(diǎn)。三、各種目的的房地產(chǎn)估價(jià)了解房地產(chǎn)估價(jià)目的及其與估價(jià)的假設(shè)前提和價(jià)格類型之間的關(guān)系。掌握房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)路線的確定方法和過程。14．利率的變化會給REITs的實(shí)際收益帶來損失，尤其是抵押債權(quán)型房地產(chǎn)投資信托。a越小，則預(yù)測值越趨向平滑。15．零售商業(yè)物業(yè)通常有五種類型：市級購物中心、地區(qū)購物商場、居住區(qū)商場、鄰里服務(wù)性商店和特色商店。31.（1200+100+800）元/55%=。15．（1）按月計(jì)息時(shí)，利息和=P[（1+i）n1]=1000萬元[（1+8%/12）3121]=（2）按季計(jì)息時(shí)，利息和=P[（1+1）n1]=1000萬元[（1+8%/4）431]=（1）（2）==120㎡7800元/㎡700/0=655200元，A=P1/[11/（1+i）n]=（655200200000）元（%/12）/[11/（1+）2012]=。最理想的是一個絕對的負(fù)協(xié)方差，但這個條件很難達(dá)到。（2）用差額投資內(nèi)部收益進(jìn)行方案比選因?yàn)橐曳桨竿顿Y高于甲方案，由乙方案減去甲方案得到的現(xiàn)金流量表如下。資本金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）項(xiàng)目＼年末01～56～1O11～1516～19現(xiàn)金流入（租金）0150現(xiàn)金流出300購置成本300年經(jīng)營費(fèi)用年還本付息凈現(xiàn)金流量3004年還本付息A=Pi（1+i）n/[（1+i）n1]=3008%（1+8%）10/[（1+8%）101]=（2）乙方案的資本金現(xiàn)金流量見下表。以上兩個方案均不考慮期末轉(zhuǎn)售收入，張某要求的自有資金目標(biāo)收益率均為15%。該商鋪購買后第2年年初便可出租。請?jiān)诖痤}紙上作答）（一）某家庭計(jì)劃5年后購買一套120㎡的新建住房，該家庭目前及未來5年的財(cái)務(wù)狀況如下：（1）目前已準(zhǔn)備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。（）四、計(jì)算題（共2題，20分。（）12．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。（）8．當(dāng)預(yù)測通貨膨脹率趨高時(shí)，投資者往往會要求降低期望投資回報(bào)率以抵消通貨膨脹的影響。（）5．指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)口是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分）1．商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關(guān)。A．國有土地使用證B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證C．建設(shè)工程規(guī)劃許可證D．建設(shè)工程施工許可證E．商品房預(yù)售許可證14．關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有（）。A．現(xiàn)金回報(bào)率B．投資回收期C．借款償還期D．資產(chǎn)負(fù)債率E．資本金利潤率10．下列不確定性因素中，屬于“開發(fā)銷售”模式下房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要不確定性因素的有（）。A．有效市場大于服務(wù)市場B．服務(wù)市場大于潛在市場C．潛在市場大于有效市場D．滲透市場大于有效市場E．服務(wù)市場大于滲透市場6．關(guān)于房地產(chǎn)“購買更新改造出租出售”模式現(xiàn)金流量圖的說法，正確的有（A．橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時(shí)點(diǎn)B．房地產(chǎn)的購買成本用向下的垂直箭線標(biāo)在橫軸的“1”時(shí)點(diǎn)C．發(fā)生在計(jì)息周期之間的更新改造成本標(biāo)注在對應(yīng)期間內(nèi)D．各期運(yùn)營費(fèi)用的垂直箭線全部向下E．轉(zhuǎn)信收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費(fèi)標(biāo)注在投資期末，且垂直箭線均向上7．關(guān)于流動性偏好利率理論的說法，正確的有（）。A．置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B．置業(yè)投資包括進(jìn)行場地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資C．置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)D．置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營E．置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者2．按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場細(xì)分為若干子市場，這是因?yàn)椴煌猛镜姆康禺a(chǎn)在（）等方面存在差異。A．交通的通達(dá)程度B．物業(yè)的規(guī)模大小C．人口的分布密度D．居民的購買能力35．下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達(dá)式中，正確的是（）。A．市盈率=股價(jià)/每股凈資產(chǎn)B．市盈率=股價(jià)/每股收益C．市盈率=市值/銷售收入D．市盈率=市值/現(xiàn)金流31．劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務(wù)費(fèi)支出為100元，則其月均收入至少應(yīng)為（）元。A．可逆性和可延期性B．可逆性和不可延期性C．不可逆性和可延期性D．不可逆性和不可延期性27．在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告時(shí)，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計(jì)方案選擇的是（）。A．%B．%C．%D．%23．某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表上顯示，負(fù)債合計(jì)為2500萬元，資產(chǎn)合計(jì)為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負(fù)債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。A．B．C．D．19．對一個計(jì)算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí)，若折現(xiàn)率始終為一個常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（）。A．B．C．D．16．關(guān)于實(shí)際利率和名義利率的謊法，錯誤的是（）。A．試探性調(diào)查B．描述性調(diào)查C．創(chuàng)新性調(diào)查D．因果性調(diào)查12．下列市場趨勢分析方法中，屬于時(shí)間序列分析法的是（）。A．購買房地產(chǎn)股票B．購買商鋪C．購買房地產(chǎn)債券D．購買住房抵押支持證券4．關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是（）。第四篇：2010年房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題及答案2010年房地產(chǎn)估價(jià)師執(zhí)業(yè)資格考試真題房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理一、單項(xiàng)選擇題（共35題，每題1分。取得土地使用權(quán)后，經(jīng)過兩年時(shí)間，大廈建設(shè)完成，投入使用。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計(jì)分)X X大廈房地產(chǎn)估價(jià)報(bào)告封面及目錄(略)致委托方函X X股份有限公司：受貴公司委托，我公司對貴公司位于X X市X X路X X號院內(nèi)的X X大廈(以下簡稱 “估價(jià)對象”)的公開市場價(jià)值進(jìn)行了評估。B．以3號地塊的總價(jià)分別扣除1號地塊和2號地塊的總價(jià)后除以3號地塊的總價(jià)即為增值總額分配率C．以3號地塊的總價(jià)扣除條件改變等費(fèi)用后才能考慮在1號、2號地塊中計(jì)算增值分配D．1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻(xiàn)小9．在甲、乙兩單位之間分配增值收益，不可采用的方法是()。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。5．火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失為()。下列表述中正確的是()。近年來此類房地產(chǎn)的價(jià)格年均上漲5％，且預(yù)測此上漲趨勢仍將繼續(xù)。在2(X)4年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)估價(jià)。甲公司為獲得最有利的拆遷補(bǔ)償，向房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)咨詢。房地產(chǎn)估價(jià)師完成估價(jià)報(bào)告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價(jià)報(bào)告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同；成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。錯誤：不能確認(rèn)估價(jià)對象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致。錯誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價(jià)時(shí)點(diǎn)算起為40年。（2分）（3）其他成本費(fèi)用（如財(cái)務(wù)成本、管理費(fèi)用）。（2分）（5）折現(xiàn)率或利潤率水平可能發(fā)生變化。（2分）（二）答：在當(dāng)前市場環(huán)境下，運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法時(shí)應(yīng)特別注意：（1）預(yù)測開發(fā)完成后的價(jià)值宜謹(jǐn)慎。（1分）（5）對被拆遷房屋的面積不能協(xié)商一致的，可以向依照《房產(chǎn)測繪管理辦法》設(shè)立的房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)申請鑒定；沒有設(shè)立房屋面積鑒定機(jī)構(gòu)的，可以委托具有房產(chǎn)測繪資格的房產(chǎn)測繪單位測算。（3分）《城市房屋拆遷估價(jià)結(jié)果指導(dǎo)意見》規(guī)定：（1）被拆遷房屋的性質(zhì)和面積一般應(yīng)以房屋權(quán)屬證書或登記簿的記載為準(zhǔn)。，未經(jīng)本公司同意，不得向估價(jià)委托人和估價(jià)報(bào)告審查部門之外的單位和個人提供。（二）估價(jià)的限制條件，不對其他目的負(fù)責(zé)任，超出此范同使用報(bào)告，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。，包括房屋所有權(quán)和國有土地使用權(quán)。建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提，若提供資料及數(shù)據(jù)失實(shí)，由此產(chǎn)生的估價(jià)結(jié)果失真，本估價(jià)機(jī)構(gòu)不承擔(dān)責(zé)任。A．按照預(yù)算額測算在建工程價(jià)值B．按工程已結(jié)算額測算在建工程價(jià)值C．按綜合完成的形象進(jìn)度測算在建工程價(jià)值D．結(jié)合綜合完成的形象進(jìn)度和折舊因素，測算在建工程價(jià)值三、指出并改正下面估價(jià)報(bào)告片斷中的錯誤本次估價(jià)背景情況如下：估價(jià)目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價(jià)值。4．采用假設(shè)開發(fā)法估價(jià)時(shí)，應(yīng)按照（）前提進(jìn)行估價(jià)。A．810B．132025C．2835D．4860（二）甲公司開發(fā)建設(shè)的某工業(yè)項(xiàng)目，土地面積為20000㎡，2007年11月取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證，規(guī)劃建設(shè)廠房5幢，食堂、浴室、辦公樓各1幢，總建筑面積為25000㎡。A．124500B．127000C．132500D．135000，（㎡D）；地上一～四層出租給丙公司經(jīng)營商場，租賃期限為10年，（㎡最新城市規(guī)劃將該地塊調(diào)整為商業(yè)用地，政府現(xiàn)對該地塊進(jìn)行收購儲備，委托某房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行有關(guān)估價(jià)。答案BADCD CADDC BACDD ACDBD BBCCA BDBBD ADDBCABCD ACDE BCD AB BCD ACD ABDE ACDE ABCD ABCD BC ABCD ABC ACDE ABDxvxxx vxxvv xvxxx《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題第11頁（共11頁）—————————————————線——————————————————訂——————————————裝————————————————第二篇：2010年房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析真題一、問答題（一）2010年5月，甲公司將其擁有的一幢登記用途為辦公用的臨街房屋出租給乙公司，租賃期限為20年。店鋪持有20年，期末轉(zhuǎn)售收入300萬元，試確定該項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（假定投資發(fā)生在年初，租金收入、經(jīng)營費(fèi)用發(fā)生在年末）。四、計(jì)算題(共2題、20分。（）《房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理》試題第9頁（共11頁）—————————————————線——————————————————訂——————————————裝—————————————————————————————————（），一般不同的地區(qū)百分比標(biāo)準(zhǔn)會有所不同，但在某一地區(qū)的百分比標(biāo)準(zhǔn)會相對統(tǒng)一。（）177。（），開發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措。不答不得分，本題總分最多扣至零分），往往具有較低的收益水平。A．可能面積的組合B．尋租者經(jīng)營業(yè)務(wù)的性質(zhì)C．尋租者將來擴(kuò)展辦公室面積的計(jì)劃 D．每平方米的租金 E．室內(nèi)的裝修，正確的有（）。A．銷售稅金 B．土地使用稅金 C．房產(chǎn)稅金 D．企業(yè)所得稅 E．城市規(guī)劃稅，是導(dǎo)致投資行為發(fā)生所要求的最低投