20xx年房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試卷-wenkub.com
2025-08-12 14:31 本頁(yè)面
【正文】 （1）完成下列現(xiàn)金流量表； ?。?）求該方案的全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率； （3）求方案自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。建設(shè)期只計(jì)息不還款，建成后一次性還清本息。建成后即可開(kāi)始經(jīng)營(yíng)，計(jì)劃經(jīng)營(yíng)20年，然后將賓館整體陡售，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)售凈收益為5 000萬(wàn)元。賓館總建筑面積為5 000㎡，可用于經(jīng)營(yíng)的部分為4 500㎡，可建成100個(gè)標(biāo)準(zhǔn)間?！ ≌?qǐng)判斷這兩種方案的關(guān)系，并選用適宜的方法比較兩方案的優(yōu)劣。（ ?。 ∷?、計(jì)算題（共2題、20分。（ ?。 ?2．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目地域分析與選擇主要考慮本地區(qū)的政治、法律、經(jīng)濟(jì)、文化、教育、自然條件等因素。（ ?。 ?．一般來(lái)說(shuō)，通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，房地產(chǎn)增值導(dǎo)致折現(xiàn)率降低。（ ?。 ?．在房地產(chǎn)自然周期的下降階段，物業(yè)租金的增長(zhǎng)率是下滑的。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。 A．資金的主要來(lái)源是發(fā)行股票和金融市場(chǎng)上的融資 B．抵押型房地產(chǎn)投資信托主要以收益性物業(yè)的出租、經(jīng)營(yíng)和開(kāi)發(fā)為主營(yíng)業(yè)務(wù) C．按信托性質(zhì)可以分為傘型合伙和多重合伙型房地產(chǎn)投資信托基金 D．房地產(chǎn)投資信托基金的收益能夠在一定程度上抵消通貨膨脹 E．一般委托專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營(yíng)管理 13．個(gè)人住房抵押貸款業(yè)務(wù)中，與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)相關(guān)的信用風(fēng)險(xiǎn)有（ ?。?。 A．表明了負(fù)債占資產(chǎn)的比例 B．反映了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)程度 C．資產(chǎn)負(fù)債率越高，則企業(yè)應(yīng)變能力越強(qiáng) D．屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo) E．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一般較高 9．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的主要不確定性因素有（ ?。??！ ．物業(yè)租金必須能抵償所有投資成本 B．只要是業(yè)主滿意的租金方案就可以付諸實(shí)施 C．租金確定應(yīng)考慮業(yè)主希望的投資回報(bào)率 D．市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，應(yīng)充分考慮同類物業(yè)的市場(chǎng)供求關(guān)系 E．利用已有類似出租物業(yè)的租金數(shù)據(jù)時(shí)，應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的修正 5．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)定位的主要工作包括（ ?。?。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，） 1．下列關(guān)于商業(yè)物業(yè)的表述中，正確的有（ ?。??！ ．全租金方式 B．毛租金方式 C．凈租金方式 D．基本租金方式 34．不應(yīng)計(jì)入收益性物業(yè)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的是（ ）?！ ．發(fā)行公司債券 B．權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托基金 C．發(fā)行股票 D．商業(yè)銀行貸款 30．新設(shè)項(xiàng)目法人資本金籌措渠道不包括（ ?。?。 A．地價(jià) B．建造成本 C．貸款利率 D．資本化率 23．某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，經(jīng)過(guò)測(cè)算得出以下數(shù)據(jù)：如果市場(chǎng)前景好，凈現(xiàn)值為5680萬(wàn)元，如果市場(chǎng)前景一般，凈現(xiàn)值為2450萬(wàn)元，如果市場(chǎng)前景不好，凈現(xiàn)值為負(fù)的3680萬(wàn)元．經(jīng)分析市場(chǎng)前景為：好的概率45％；一般的概率35％；不好的概率20％，則該項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值 期望值為（ ?。┤f(wàn)元． A． B． C． D． 24．房屋開(kāi)發(fā)中的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)是指建筑物2M以外和項(xiàng)目（ ?。┓秶鷥?nèi)的各種管線、道路工程的建設(shè)費(fèi)用． A．黃線 B．紫線 C．藍(lán)線 D．紅線 25．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源通常有資本金、預(yù)租售收入及借貸資金．一般而言三種資金的使用順序是（ ）?！ ．基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報(bào)酬率 B．財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率 C．常規(guī)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的． D．差額投資內(nèi)部收益率是兩個(gè)方案內(nèi)部收益率之差 18．某房
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