【正文】 。熟悉房地產(chǎn)估價報告的寫作原則和構(gòu)成要素。掌握這些不同類型房地產(chǎn)的價格影響因素。四、各種類型的房地產(chǎn)估價了解餐飲、娛樂、工業(yè)、農(nóng)業(yè)、特殊及途等類型房地產(chǎn)的估價特點。熟悉國有土地使用權(quán)出讓價格評估、房屋租賃價格評估、房地產(chǎn)課稅估價、房地產(chǎn)分割（合并）估價的特點、適用的法律法規(guī)、估價技術(shù)路線的確定。掌握各種主要房地產(chǎn)估價方法的實質(zhì)和難點，以及如何在估價中綜合運(yùn)用各種房地產(chǎn)估價方法。二、各種估價方法在房地產(chǎn)估價中的運(yùn)用了解每種估價方法的實質(zhì)以及它們的共性和特性。熟悉房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)價格內(nèi)涵、房地產(chǎn)價格形成過程的關(guān)系，熟悉房地產(chǎn)估價技術(shù)路線與房地產(chǎn)估價方法之間的密切關(guān)系。15．收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用是除抵押貸款還本付息外物業(yè)發(fā)生的所有費(fèi)用。11．借款還本付息估算表屬于主要的輔助報表。7．房地產(chǎn)開發(fā)項目用于銷售時，期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資中的管理費(fèi)用、財務(wù)費(fèi)用和銷售費(fèi)用，不另行計算；房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期的期間費(fèi)用計入開發(fā)建設(shè)投資，經(jīng)營期的期間費(fèi)用計入運(yùn)營費(fèi)用；房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的期間費(fèi)用計入運(yùn)營費(fèi)用。5．指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)a是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率，其數(shù)值大小反映了不同時期數(shù)據(jù)在預(yù)測中的作用高低。三、判斷題1．商業(yè)物業(yè)的收益水平與投資者管理商用物業(yè)的能力密切相關(guān)。12．以出讓方式取得熟地使用權(quán)時，土地出讓地價款由土地使用權(quán)出讓金、征地拆遷費(fèi)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)構(gòu)成。二、多項選擇題8．B選項應(yīng)為所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率減免稅額抵免稅額；D選項應(yīng)是商品房開發(fā)項目預(yù)計計稅毛利率與項目所在城市的級別有關(guān)。24．總建筑面積（產(chǎn)量）=15000㎡3=45000㎡，可銷售面積（銷售量）=45000㎡800/0=36000㎡，根據(jù)盈虧平衡點的公式，銷售收入=總成本，銷售單價銷售量=固定成本+單位可變成本產(chǎn)量，設(shè)銷售單價為x，則：x36000=800010000+450045000得：x=㎡本題容易出錯的點在于計算銷售收入要用可銷售面積，計算變動成本應(yīng)用總建筑面積。，故P=nA1/（1+i），P=F/（1+i）n，則A1=，A5=A1（1+6%）51=。12．時間序列分析法包括簡單平均法、移動平均法、加權(quán)移動平均法和指數(shù)平滑法。5．房屋施工面積包括本期新開工的面積和上期開工跨入本期繼續(xù)施工的房屋面積，以及上期已停建在本期恢復(fù)施工的房屋面積。4．B選項投資者要到達(dá)理想效果的前提條件是各投資項目間有一個負(fù)協(xié)方差。項目＼年末01～56～1O11～1516～19乙/萬元400155155甲/萬元300（乙甲）/萬元100（3）計算（乙甲）差額內(nèi)部收益率令i1=16%NPV1={100+[11/（1+16%）5]+[11/（1+16%）5]1/（1+16%）5+[11/（1+16%）5]1/（1+16%）10+2476/16%[11/（1+16070）4]1/9（1+15%）15}萬元=488萬元令12=17%NPV1={100+[11/（1+17%）5]+[111（1+17%）5]11（1+17%）5+[11/（1+17%）5]1/（1+17%）10+[11/（1+17%）4]1/（1+15%）15}萬元=FIRR=16%+488/（+097）1%=%因為FIRR=1683%15%，所以乙方案優(yōu)于甲方案。NPV乙={400+85/15%[11/（1+15%）10]+155/15%[11/（1+15%）9]1/（1+15%）10}萬元=（400++）萬元=因為NPV乙0，所以乙方案可行。資本金現(xiàn)金流量表單位（12分）參考答案及解析[參考答案]一、單項選擇題 13C 15A 二、多項選擇題 三、判斷題1. 2.√ 3.√ 4. 5. 6.√ 7. 8. 9.√ 10.√ 11. 12.√ 13.√ 14. 15.（2）P2=A1/（is）{1[（1+s）/（1+i）]n}=6000元/（%05%）{1[（1+%）/（1+%）]60}=（3）P3=A2/i[11/（1+i）n]=%[11/（1+%）60]=（4）P=P1+P2+P3=（500000++）元=（5）5年后的終值為：F=P（1+i）n=（1+%）60=（6）可購住房總價為：（7）可購住房單價為：㎡=㎡（二）解：1．編制資本金現(xiàn)金流量表（1）甲方案的資本金現(xiàn)金流量見下表。1．編制甲、乙兩個方案的資本金現(xiàn)金流量表。張某與楊某也商定了意向性的租賃合同，楊某承租該寫字樓，租賃期限為19年，其中前10年的年租金為120萬元，后9年的年租金為190萬元，年租金在每年年初一次性支付，該寫字樓的年經(jīng)營費(fèi)用為35萬元。張某與李某商定了意向性的租賃合同，李某承租該商鋪，租賃期限力19年，首年租金為150萬元，每隔5年租金上漲5%，年租金在每年年初一次性支付。甲方案：購買房價為600萬元的商鋪，首付款為總價的50%，其余為銀行提供，其年利率為8%、期限為10年、按等額還本付息的商業(yè)抵押貸款，還款期為每年年末。各項收入均為月末取得。計算結(jié)果保留小數(shù)點后2位。要求列出算式和計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。（）15．收益性物業(yè)的經(jīng)營費(fèi)用中包括抵押貸款的利息支出。（）13．在大規(guī)模的土地開發(fā)中，隨著土地開發(fā)的進(jìn)行，金融機(jī)構(gòu)通常會允許作為土地開發(fā)貸款抵押物的特定地塊提前解除抵押權(quán)。（）11．借款還本付息估算表中列示了直接用于計算清償能力指標(biāo)的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，因此屬于基本財務(wù)報表。（）9．運(yùn)用蒙特卡洛法進(jìn)行風(fēng)險估計和評價時，可以不考慮各現(xiàn)金流的概率分布情況。（）7．按照房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)營方式的不同，期間費(fèi)用可能全部或部分計入開發(fā)建設(shè)投資中。a越大，則預(yù)測值越趨向平滑。（）4．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開招標(biāo)的形式選擇開發(fā)項目的施工單位。（）2．投資組合理論認(rèn)為，對于相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化，不同投資項目的收益會有不同的反應(yīng)。請根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號，用“√”表示正確，用“”表示錯誤。A．基礎(chǔ)租金必須能夠抵償貸款還本付息、經(jīng)營費(fèi)用和空置損失B．基礎(chǔ)租金一般高于市場租金C．基礎(chǔ)租金可以通過降低經(jīng)營費(fèi)用向下調(diào)整D．基礎(chǔ)租金一般低于寫字樓內(nèi)任一出租單元的租金E．基礎(chǔ)租金一般低于整棟寫字樓的平均租金15．按建筑規(guī)模、經(jīng)營商品的特點及商業(yè)輻射區(qū)域的不同分類，零售商業(yè)物業(yè)可分為（）等類型。A．市政基礎(chǔ)建設(shè)費(fèi)B．土地出讓金C．征地拆遷費(fèi)D．契稅E．公建配套設(shè)施費(fèi)13．商業(yè)銀行為降低房地產(chǎn)開發(fā)貸款風(fēng)險，在發(fā)放貸款前要求開發(fā)項目具有（）。A．土地費(fèi)用B．權(quán)益投資比率C．運(yùn)營費(fèi)用D．開發(fā)期E．貸款利率11．政府對企業(yè)投資項目進(jìn)行核準(zhǔn)評估時，重點評估的內(nèi)容有（）。A．應(yīng)納稅所得額=收入總額不征稅收入免稅收入各項扣除允許彌補(bǔ)的以前虧損B．所得稅應(yīng)納稅額=應(yīng)納稅所得額適用稅率C．企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項目竣工后再進(jìn)行所得稅清算D．企業(yè)所得稅稅率的高低與項目所在城市的級別有關(guān)E．企業(yè)所得稅稅率為25%9．下列房地產(chǎn)投資評價指標(biāo)中，屬于清償能力指標(biāo)的有（）。A．利率是由儲蓄和投資決定的。A．進(jìn)行項目的財務(wù)評價B．獲取項目所需土地C．確定規(guī)劃設(shè)計方案并獲得批準(zhǔn) D．對項目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo)E．提交項目開工申請并獲得批準(zhǔn)5．關(guān)于某特定商品市場規(guī)模的說法，正確的有（）。A．投資決策B．規(guī)劃設(shè)計C．工程建設(shè)D．地域范圍E．產(chǎn)品功能3．國際上通常采取的住房保障方式有（）。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，）1．相對于房地產(chǎn)開發(fā)投資，關(guān)于房地產(chǎn)置業(yè)投資的說法，正確的有（）。A．凈經(jīng)營收入=有效毛收入經(jīng)營費(fèi)用B．凈經(jīng)營收入=有效毛收入經(jīng)營費(fèi)用抵押貸款還本付息C．凈經(jīng)營收入=有效毛收入經(jīng)營費(fèi)用抵押貸款還本付息準(zhǔn)備金D．凈經(jīng)營收入=有效毛收入經(jīng)營費(fèi)用抵押貸款還本付息準(zhǔn)備金所得稅二、多項選擇題（共15題，每題2分。A．擔(dān)保能確保貸款得以足額償還B．金融機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的風(fēng)險一般低于企業(yè)提供擔(dān)保的風(fēng)險C．最常見的擔(dān)保形式是以土地房屋為設(shè)定的質(zhì)押D．貸款質(zhì)押不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)的占有權(quán)34．在同一商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場位置的優(yōu)劣，主要取決于（）。A．B．C．D．32．一般來說，投資于房地產(chǎn)信托基金（REITs）的風(fēng)險比直接投資于房地產(chǎn)的風(fēng)險要小得多，這主要是因為REITs具有（）。A．回收固定資產(chǎn)余值B．自有資金C．長期借款D．凈轉(zhuǎn)售收入30．下列市盈率的表達(dá)式中，正確的是（）。A．項目的交通組織規(guī)劃B．項目構(gòu)成及平面布置C．項目的建筑規(guī)劃D．城市土地利用規(guī)劃28．下列財務(wù)報表中，儲存基礎(chǔ)性數(shù)據(jù)的是（）。A．風(fēng)險辨識B．風(fēng)險估計C．風(fēng)險評價D．風(fēng)險決策26．房地產(chǎn)投資之所以具有期權(quán)性質(zhì)，是因為房地產(chǎn)投資具有（）。A．625%B．%C．%D．%24．某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為15000㎡，規(guī)劃容積率為3，預(yù)計開發(fā)完成后可供銷售的面積為總建筑面積的80%，項目的總固定成本為8000萬元，預(yù)計項目的單位變動成本為4500元/㎡，假設(shè)所有可銷售面積能夠全部售出，則達(dá)到盈虧平衡的平均銷售單價為（）元/㎡。A．銷售利潤率=銷售利潤/銷售收入B．銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)價值C．銷售利潤率=銷售利潤/總開發(fā)成本D．銷售利潤率=銷售利潤/項目總投資22．張某購買了一間總價值為100萬元的商鋪用于經(jīng)營，其中首付款為總價的60%，%，期限為10年，按年等額還本付息的抵押貸款，若年平均經(jīng)營收入為20萬元，運(yùn)營費(fèi)用為經(jīng)營收入的30%，則在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報率是（）。A．包含了對通貨膨脹的補(bǔ)償B．不包含對通貨膨脹的補(bǔ)償C．沒有實際意義D．不能直接用于財務(wù)評價20．假設(shè)某房地產(chǎn)投資項目的折現(xiàn)率分別取i1=15%、i2=16%、i3=17q%，i4=18%時，其對應(yīng)的凈現(xiàn)值分別為NPV1=300萬元、NPV2=100萬元、NPV3=50萬元、NPV4=150萬元，則依此測算的內(nèi)部收益率精度最高的是（）。A．B．C．D．18．某物業(yè)10年租金收入的終值為20萬元，年租金增長率為6%，租金在每年末支付，若年利率為6%，則第5年年來的租金是（）元。A．名義利率對應(yīng)一年中計息周期的單利計息B．實際利率對應(yīng)一年中計息周期的復(fù)利計息C．實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值D．當(dāng)計息周期為“月”時，實際利率小于名義利率17．王某擬購買一套面積為120㎡、單價為7800元/㎡的住房，首付款為30%，%%的公積金和商業(yè)組合，貸款期限為20年，按月等額還本付息。A．現(xiàn)在的100萬元與5年后的100萬元的價值相同B．現(xiàn)在的100萬元可能與5年后的148萬元價值相同C．現(xiàn)在的100萬元可能與2年前的121萬元價值相同D．由于存在資金時間價值，不同時點上發(fā)生的現(xiàn)金流量無法直接比較15．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)向銀行申請了