【正文】 請回答下列問題： 8(1)若開發(fā)商要求的自有資金目標收益率為20%，則購物中心的年最低基礎(chǔ)租金為多少元，m2(精確到個位)?(2)在該最低基礎(chǔ)租金水平下，設(shè)項目全部投資的目標收益率為13%，求項目全部投資的內(nèi)部收益率是多少(精確到小數(shù)點后2位)?(12分)參考答案一、單項選擇題CDBCCCDCDA1A1B1C1B1B1A1B1A1D B2C2C2D2A2A2C2A2D2D A3C3D3A3D3C二、多項選擇題ACEBCDEABDBDCEBCDABDABCBCEACE1ABC1ABCD1ABD1ADE1ADE三、判斷題√√√√11111√四、計算題 ：已知：A=2000元，n=240個月，i=60%/12=%，R=%(1)求購房最高總價 購房最高總價=P/70%=(2)求出售原有住房時間住房市場價值V=A12/R=200012/%=25萬元設(shè)剩余M個月需要償還25萬元，則有有：(1+0.%)M=M=(1+%)= 240196=44個月 在還款44個月之后出售住房 ： 解法一：敘述法一、設(shè)最低基礎(chǔ)租金為x，求最低基礎(chǔ)租金(1)計算各年自有資金凈現(xiàn)金流量1)第1年年初凈現(xiàn)金流量=5400萬元2)第2年年初：投資=5400萬元。開發(fā)商于項目運營3年后整體轉(zhuǎn)售。預(yù)計購物中心的出租率為95%，年超額營業(yè)額為10000萬元。項目竣工后開發(fā)商將購物中心用于出租經(jīng)營，且立即向乙銀行申請抵押貸款以償還甲銀行貸款本息，乙銀行貸款期限為3年、按年付息、到期還本。項目第l年投資8100萬元，其中資本金為5400萬元，其余為甲銀行貸款：項目第2年投資5400萬元，全部為甲銀行貸款。問：(1)該家庭能夠購買最高總價為多少萬元的新房(精確到小數(shù)點后2位)?(2)設(shè)該家庭購買了這一最高總價的新房，并希望在還款一段時間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問至少需要在還款多少個月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?(8分)，總建筑面積為15000m2。該家庭希望實現(xiàn)“以租養(yǎng)房”，即每月的抵押貸款還款額不超過原有住房的租金收入。要求列出算式、計算過程，需按公式計算的，要寫出公式，僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分)，并將原有住房出租。()1零售商業(yè)物業(yè)的基礎(chǔ)租金是指業(yè)主獲得的、與租戶經(jīng)營業(yè)績無關(guān)的一個最低租金收入。()1房地產(chǎn)項目的盈虧平衡分析包括最低租售價格分析、最高土地獲取成本分析、最高租售數(shù)量分析和最高工程費用分析等多種形式。()1損益表反映了房地產(chǎn)項目在開發(fā)經(jīng)營期內(nèi)各期的利潤總額、所得稅及各期稅后利潤的分配情況，可以用來計算內(nèi)部收益率和投資回收期等評價指標。()房地產(chǎn)投資分析中的敏感性分析是在風(fēng)險因素發(fā)生的概率可以確定的情況下的風(fēng)險分析。()資產(chǎn)負債率屬短期償債能力指標，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。()在市場定位的差別化分析中，通常將行業(yè)分為批量行業(yè)、僵滯行業(yè)、分塊行業(yè)和專業(yè)化行業(yè)。()我國房地產(chǎn)開發(fā)統(tǒng)計中目前采用的銷售面積指標，是指報告期已竣工的房屋面積中 7己正式交付給購房者或己簽訂(正式)銷售合同的商品房屋面積。)對房地產(chǎn)置業(yè)投資者而言，所投資房地產(chǎn)的適應(yīng)性的強弱往往與投資風(fēng)險呈負相關(guān)關(guān)系。 三、判斷題(共15小題，每題1分。1在下列費用中，屬于債務(wù)融資成本的有()。1下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀人的表述中，正確的有()。 6在利用預(yù)期收益的期望值和標準差進行項目比選時，下列表述中正確的有()。，所有投資正好被收回的收益率，投資項目是可行的 。 下列關(guān)于名義利率與實際利率的表述中，正確的有()。 房地產(chǎn)產(chǎn)品功能定位是在市場分析的基礎(chǔ)上，具體規(guī)定擬提供的房地產(chǎn)產(chǎn)品的)。 5下列關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的表述中，正確的有()。)固定資產(chǎn)投資按照工作內(nèi)容和實現(xiàn)方式分類，可以分為()投資。全部選對的，得2分。 二、多項選擇題(共15小題，每題2分。3下列關(guān)于零售商業(yè)物業(yè)租金的表述中，錯誤的是()。3銀行對個人發(fā)放在房抵押貸款時，如果對借款人資質(zhì)審查不嚴或放松貸款條件，則會給銀行帶來()。 商業(yè)銀行發(fā)放的商用房地產(chǎn)抵押貸款的貸款價值比通常低于個人住房抵押貸款的貸款價值比，原因主要是()。 2資金來源與運用表可以用來進行房地產(chǎn)開發(fā)項目的()分析。 2在房地產(chǎn)開發(fā)投資中，屬于財務(wù)費用的是()。得到凈效益的概率分布，然后加以統(tǒng)計處理～3個隨機變量的風(fēng)險問題，而解析法能夠分析更多個隨機變量的風(fēng)險問題2某房地產(chǎn)開發(fā)項目有甲、乙、丙三個方案，經(jīng)測算，三個方案凈現(xiàn)值的期望值分別為E甲=1500萬元，E乙=1800萬元，E丙=2200萬元，凈現(xiàn)值的標準差分別為δ甲=890萬元，δ乙=910萬元，δ丙=1200萬元，則該項目投資方案的風(fēng)險從小到大排列順序正確的是()。 2某房地產(chǎn)開發(fā)項目的占地面積為1萬m2，如果房屋開發(fā)成本為3000元m2(按建筑面積計)，預(yù)測能夠以8000元/m2(按建筑面積計)的銷售價格實現(xiàn)全部銷售則該項目實現(xiàn)盈虧平衡的最高土地取得價格(按占地面積計)為()元/m2。如店鋪在第4年的租金收入為5萬元。% % % % 某房地產(chǎn)開發(fā)項目的總開發(fā)成本為2600萬元，竣工后的銷售收入為4500萬元，銷售稅金及附加為248萬元，應(yīng)繳納的土地增值稅為370萬元，則該項目土地增值稅后的開發(fā)成本利潤率為()。其中，經(jīng)營利潤與營業(yè)外收支凈額之和為()。則相對于按月等額還款方式，該家庭在還貸期間，除最后1個月外，其他各月的月供負擔減少了()元。% 2 % % %1銀行為某家庭提供了一筆總額10萬元、期限10年、年利率6%的住房抵押貸款。 1房地產(chǎn)置業(yè)投資項目的不確定性因素不包括()。 1一些競爭者可能對某些方面反應(yīng)強烈，例如對降價競銷反應(yīng)強烈，但對其他方面(如增加廣告預(yù)算、加強促銷活動等)卻不予理會。如果平滑指數(shù)a=，則用指數(shù)平滑法預(yù)測的2007年該城市商品住宅銷售量為()萬m2。 1房地產(chǎn)市場調(diào)查人員有時采取在夜間到居住小區(qū)測算“亮燈率”的方法來分析入住率，這種調(diào)查方法屬于()。施工現(xiàn)場的安全應(yīng)由()負責。、市場趨勢分析中的時間序列分析法不包括（）。 在房地產(chǎn)市場周期循環(huán)中，供給增長速度高于需求增長速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場自然周期的()。 買賣雙方要經(jīng)過多次搜尋或長時間議價才能完成房地產(chǎn)交易，這個過程反映了房地產(chǎn)的()。 當房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或()時，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資。每題的備選答案中只有一個最符合題意。答案：B寫字樓經(jīng)營者與甲公司簽定了20年的租賃合同，租金為400元/m2?年，則其面臨()。此時，該地區(qū)寫字樓市場相對整個投資市場的風(fēng)險相關(guān)系數(shù)是()?答案：B解析：由公式知：12%=%+βj(15%%)，故βj=、()是指投資完成后所收回的資金與初始投入的資金相比，購買力降低給投資者帶來的風(fēng)險。答案：B1某投資商欲進行寫字樓置業(yè)投資。答案：A1由于建筑技術(shù)的發(fā)展和人們對建筑功能要求的提高而影響到物業(yè)的使用，使后來的物業(yè)購買者不得不支付昂貴的更新改造費用，而這些在初始評估中是不可能考慮到的。答案：B1房地產(chǎn)屬于非貨幣性資產(chǎn)，銷售過程復(fù)雜，流動性很差，其擁有者很難在短時期內(nèi)將房地產(chǎn)兌換成現(xiàn)金。答案：C1我國去年對房地產(chǎn)投資的宏觀調(diào)控政策,使許多房地產(chǎn)投資者在實現(xiàn)其預(yù)期收益目標時遇到困難。、投資企業(yè)的債券、