20xx年房地產(chǎn)估價師考試房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理歷年真題及答案解析(參考版)
2025-02-13 07:48本頁面
【正文】 (12 分 )(2021 年試題 )解： 第一步：求借款計(jì)劃和還款計(jì)劃： (1)借款計(jì)劃： 第 2 年初借款： (13250— 3250)萬元 =10000 萬元 (0． 5 分 ) 第 3 年初借款： (12750— 7750)=5000 萬元 (0． 5分 ) (2)還款計(jì)劃： 第 4 年初應(yīng)還 款： l0000 萬元 (1+10 ％ )2+5000 萬元(1+10 ％ )=17600萬元還款 l2600 萬元， (1 分 ) 第 5 年初應(yīng)還款： (17600— 12600)萬元 (1+10 ％ )=5500 萬元還款 5500萬 元。 (2)該項(xiàng)目全部投資內(nèi)部收益率。 假設(shè)：投入全部發(fā)生在年初，收入發(fā)生在年末且可以全部再投入，貸款按年計(jì)復(fù)利，本息從第四年初開始償還；在整個出租期內(nèi)，出租率、租金、運(yùn)營成本均維持不變；該項(xiàng)目的貸款年利率為 10％，投資者全部投資和自有資金的目標(biāo)收益率分別為 15％和 25％。項(xiàng)目建設(shè)期為 3 年，總投資額為 35000 萬元 (不包括貸款利息 )，其中自有資金占 35％，其余投資來源于貸款和預(yù)售收入：第 l 年投入資金 9000 萬元，全部為自有資金；第 2 年投入資金 13250 萬元，其中 3250 萬元為自有資金，第 3 年投入資金 12750 萬元。假設(shè)在整個經(jīng)營期內(nèi)月租金不變，出租經(jīng)營期間的運(yùn)營成本為毛租金收入的 30％。項(xiàng)目竣工時，開發(fā)商決定將未銷售出去的 1000m2 改為出租經(jīng)營。第 2 年項(xiàng)目投資 400 萬元，全部以自有資金的形式投入。第 l 年項(xiàng)目投資為 600 萬元，其中資本金 200 萬元，銀行貸款為 400 萬元，利率為 10％，期限為 2 年，按年單利計(jì)息，期末 1 次還清本息 。 A=0． 1926 萬元／ m2=1926 元／ m2 (2)全投資資金的現(xiàn)金流量表： 6．某開發(fā)商通過拍賣獲得一宗熟地的 50 年使用權(quán)，擬開發(fā)建設(shè)一建筑面積為 2021 m2 的辦公樓項(xiàng)目，建設(shè)期為 2 年，準(zhǔn)備采用 “ 滾動開發(fā) ” 的方式。假設(shè)投資和貸款發(fā)生在年初，收入、運(yùn)營成本和還款均發(fā)生在年末，不考慮所得稅及其他稅收。購物中心的運(yùn)營成本為毛租金收入的 35％。 購物中心的可出租面積為總建筑面積的 70％，采用基礎(chǔ)租金加百分比租金形式出租，基礎(chǔ)租金不隨時間變化，百分比租金為超額營業(yè)額的 l0％。項(xiàng)目第 l 年投資 8100 萬元，其中資本金為5400 萬元，其余為甲銀行貸款；項(xiàng)目第 2 年投資 5400 萬元，全部為甲銀行貸款；甲銀行貸款年利率為 9． 0％，按年復(fù)利計(jì)息，項(xiàng)目竣工時一次性還清本息。 (2)全部投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 (3)自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 5．某購物中心開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)用地面積為 10000m2，總建筑面積為 15000 m2。 (1)完成下列現(xiàn)金流量表； (2)求該方案的全投資財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率； (3)求方案自有資金的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值。 該方案的總投資為 8000 萬元，其中 60％來源于銀行貸款，其余為自有資金，貸款利率為 8％，第 1 年投資額為總投資的 20％，全部為自有資金；第 2 年投資額為總投資的 45％，其中 20％為自有資金，25％為銀行貸款；第 3 年投資額為總投資的 35％，全部為銀行貸款，建設(shè)期只計(jì)息不還款，建成后一次還清本息，其中，還款額中的 1500萬元來自于賓館的抵押貸款，貸款期限為 20 年，年利率為 8％，本貸款按年等額還款 ，其余還款額來自于住宅的銷售收入。前三年的入住率均為70％，從第四年開始穩(wěn)定在 85％，運(yùn)營費(fèi)用為經(jīng)營收入的 42％，建成后即可開始經(jīng)營，計(jì)劃經(jīng)營 20 年，然后將賓館整體轉(zhuǎn)售，預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)售凈收益為 5000 萬元。 甲方案的費(fèi)用現(xiàn)值 乙方案的費(fèi)用現(xiàn)值 由于乙方案的等額年費(fèi)用低，故應(yīng)選用乙方案 4． 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的占地面積為 6000m2，用途為商住兩用，土地使用權(quán)年限為 40 年，規(guī)劃容積率為 3。 (8 分 )(2021 年試題 )解： 這兩種方案是互斥關(guān)系，因?yàn)橐趦蓚€方案中選擇其一，淘汰另一個。 3．某房地產(chǎn)公司準(zhǔn)備鋪設(shè)熱力管道，現(xiàn)正在研究能夠滿足相同使用功能的管徑為 20cm 和 30em 管道哪種有利的問題：兩種管道的工程費(fèi)用分別為 l800 萬元和 2400 萬元；運(yùn)行費(fèi)用第一年分別 為 350 萬元和 220 萬元，之后每年都以 0． 05％的比例遞增；假設(shè)兩種管道的使用壽命分別為 8 年和 l0 年，到期后的凈殘值都是初期投資額的10％，折現(xiàn)率為 l0％，假定工程費(fèi)用發(fā)生在年初，運(yùn)行費(fèi)用發(fā)生在年末。 (2)若該項(xiàng)目的銷售價格為 8000 元／ m2，求該項(xiàng)目保本的最低銷售量。不考慮土地增值稅。土地費(fèi)用于開發(fā)期初一次性投入，開發(fā)期間稅費(fèi)于建造期初一次性投入，建安工程費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)和前 期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)、管理費(fèi)用在建造期內(nèi)均勻投入。預(yù)計(jì)住宅在項(xiàng)目建成時全部售出，銷售費(fèi)用、銷售 稅金分別為銷售收入的 3％和 5． 5％。 (2021 年試題 ) 自有資金現(xiàn)金流量表 (單位：萬元 ) 解： (1)自有資金現(xiàn)金流量表如下 (單位：萬元 ) 其計(jì)算過程為 1)總購房款： 1． 2 萬元／ m21080m2=960 萬元 2)自有資金購房款： 960 萬元 40 ％ =384 萬元 3)購房代理費(fèi)等： 960 萬元 l ． 5％=14． 4 萬元 4)抵押貸款年還本付息額 (10 年還清 )： 5)辦證費(fèi)用及裝修費(fèi)： (9603 ． 3％ +40)萬元 =71． 68 萬元 6)年毛租金收入： 第 3 年初～第 l0 年初： 20080012 萬元 =192 萬元 第 11 年初～第 l5 年初： 20064012 萬元 =153． 6 萬元 第 16 年初～第 20 年初： 20040012 萬元 =96 萬元 7)年運(yùn)營成本： 第 3 年末～第 l0 年末： 192 X25％萬元 =48 萬元 第 11 年末～第 l5 年末： 153． 625 ％萬元 =38． 4 萬元 第 16 年末～第 20 年末： 9625 ％萬元 =24 萬元 8)凈轉(zhuǎn)售收入： 第 10 年末： 1． 32 X 80(1 — 6． 8％ )萬元 =193． 86 萬元 第 15 年末： 1． 5380 X(1 — 6． 8％ )萬元 =335． 52 萬元
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