【正文】 A．負(fù)債業(yè)務(wù)B．資產(chǎn)業(yè)務(wù)C．中間業(yè)務(wù)D．代理業(yè)務(wù) 答案：。A．會減少B．會增加 C．保持不變D．可能增加也可能減少 答案：B 解析：根據(jù)邊際效用遞減規(guī)律，當(dāng)增加商品X的消費時，X的邊際效用逐漸減少；而商品Y的消費量因商品X的增加而減少，故y的邊際效用增加，所以X替代Y的邊際替代率(絕對值)呈逐漸遞減的趨勢，因而無差異曲線是一條凸向原點的曲線。單位和職工個人繳存住房公積金的月平均工資不得超過職工工作地所在設(shè)區(qū)城市上一職工平均工資的3倍，具體標(biāo)準(zhǔn)按照各地有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。24．2007年某市職工上一月平均工資為2000元人民幣，該市職工張某上一月平均工資為2500元，張某繳存住房公積金免繳個人所得稅的最高額度為（）元。A．450 B．525 C．600 D．900 答案：B 解析：（1）土地增值額=3000萬元－1500萬元＝1500萬元。A．55％B．65％C．75％D．85％ 答案：D 解析：《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》規(guī)定，對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85％以上的，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以要求納稅人按照轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入與扣除項目金額配比的原則，對已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進(jìn)行土地增值稅的清算。決定其他事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。A．業(yè)主委員會B．專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主 C．占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主D．專有部分占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主 答案：D 解析：《物權(quán)法》規(guī)定，下列事項由業(yè)主共同決定：(1)制定和修改業(yè)主大會議事規(guī)則；(2)制定和修改建筑物及其附屬設(shè)施的管理規(guī)約；(3)選舉業(yè)主委員會或者更換業(yè)主委員會成員；(4)選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人；(5)籌集和使用建筑物及其附屬設(shè)施的維修資金；(6)改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施；(7)有關(guān)共有和共同管理權(quán)利的其他重大事項。眾數(shù)、調(diào)和平均數(shù)、中位數(shù)屬于平均指標(biāo)。30．下列統(tǒng)計指標(biāo)中屬于變異指標(biāo)的是（）。29．下列關(guān)于拍賣行為的表述中，錯誤的是（）。28．某種有價證券的持有者既可憑該證券以股息、紅利形式參與企業(yè)經(jīng)營收益的分配，又能通過市場轉(zhuǎn)讓獲取交易差價，這種證券是（）。A．分散危險B．融通資金C．防災(zāi)防損D．分配 答案：A 解析：保險的基本職能是指保險在一切經(jīng)濟(jì)條件下均具有的職能，包括分散風(fēng)險職能、組織經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償職能。商業(yè)銀行資產(chǎn)業(yè)務(wù)主要包括貸款和投資(購買有價證券)兩大類。26．商業(yè)銀行為房地產(chǎn)開發(fā)公司提供貸款屬于其銀行業(yè)務(wù)中的（）。25．王某將其全部收入用于住房和其他生活用品消費，當(dāng)增加對住房的消費后，其他生活用品消費對王某的邊際效用（）。A．125 B．250 C．300 D．375 答案：C 解析：根據(jù)財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于基本醫(yī)療保險費失業(yè)保險費住房公積金有關(guān)個人所得稅政策的通知》(財稅[2006]10號)單位和個人分別在不超過職工本人上一月平均工資12％的幅度內(nèi)，其實際繳存的住房公積金，允許在個人應(yīng)納稅所得額中扣除。（2）適用公式：土地增值額超過扣除項目金額100％，未超過200％的，應(yīng)納稅額＝土地增值額50％一扣除項目15％=150050％一150015％=525萬元。23．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售房地產(chǎn)的收入為3000萬元人民幣，扣除項目金額為1500萬元，則應(yīng)繳土地增值稅為（）萬元。22．對已竣工驗收的房地產(chǎn)項目，凡轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)的建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在（）以上的，應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算。決定第⑤項和第⑥項規(guī)定的事項，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。21．業(yè)主選聘和解聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)，需要經(jīng)（）同意。A．2006年8月B．2007年8月C．2008年2月D．2009年2月 答案：B 解析：《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)估價師注冊有效期為3年。A．城市房屋拆遷B．課稅C．企業(yè)清算D．司法鑒定 答案：C 解析：《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，二級資質(zhì)房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)可以從事除公司上市、企業(yè)清算以外的房地產(chǎn)估價業(yè)務(wù)。A．人才服務(wù)中心托管人事檔案的證明B．社會保險繳納憑證復(fù)印件 C．所在單位同意其注冊的書面意見D．所取得的房地產(chǎn)估價科研成果答案：C 解析：《注冊房地產(chǎn)估價師管理辦法》規(guī)定，離退休人員，大專院校、科研院所從事房地產(chǎn)教學(xué)、研究的人員，外國人和臺港澳人員，在房地產(chǎn)估價師注冊中不需要提供聘用單位委托人才服務(wù)中心托管人事檔案的證明和社會保險繳納憑證復(fù)印件，但應(yīng)分別提供勞動、人事部門頒發(fā)的離退休證復(fù)印件，所在大專院校、科研院所同意其在房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)注冊的書面意見。A．1 B．2 C．3 D．4 答案：B 解析：《房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法》規(guī)定，房地產(chǎn)估價報告由房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)出具，加蓋房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)公章，并有至少2名專職注冊房地產(chǎn)估價師簽字。無頂蓋的室外樓梯按各層水平投影面積的一半計算。A．屬永久性建筑有柱的貨棚B．有頂蓋不卦閉的永久性架空通廊 C．無頂蓋的室外樓梯D．與室內(nèi)不相通的類似于陽臺的建筑 答案：D 解析：屬永久性建筑有柱的車棚、貨棚等按其柱外圍水平投影面積計算全部建筑面積?！段餀?quán)法》規(guī)定，當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。A．預(yù)告登記的目的是保障將來實現(xiàn)的物權(quán)B．預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進(jìn)行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效 C．預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力 D．預(yù)告登記的范圍應(yīng)當(dāng)是商品房預(yù)售，主要是防止一房多賣 答案：D 解析：預(yù)告登記是為了保全一項請求而進(jìn)行的不動產(chǎn)登記，該項請求權(quán)所要達(dá)到的目的是在將來發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動。A．記載于不動產(chǎn)登記簿時B．頒發(fā)房屋權(quán)屬證書時 C．申請房屋所有權(quán)登記時D．事實行為成就時 答案：A 解析：《物權(quán)法》規(guī)定，不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀?，自記載于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力。業(yè)主大會成立后，經(jīng)業(yè)主大會同意，房地產(chǎn)行政主管部門可將維修資金移交給物業(yè)管理企業(yè)代管。A．由物業(yè)管理企業(yè)代管B．由房地產(chǎn)管理部門代管 C．由財政部門代管D．由業(yè)主自行管理 答案：B 解析：維修資金屬于代管資金。A．甲銀行優(yōu)先受償B．按二家銀行的債權(quán)數(shù)額大小確定受償順序 C．乙銀行優(yōu)先受償D．按二家銀行的債權(quán)比例受償 答案：A 解析：依據(jù)《物權(quán)法》的規(guī)定，同一房地產(chǎn)向兩個以上債權(quán)人抵押的，拍賣、變賣抵押房地產(chǎn)所得的價款依照以下規(guī)定清償：抵押權(quán)已登記的，按照登記的先后順序清償；順序相同的，按照債權(quán)比例清償；抵押權(quán)已登記的先于未登記的受償；抵押權(quán)未登記的，按照債權(quán)比例清償。12．某公司以一宗房地產(chǎn)先向甲銀行申請抵押貸款，同時辦理了抵押登記；后又以該房地產(chǎn)向乙銀行申請抵押貸款，也辦理了抵押登記。11．在我國，房地產(chǎn)價格評估制度是根據(jù)（）確立的一項房地產(chǎn)交易基本制度。10．人民法院依法拍賣抵押房地產(chǎn)時，拍賣保留價應(yīng)由（）確定。買受人不退房的，產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時，面積誤差比在3％之內(nèi)(含3％)的房價款由買受人補(bǔ)足；超出3％部分的房價款由房地產(chǎn)企業(yè)承擔(dān)，產(chǎn)權(quán)歸買受人。A．60．0 B．61．0 C．61．8 D．62．0 答案：C 解析：（1）面積誤差比＝（產(chǎn)權(quán)登記面積合同約定面積）/合同約定面積100％=（155150）/150=3．33%。9．商品房買賣合同約定面積為150㎡，價格為4000元／㎡，交付使用時，產(chǎn)權(quán)登記面積為155㎡，買賣雙方未對面積誤差的處理方式做出約定。8．住房公積金管理的決策機(jī)構(gòu)是（）。A．注冊建筑師B．注冊結(jié)構(gòu)工程師 C．注冊建造師D．注冊施工管理師答案：C 解析：建設(shè)工程施工活動中形成的有關(guān)工程施工管理文件，應(yīng)當(dāng)由注冊建造師簽字并加蓋執(zhí)業(yè)印章。2億元35％=7000萬元。6．2006年1月，某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資開發(fā)建設(shè)一經(jīng)躋適用住房項目，總投資2億元，則該項目資本金應(yīng)不低于（）萬元。A．國務(wù)院人事主管部門B．國務(wù)院建設(shè)主管部門 C．省級人事主管部門D．省級房地產(chǎn)主管部門答案：B 解析：國務(wù)院建設(shè)主管部門為房地產(chǎn)估價師注冊管理部門。A．與產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋結(jié)算差價B．價值 C．貨幣補(bǔ)償金額D．重置價格 答案：C 解析：拆遷估價目的統(tǒng)一表述為“為確定被拆遷房屋貨幣補(bǔ)償金額而評估其房地產(chǎn)市場價格”。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。3．下列關(guān)于建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的處理的表述中，正確的是（）。A．1．80 B．2．80 C．3．05 D．5．00 答案：C 解析：房地產(chǎn)估價采用差額定率累進(jìn)計費，即按房地產(chǎn)價格總額大小劃分計費率檔次，分檔計算各檔次的收費，各檔收費額累計之和為收費總額。A．商品住房B．限價商品住房 C．經(jīng)濟(jì)適用住房D．廉租住房 答案：D 解析：廉租住房是解決低收入家庭住房困難的主要渠道，要切實保障城鎮(zhèn)最低收入家庭基本住房需求。第五篇：2007年房地產(chǎn)估價師《制度與政策》真題及答案解析一、單項選擇題(共40題，每題0．5分。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/m2，應(yīng)交納的稅費均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價格為()元/m2。1在用路線價法估價中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的()答案：D1在本金相等、計息的周期數(shù)相同時，如果利率相同，則通常情況下(計算的周期數(shù)大于1)，復(fù)利計息的利息多，復(fù)利計息的利息少答案：A解析：復(fù)利計息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。1受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是()答案：B解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。1投資利潤率的計算公式是()(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用)(土地取得成本+開發(fā)成本)(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費用)答案：A解析：B是直接成本利潤率的計算公式，D是銷售利潤率的計算公式，C不是任何利潤率的計算公式。A、估價目的B、估價對象C、估價時點D、估價目的和估價對象答案：A1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是()%%%答案：D解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費用后的殘余價值與房屋造價的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0。A、平均利潤率B、安全利率C、經(jīng)濟(jì)增長率D、銀行貸款利率答案：B房地產(chǎn)價格是由房地產(chǎn)的()這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。A、1998年6月30日B、現(xiàn)在C、重新估價的作業(yè)日期D、要求重新估價的委托方指定的日期答案：A解析：估價時點是所要評估房地產(chǎn)的價值是在哪個具體日期的價值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無關(guān)。之后，有關(guān)方面對其估價結(jié)果有異議。路線價法估價的第二個步驟為()。某宗房地產(chǎn)采用市場法、成本法、收益法估價的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町?，其最終估價結(jié)果應(yīng)()。A、9B、15D、18答案：D解析：2000/(2000+1000)*27= 18米有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價格估算可采用()。A、價格B、常數(shù)C、價格變動率D、時間答案：D在市場法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于()調(diào)整。，土地儲備貸款應(yīng)為擔(dān)保貸款，但由于同時規(guī)定，各類財政性資金依法不得用于土地儲備貸款擔(dān)保，所以通常采用抵押貸款，用擬儲備地塊的土地使用權(quán)證抵押。，通常要求投資者權(quán)益投資比率不得低于某一要求的比率 ，除對擬開發(fā)項目應(yīng)進(jìn)行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇外，還應(yīng)進(jìn)行區(qū)位分析與選擇、開發(fā)時機(jī)的分析與選擇、合作方式的分析與選擇、融資方式與資金結(jié)構(gòu)的分析與選擇和產(chǎn)品經(jīng)營方式的分析與選擇。，開發(fā)期的期間費用計入開發(fā)建設(shè)投資，而經(jīng)營期的期間費用計入運營費用。，城市土地屬于國家所有，地方政府是其轄區(qū)范圍內(nèi)的唯一土地供給者，壟斷了國有土地使用權(quán)出讓市場。 選項，要求申請貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于開發(fā)項目總投資的35%，即寫字樓物業(yè)所處的位置、交通方便性、聲望或形象、建筑形式、大堂、電梯、走廊、寫字樓室內(nèi)空間布置、為租戶提供的服務(wù)、建設(shè)設(shè)備系統(tǒng)、物業(yè)管理水平和租戶類型。C 選項屬于勘察設(shè)計和前期工程費，D 選項屬于房屋開發(fā)費。、C選項是市場調(diào)查的內(nèi)容。對于開發(fā)經(jīng)營期較短的出售型房地產(chǎn)項目，可直接采用利潤總額、投資利潤率等靜態(tài)指標(biāo)進(jìn)行方案比選 、解析法和蒙特卡洛模擬法三種。5．C、E 選項屬于面訪的聯(lián)系方法的特點；D 選項屬于電話訪問的聯(lián)系方法的特點。、出租量、吸納量、吸納率、吸納周期、預(yù)售面積、房地產(chǎn)價格、房地產(chǎn)租金、房地產(chǎn)價格指數(shù)共9 項；供給指標(biāo)包括新竣工量、滅失量、存量、空置量、空置率、可供和售量、房屋施工面積、房屋新開個面、平均建設(shè)周期和竣工房屋價值共10 項，本題中的B、D 選項屬于供給指標(biāo)。=有效毛收入運營費用=潛在毛租金收入空置和收租損失、其他收入運營費用＝100100(5%+2%)+1003％60=36萬元, 注意：2011年教材將“經(jīng)營費用”修訂為“運營費用”學(xué)習(xí)使人進(jìn)步，相信能就一定能成功二、多項選擇題，可以將房地產(chǎn)投資劃分為從事上地開發(fā)活動的土地開發(fā)投資、從事各類房屋開發(fā)活動的房地產(chǎn)開發(fā)投資和從事各類房地產(chǎn)出租經(jīng)營活動的房地產(chǎn)經(jīng)營投資。考核借款人還款能力，規(guī)定將每筆住房貨款的月房產(chǎn)支出與收入比控制在50％以下，月所有債務(wù)支出與收入比控制在55％以下，其公式為：房產(chǎn)支出與收入比＝(本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費）/月均收入；所有債務(wù)與收入比=(本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費十其他債務(wù)月償付額）/月均收入。，公司債券融資不改變原股東對公司的控制權(quán)。，涉及的主要不確定性因素有：土地費用、建筑安裝工程費、租售價格、開發(fā)期與租售期、建筑容積率及有關(guān)設(shè)計參數(shù)、資本化率、貸款利