【正文】 資本金現(xiàn)金流量表（單位：萬元）項目＼年末01～56～1O11～1516～19現(xiàn)金流入（租金）0150現(xiàn)金流出300購置成本300
。2．試評價甲、乙兩個方案的可行性，并用差額投資內(nèi)部收益率比較甲、乙兩個方案的優(yōu)劣。以上兩個方案均不考慮期末轉(zhuǎn)售收入，張某要求的自有資金目標收益率均為15%。該商鋪的年經(jīng)營費用為租金收入的25%.乙方案：購買總價為400萬元的寫字樓，購房款全部為張某的自有資金，于第1年年初一次性付清，該寫字樓購買后第2年后便可出租。該商鋪購買后第2年年初便可出租。若5年后該家庭購房時首付款比例為50%，則在不出售目前房產(chǎn)且假設(shè)未來收入能滿足還貸要求的情況下，該家庭可承受的最高住房單價是多少？（假設(shè)銀行存款年利率為3%，按月計息）（8分）（二）張某有甲、乙兩個可供選擇方案。請在答題紙上作答）（一）某家庭計劃5年后購買一套120㎡的新建住房，該家庭目前及未來5年的財務狀況如下：（1）目前已準備用于購房的積蓄共50萬元；（2）該家庭月工資收入為12000元，%的比例遞增，該收入的50%儲蓄用于購房；（3）該家庭另有一套房產(chǎn)出租，每月凈租金收入為1000元，全部儲蓄用于購房。僅有計算結(jié)果而無計算過程的，不得分。（）四、計算題（共2題，20分。（）14．由于REITs投資物業(yè)的類型多種鄉(xiāng)樣，所以REITs投資者幾乎不會受到利率變化帶來的風險影響。（）12．房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過權(quán)益融資所獲得的資金屬于資本金，不需要還本付息。（）10．實物期權(quán)理論認為：不確定性帶來機會，不確定性的增加可以帶來更高的價值。（）8．當預測通貨膨脹率趨高時，投資者往往會要求降低期望投資回報率以抵消通貨膨脹的影響。（）6．如果名義利率相同，計息周期不同，則未來某個時點上兩筆等額資金的現(xiàn)值就不相等。（）5．指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù)口是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率。（）3．土地資源的有限性、不可再生性和土地所有權(quán)的排他性，使房地產(chǎn)供給難以形成統(tǒng)一的競爭性市場。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至0分）1．商業(yè)物業(yè)的租金水平取決于其所處的地段，與投資者管理商業(yè)物業(yè)的能力無關(guān)。A．市級購物中心B．地區(qū)購物商場C．居住區(qū)商場D．鄰里服務性商店E．批發(fā)市場三、判斷題（共15題，每題1分。A．國有土地使用證B．建設(shè)用地規(guī)劃許可證C．建設(shè)工程規(guī)劃許可證D．建設(shè)工程施工許可證E．商品房預售許可證14．關(guān)于寫字樓基礎(chǔ)租金的說法，正確的有（）。A．項目是否符合國家法律法規(guī)要求B．項目是否符合保護生態(tài)環(huán)境的要求C．項目是否符合國家宏觀調(diào)控政策的要求D．項目是否符合該企業(yè)投資目標實現(xiàn)的要求E．項目是否符合該企業(yè)經(jīng)濟效益要求12．城市建設(shè)用地使用權(quán)以熟地出讓時，出讓地價款包括（）。A．現(xiàn)金回報率B．投資回收期C．借款償還期D．資產(chǎn)負債率E．資本金利潤率10．下列不確定性因素中，屬于“開發(fā)銷售”模式下房地產(chǎn)開發(fā)項目主要不確定性因素的有（）。）B．利率是由貨幣的供求決定的 C．利率是由可貸資金的供求決定D．利率是在商品市場和貨幣市場同時達到均衡時形成的 E．貨幣供給是外生變量，由央行決定，無利率彈性8．關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有（）。A．有效市場大于服務市場B．服務市場大于潛在市場C．潛在市場大于有效市場D．滲透市場大于有效市場E．服務市場大于滲透市場6．關(guān)于房地產(chǎn)“購買更新改造出租出售”模式現(xiàn)金流量圖的說法，正確的有（A．橫軸上刻度間距離相等，其上的數(shù)值代表不同時點B．房地產(chǎn)的購買成本用向下的垂直箭線標在橫軸的“1”時點C．發(fā)生在計息周期之間的更新改造成本標注在對應期間內(nèi)D．各期運營費用的垂直箭線全部向下E．轉(zhuǎn)信收入和轉(zhuǎn)售中發(fā)生的稅費標注在投資期末，且垂直箭線均向上7．關(guān)于流動性偏好利率理論的說法，正確的有（）。A．政府直接建房B．對住房投資人減稅C．對住房承租人減稅D．對住房承租人補貼E．鼓勵贏利機構(gòu)建房4．下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是（）。A．置業(yè)投資是面向已具備了使用條件或正在使用中的房地產(chǎn)B．置業(yè)投資包括進行場地平整及道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資C．置業(yè)投資對象可以是市場上存量房地產(chǎn)D．置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)用于自身居住或生產(chǎn)經(jīng)營E．置業(yè)投資可以是將購入的房地產(chǎn)出租給最終使用者2．按房地產(chǎn)用途可將房地產(chǎn)市場細分為若干子市場，這是因為不同用途的房地產(chǎn)在（）等方面存在差異。每題的備選答案中有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。A．交通的通達程度B．物業(yè)的規(guī)模大小C．人口的分布密度D．居民的購買能力35．下列收益性物業(yè)凈經(jīng)營收入的表達式中，正確的是（）。A．較高的收益性B．較強的流動性C．直接融資的功能D．抵御通貨膨脹影響的功能33．關(guān)于房地產(chǎn)貸款擔保的說法，正確的是（）。A．市盈率=股價/每股凈資產(chǎn)B．市盈率=股價/每股收益C．市盈率=市值/銷售收入D．市盈率=市值/現(xiàn)金流31．劉某在1年前獲得一筆月還款額為800元、期限為5年的汽車借款，經(jīng)銀行審核后又獲得了一筆月還款額為1200元的住房抵押貸款，劉某每月的物業(yè)服務費支出為100元，則其月均收入至少應為（）元。A．輔助報表B．資產(chǎn)負債表C．資金來源與運用表D．現(xiàn)金流量表29．下列資金中，不屬于資本金現(xiàn)金流量表中現(xiàn)金流入的是（）。A．可逆性和可延期性B．可逆性和不可延期性C．不可逆性和可延期性D．不可逆性和不可延期性27．在編制房地產(chǎn)開發(fā)項目可行性研究報告時，下列規(guī)劃內(nèi)容中，不屬于行政規(guī)劃設(shè)計方案選擇的是（）。A．B．C．D．25．判定房地產(chǎn)投資風險因素發(fā)生的概率屬于（）階段的工作。A．%B．%C．%D．%23．某房地產(chǎn)企業(yè)的資產(chǎn)負債表上顯示，負債合計為2500萬元，資產(chǎn)合計為4000萬元，流動資產(chǎn)和流動負債分別為2000萬元和1000萬元，存貨為1200萬元，則該企業(yè)的流動比率為（）。A．%B．%C．%D．%21．房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售利潤率的正確表達式是（）。A．B．C．D．19．對一個計算周期為20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項目進行現(xiàn)金流分析時，若折現(xiàn)率始終為一個常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（）。如果公積金貸款最高限額為20萬元，則商業(yè)貸款的最低月還款額為（）元。A．B．C．D．16．關(guān)于實際利率和名義利率的謊法，錯誤的是（）。A．形象差異化戰(zhàn)略B．人員差別化戰(zhàn)略C．服務差別化戰(zhàn)略D．產(chǎn)品差別化戰(zhàn)略14．關(guān)于資金時間價值的說法，錯誤的是（）。A．試探性調(diào)查B．描述性調(diào)查C．創(chuàng)新性調(diào)查D．因果性調(diào)查12．下列市場趨勢分析方法中，屬于時間序列分析法的是（）。A．房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B．房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C．房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D．房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積10．某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是（）。A．購買房地產(chǎn)股票B．購買商鋪C．購買房地產(chǎn)債券D．購買住房抵押支持證券4．關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是（）。A．風險較大B．收益率較高C．流動性較好D．投資回收期較長2．同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價值不同，主要是因為房地產(chǎn)市場具有（）。，再加上其他收入，就得到了該寫字樓的有效毛收入第五篇：2010年房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題及答案2010年房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試真題房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理一、單項選擇題（共35題，每題1分。投資者使用借貸資金才能夠提高資本金的收益水平。、區(qū)位分析，市場供求與價格概括分析、市場趨勢分析等內(nèi)容；項目房地產(chǎn)市場分析應側(cè)重于項目競爭分析和營銷建議。三、判斷題。對于A 選項，資金融入方不需要還本付息；D 選項，商業(yè)銀行和儲蓄機構(gòu)等存款性金融機構(gòu)極少或者根本不參與房地產(chǎn)權(quán)益融資，E 選項，權(quán)益融資主要來源于機構(gòu)投資者而不是個人投資者。土地費用包括劃撥土地的征收補償費、出讓土地的土地出讓價款（由國有土地使用權(quán)出讓金、土地開發(fā)成本和土地增值收益或溢價構(gòu)成）、轉(zhuǎn)讓土地的土地轉(zhuǎn)讓費、租用土地的土地租用費、股東投資入股土地的投資折價，除上述直接費用外，還包括土地購置過程中所支付的稅金和相關(guān)費用。，包括的內(nèi)容有風險發(fā)生的概率大小、風險概率分布情況和風險估算；C、D 選項屬于風險辨識的內(nèi)容；E 選項屬于風險評價的內(nèi)容。其動態(tài)盈利能力時的計算期為項目開發(fā)期與銷售期之和；對于房地產(chǎn)開發(fā)投資中項目類型為出租或自營的，其動態(tài)盈利能力時的計算期為開發(fā)期與經(jīng)營期之和；當房地產(chǎn)開發(fā)為置 業(yè)投資的，其動態(tài)盈利能力時的計算期為經(jīng)營準備期和經(jīng)營期之和。 選項錯在大型房地產(chǎn)機構(gòu)一般有自己的營銷團隊和渠道，所以一般采用自行租售；D 選項錯在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或業(yè)主還可以直接委托分代理。A、B 選項屬于按物業(yè)類型來劃分的，按物業(yè)類型來劃分除A、B選項外，還包括工業(yè)物業(yè)投資、酒店和休閑娛樂設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資，共5 項。一定注意考試中題干的要求。商業(yè)銀行規(guī)定以抵押貸款方式向土地儲備機構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不得超過所收購土地評估價值的70%，貸款期限最長不得超過2年。, 保持滿足預期收益水平，所能承受的最高土地取得價格。12)[11/(1 + 12％)1220］=291076萬元。如果FNPV小于0，則項目不可接受。=(1+r/m)m1，設(shè)名義利率為12%，則按年計息，i=12%,按季計息，i=(1+12%/4)41=% ；按月計息，i=(l+12%/12)12l =12%,年利率均相同，實際利率,按月計息最大，則按年計息最小。：成本＋成本 利潤率。1000（300+200）=500萬㎡，由于投資者不斷購買存量房地產(chǎn)和投入新項目開發(fā)，資本流量顯著增加、收購的土地、行使優(yōu)先購買權(quán)取得的土地、已辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收批準手續(xù)的土地以及其他依法取得的土地。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)集中開發(fā)建設(shè)商品住房是市場供應的主要組成部分，如果同期在某一區(qū)域市場的新建住房開發(fā)項目較少，就容易形成區(qū)域性壟斷，導致壟斷多于競爭?，F(xiàn)金流量圖為：（太容易了，不好畫，略）：第0年、1年末現(xiàn)金流量180、60 給1分，第1年末凈租金收入正確給1分，第15年末正確給1 分 方法一： 解：設(shè)單位面積最低毛租金為X萬元，則單位面積凈租金收入為X(130%)＝，100=70X 根據(jù)投資者的投資計劃可列出下式：18060/（1+12%）+70X/12%[11/（1+12）15]=0 X=（萬元/㎡）=㎡那要實現(xiàn)這一投資自標、㎡。2011年試題參考答案一、單項選擇題 9C 10 B 28 D 二、多項選擇題 三、判斷題 1. 2.√ 3.√ 4. 5.√6. 7. 8.√ 9.√ 10.√11. 12. 13.√ 14.√ 15.四、綜合分析題IACD 6AD 8A 9 BCD。（二）某投資者欲租賃一間店面，租賃期有3年和5年兩種可能， ，若租賃期為3年，總租金為30萬元，一次性付清；若租賃期為5年，總租金為45萬元，也是一次性付清，經(jīng)市場調(diào)研，經(jīng)營該店面的年凈收益有15萬元、12萬元和10萬元三種可能，、 ，該投資者要求的投資收益率為10%，設(shè)租金發(fā)生在年初，年凈收益發(fā)生在年末。請計算滿足投資者收益目標。購買后對該店鋪進行裝修，裝修期為1年，裝修費用為60萬元，裝修完成后即出租。計算結(jié)果保留小數(shù)點后2位。（）四、計算題（共2題，20分。（），越來越成為金融機構(gòu)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放商角房地產(chǎn)開發(fā)貸款的重要條件之一。（），該表中列出了可直接用于計算清償能力指標的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。（）10 在房地產(chǎn)開發(fā)項目策劃方案中，對擬開發(fā)項目應進行開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇。（），規(guī)定權(quán)益投資比率的目的是為了控制信貸風險。（）6 房地產(chǎn)開發(fā)項目用于出租或自營時，開發(fā)期和經(jīng)營期發(fā)生的期間費用均計入開發(fā)建設(shè)投資。（），土地平整等工作，可以通過公開招標方式選擇工程實施單位，實施單位的管理費用不高于土地儲備開發(fā)成本的2％()在房地產(chǎn)市場分析中，區(qū)域房地產(chǎn)市場分析應側(cè)重于對具體房地產(chǎn)開發(fā)項目的競爭性分析和營銷建議。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分），無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營利。A 物業(yè)所處位置 B 輻射區(qū)域的范圍 C 建筑設(shè)備系統(tǒng) D 三、判斷題（共15題，每題1分。 D 水文地質(zhì)勘測費，正確的有（），均可以進行權(quán)益融資 E 權(quán)益融資主要來源于個人投資者（）。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有（）。 10 在風險分析中的風險估計階段，需要開發(fā)的工作包括（）。對這兩個項目進行比選時，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標有（）。A 開發(fā)一銷售模式 “開發(fā)銷售” 模式下的房地產(chǎn)投資項目，分析其動態(tài)盈利能力時的引算期包括（）。A C 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有（） C 總代理可以委托分代理 5 在各種市場方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點有（）。全部選對的，得2分；錯選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，），屬于按經(jīng)濟活動類型劃分的有（）。A C 二、多項選擇題（共15題，每題2 分。 ，不出現(xiàn)在項目投資現(xiàn)金流量表中的是（） B 開發(fā)建設(shè)投資 ，不屬