【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 偏好利率理論則認(rèn)為利率是由貨幣的供給和需求決定的，可貸資金利率理論認(rèn)為利率是由可貸資金的供求決定的，馬克思的利率決定理論認(rèn)為利率的高低取決于平均利潤(rùn)率。，一次性支付的終值系數(shù)公式算出第10年末轉(zhuǎn)售價(jià)格折現(xiàn)值，還要用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式算出每年凈租金的折現(xiàn)值。C選項(xiàng)是等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式中當(dāng)年凈租金增長(zhǎng)率等于收益率時(shí)的公式，E選項(xiàng)是等差序列現(xiàn)值系數(shù)公式，均與題意不符。、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來衡量。其中在教材中沒有具體介紹“投資收益率”的概念。，成本類項(xiàng)目選最高的。，決策包括確定型決策、風(fēng)險(xiǎn)型決策和不確定型決策。，借款本金及應(yīng)付利息不應(yīng)計(jì)入現(xiàn)金流出，因?yàn)榻杩钜矊儆谕顿Y。開發(fā)建設(shè)投資、土地增值稅和運(yùn)營(yíng)費(fèi)用屬于現(xiàn)金流出。，分享房地產(chǎn)投資活動(dòng)形成的可分配利潤(rùn)。權(quán)益融資所得資金屬于資本金，不需要還本付息，債務(wù)融資形成的是企業(yè)的負(fù)債，需要還本付息。三、判斷題，風(fēng)險(xiǎn)可以定義為未獲得預(yù)期收益可能性的大小。、異質(zhì)性、弱流動(dòng)性和價(jià)值量大等特性，導(dǎo)致房地產(chǎn)質(zhì)量離散、交易分散、不頻繁且私密性強(qiáng)，使賣方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解程度要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于買方。，同一地塊只有一個(gè)意向用地者的，方可采取協(xié)議方式出讓，但商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營(yíng)性用地除外。：一是單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收，二是綜合驗(yàn)收，三是竣工驗(yàn)收備案。，使該項(xiàng)目在細(xì)分市場(chǎng)上占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)位置，可以說，市場(chǎng)定位是塑造一種產(chǎn)品在細(xì)分市場(chǎng)的位置。%，則其年名義收益率為12%，實(shí)際收益率為，房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個(gè)人住房抵押貸款均以復(fù)利計(jì)算計(jì)息，儲(chǔ)蓄存款和國(guó)庫券以單利計(jì)息。，適用于詳細(xì)可行性研究階段的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)和計(jì)算期較長(zhǎng)的投資項(xiàng)目。靜態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)通常在概略評(píng)價(jià)時(shí)采用。，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率，以投資大的方案為優(yōu)選方案。反之，以投資小的方案為優(yōu)選方案。當(dāng)多個(gè)方案比選時(shí)，首選按投資由小到大排序，再依次就相鄰方案兩兩比選，從中確定優(yōu)選方案。，即可逆性和不可延期性。但在不確定的市場(chǎng)環(huán)境中，房地產(chǎn)投資往往是不可逆和可延期的。因此，房地產(chǎn)投資也就有了期權(quán)性質(zhì)，其決策問題可以轉(zhuǎn)換為實(shí)物期權(quán)定價(jià)問題。、管理費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過招、.拍、掛方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅屬于土地費(fèi)用。，還考慮了這種變動(dòng)幅度在未來發(fā)生變動(dòng)的可能性的大小及對(duì)項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)的影響，這種分析是一種定量分析。，因?yàn)槿裟匙诖鲎馕飿I(yè)確定的租金高于市場(chǎng)租金水平，則意味著物業(yè)的空置率會(huì)上升，可獲得的總租金收入并不一定能高過市場(chǎng)平均收益水平。第三篇：2017房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》鞏固題及答案直線趨勢(shì)法公式y(tǒng)=a+bx中，x表示()。A、價(jià)格B、常數(shù)C、價(jià)格變動(dòng)率D、時(shí)間答案：D在市場(chǎng)法中，土地使用權(quán)年限調(diào)整屬于()調(diào)整。A、權(quán)益狀況B、區(qū)位狀況C、實(shí)物狀況D、年限狀況答案：A有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價(jià)為2000元/平方米，后街路線價(jià)為1000元/平方米，若按重疊價(jià)值法估價(jià)，則前街影響深度為()。A、9B、15D、18答案：D解析：2000/(2000+1000)*27= 18米有一空置寫字樓，目前不僅無收益，而且要繳納房產(chǎn)稅等，其收益價(jià)格估算可采用()。A、類似寫字樓的客觀收益B、市場(chǎng)比較法C、該寫字樓的實(shí)際收益D、無法估算答案：A解析：無收益不代表沒有潛在收益，可根據(jù)類似寫字樓的客觀收益來估算收益價(jià)格。某宗房地產(chǎn)采用市場(chǎng)法、成本法、收益法估價(jià)的結(jié)果有相當(dāng)?shù)牟町?，其最終估價(jià)結(jié)果應(yīng)()。A、取三者的平均值B、取三者的中間值C、任選其中之一D、在三者的基礎(chǔ)上綜合分析決定答案：D解析：如果結(jié)果差別很大的話，不能簡(jiǎn)單地采用A、B、C方法決定最終結(jié)果，而要根據(jù)實(shí)際情況，綜合考慮輕重程度后確定。路線價(jià)法估價(jià)的第二個(gè)步驟為()。A、設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度B、選取標(biāo)準(zhǔn)宗地C、編制深度百分率表D、劃分路線價(jià)區(qū)段答案：A某估價(jià)事務(wù)所在1998年6月20日至7月20日評(píng)估了一宗房地產(chǎn)于1998年6月30日的價(jià)格。之后，有關(guān)方面對(duì)其估價(jià)結(jié)果有異議。現(xiàn)在若要求你重新估價(jià)以證明該估價(jià)結(jié)果是否真實(shí)，則重新估價(jià)的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)為()。A、1998年6月30日B、現(xiàn)在C、重新估價(jià)的作業(yè)日期D、要求重新估價(jià)的委托方指定的日期答案：A解析：估價(jià)時(shí)點(diǎn)是所要評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值是在哪個(gè)具體日期的價(jià)值，與作業(yè)日期和雙方指定的日期無關(guān)。報(bào)酬率=()+投資風(fēng)險(xiǎn)補(bǔ)償+管理負(fù)擔(dān)補(bǔ)償+缺乏流動(dòng)性補(bǔ)償投資帶來的優(yōu)惠。A、平均利潤(rùn)率B、安全利率C、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率D、銀行貸款利率答案：B房地產(chǎn)價(jià)格是由房地產(chǎn)的()這兩種相反的力量共同作用的結(jié)果。A、供需與價(jià)格B、需求與價(jià)格C、供給與價(jià)格D、供給與需求答案：D在一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中，估價(jià)目的、估價(jià)對(duì)象、估價(jià)時(shí)點(diǎn)三者是有著內(nèi)在聯(lián)系的，其中()是龍頭。A、估價(jià)目的B、估價(jià)對(duì)象C、估價(jià)時(shí)點(diǎn)D、估價(jià)目的和估價(jià)對(duì)象答案：A1鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是()%%%答案：D解析：殘值率是建筑物殘值減去清理費(fèi)用后的殘余價(jià)值與房屋造價(jià)的比例，按照房屋折舊的有關(guān)規(guī)定，鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是0。1收益法適用的條件是房地產(chǎn)的()答案：D解析：通過收益法的報(bào)酬資本化法公式，我們可以知道收益和風(fēng)險(xiǎn)是求房地產(chǎn)收益價(jià)格的兩個(gè)必不可少的要素，只有量化其值才能運(yùn)用公式求得價(jià)格。1投資利潤(rùn)率的計(jì)算公式是()(土地取得成本+開發(fā)成本+管理費(fèi)用)(土地取得成本+開發(fā)成本)(土地取得成本+開發(fā)成本+投資費(fèi)用)答案：A解析：B是直接成本利潤(rùn)率的計(jì)算公式，D是銷售利潤(rùn)率的計(jì)算公式，C不是任何利潤(rùn)率的計(jì)算公式。1在新開發(fā)區(qū)內(nèi)有一塊土地，總面積是2000平方米，可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率是60%，預(yù)計(jì)可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是3000元/平方米，則可轉(zhuǎn)讓土地的價(jià)格是()答案：C解析： 20000 X 60% X 3000=3600萬元。1受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是()答案：B解析：受腐蝕的磚木一等和二等生產(chǎn)用房的耐用年限均是20年。1一般來說，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期的起點(diǎn)()：D1路線價(jià)法主要適用于()答案：A解析：路線價(jià)只能用來評(píng)估地價(jià)，不能用于評(píng)估建筑物價(jià)值。1在用路線價(jià)法估價(jià)中設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)深度，通常是路線價(jià)區(qū)段內(nèi)臨街各宗土地深度的()答案：D1在本金相等、計(jì)息的周期數(shù)相同時(shí)，如果利率相同，則通常情況下(計(jì)算的周期數(shù)大于1)，復(fù)利計(jì)息的利息多，復(fù)利計(jì)息的利息少答案：A解析：復(fù)利計(jì)息是利息產(chǎn)生利息，即利滾利。某地區(qū)房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的7%和8%。某宗房地產(chǎn)交易，買方付給賣方2325元/m2，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為()元/m2。答案：B解析:根據(jù)教材104頁公式“正常價(jià)格應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)=賣方實(shí)際得到的價(jià)格”，可以得到“正常成交價(jià)格=賣方實(shí)際得到的價(jià)格/(1應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率)”，進(jìn)而可以得出2325/(17%)=2500。第四篇：2011房地產(chǎn)估價(jià)師考試開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理真題與答案2011年房地產(chǎn)估價(jià)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試題與答案一、單項(xiàng)選擇題（共35 題，每題1 分）房地產(chǎn)投資適合作為一種長(zhǎng)期投資。關(guān)于其原因分析，錯(cuò)誤的是（）。 （）。A 增量供給 3 關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法，錯(cuò)誤的是（）。 （）市場(chǎng)。A 完全競(jìng)爭(zhēng) 某城市2010年商品住房施工面積為1000萬㎡，其中從2009年跨入2010年繼續(xù)施工的面積為300萬㎡，恢復(fù)施工的面積為200萬㎡。該城市2010年商品住房新開工面積是（）萬㎡。 6 從房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資周期來看，房地產(chǎn)市場(chǎng)資本流量的顯著增加通常發(fā)生在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的（）。 C 第三階段的后半段 ，不屬于土地儲(chǔ)備范圍的是（）。 （） 確立質(zhì)量文件檔案制度 ，下列房地產(chǎn)開發(fā)的工作內(nèi)容中，屬于建設(shè)階段工作的是（） 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 為適應(yīng)房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過降低成本利潤(rùn)率來確定其商品房銷售價(jià)格，該定價(jià)方法為 ，在確定其市場(chǎng)規(guī)模時(shí)，有效市場(chǎng)、滲透市場(chǎng)、服務(wù)市場(chǎng)三者關(guān)系正確的是（）。＞滲透市場(chǎng)＞服務(wù)市場(chǎng) 》 有效市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng) ＞服務(wù)市場(chǎng)＞滲透市場(chǎng) 》 滲透市場(chǎng)＞有效市場(chǎng)，最主要的原因是（）存在差異性。 ，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況分析中的（）分析。 （）利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)（或基點(diǎn)） D 新加坡同業(yè)拆放、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是（）。＞乙＞丙 ＞乙＞甲 ＞甲＞丙 ＞丙＞甲 16 某投資者購(gòu)買一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，%，%,%，%，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是（）% % C % % 17 某投資者將其商鋪出租經(jīng)營(yíng)，租期20年，預(yù)計(jì)第一年的凈租金收入為8萬元，且每年遞增6 %，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為（）萬元 D ，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000 元，%，則該家庭第8年最后一個(gè)月的還款額為（）元。 D ，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營(yíng)期為如果為20年，每年經(jīng)營(yíng)凈收益相等，則該投資者的年投資回報(bào)為（）萬元。A B D 投資者在投資過程中使用財(cái)務(wù)杠桿的主要目的是為了（）。A 抵御通貨膨脹的影啊 等于零，說明該項(xiàng)目的獲利能力（） B 超過了基準(zhǔn)收益率的要求 ，則該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期是（）年年末0 1 2 3 4 5 凈現(xiàn)值/萬元2000 累計(jì)凈現(xiàn)值/萬元 C 某投資項(xiàng)目每年可獲得50000元的資金用于償付年還本付息，貸款利率為12％、貨款期限為20年，按月等額還本付息。則該項(xiàng)目投資人所能申請(qǐng)到的最大貸款額為（）萬元。A C ，屬于置業(yè)投資階段的主要不確定性因素的是（） B 土地費(fèi)用 C 空置率 D 容積率 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的不確定性分析中，最高土地價(jià)格分析屬于() B期望值分析 D 概率分析 運(yùn)用實(shí)物期權(quán)方法進(jìn)行房地產(chǎn)投資決策時(shí)，對(duì)開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項(xiàng)目，可通過（）確定是甭進(jìn)行投資。 ，不出現(xiàn)在項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中的是（） B 開發(fā)建設(shè)投資 ，不屬于國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償費(fèi)用的是() 29 下列財(cái)務(wù)報(bào)表中，在編制時(shí)要求資金流平衡的是（） 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)董事會(huì)要求融資不得稀釋股東控制權(quán)，則可供選擇的融資方式是（）。A 發(fā)行可轉(zhuǎn)換債券、B 發(fā)行普通股股票 C 發(fā)行優(yōu)先股股票 ，如果不能如期取得政府的相關(guān)許可，則該房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng) 目將面臨() D 信用風(fēng)險(xiǎn)以抵押貸款方式向土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)發(fā)放的貸款，其貸款額度不超過土地（）的70％ A 評(píng)估價(jià)值 B 實(shí)際價(jià)值 ，常用房地產(chǎn)支出與收入來考核借款人的還款能力，計(jì)算月房產(chǎn)支出與收入比的公式是A 本次貸款的月還款額/月均收入B（本次貸款的月還款額＋其他債務(wù)月償還額）／月均收入 C.（本次貸款的月還款額十月物業(yè)管理費(fèi)）／月均收入D.（本次貸款的月還款額＋月物業(yè)管理費(fèi)+其他債務(wù)月償還額）／月均收入 ，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）A 物業(yè)出租經(jīng)營(yíng)成本 通貨膨脹率 萬元，月平均運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為60 萬元，月平均空置率為5 %，月平均租金損失率為2 % , 月平均其他收入為潛在毛租金收入的3 %，則該寫字樓的月凈經(jīng)營(yíng)收入是（）萬元。A C 二、多項(xiàng)選擇題（共15題，每題2 分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得2分；錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，），屬于按經(jīng)濟(jì)活動(dòng)類型劃分的有（）。 B 商業(yè)物業(yè)投資房 ，屬于市場(chǎng)交易指標(biāo)的有（） ，體現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)功能的有（）。A C 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)代理銷售其商品房的說法，正確的有（） C 總代理可以委托分代理 5 在各種市場(chǎng)方法調(diào)查中，網(wǎng)絡(luò)聯(lián)系方法的特點(diǎn)有（）。A 成本低 ，能表示的房地產(chǎn)開發(fā)投資模式有（）。A 開發(fā)一銷售模式 “開發(fā)銷售” 模式下的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，分析其動(dòng)態(tài)盈利能力時(shí)的引算期包括（）。 E 銷售期，開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為2年。對(duì)這兩個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行比選時(shí)，可直接采用的靜態(tài)盈利能力比選指標(biāo)有（）。 C 資產(chǎn)負(fù)債率 ，屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)與評(píng)價(jià)的常用方法有（）。 10 在風(fēng)險(xiǎn)分析中的風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段，需要開發(fā)的工作包括（）。 在房地產(chǎn)投資項(xiàng)目可行性研究中，調(diào)查研究主要是從市場(chǎng)調(diào)查和資源調(diào)查兩方面進(jìn)行。其中資源調(diào)查的主要內(nèi)容有（）。 D ，屬于土地費(fèi)用的有（）。 D 水文地質(zhì)勘測(cè)費(fèi)，正確的有（），均可以進(jìn)行權(quán)益融資 E 權(quán)益融資主要來源于個(gè)人投資者（）。，防止銷售款挪作他用C 要求申請(qǐng)貸款的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資本金不低于項(xiàng)目總投資的30 % 密切關(guān)注開發(fā)情況，以確保房屋能在合理期限內(nèi)交付使用 （）。A 物業(yè)所處位置 B 輻射區(qū)域的范圍 C 建筑設(shè)備系統(tǒng) D 三、判斷題（共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)、用“√”表示正確，用“”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至零分），無論何種類型的房地產(chǎn)投資，其目的都是為了營(yíng)利。（），縣級(jí)以上地方人民政府壟斷了其轄區(qū)范圍內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)。（），土地平整等工作，可以通過公開招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位，實(shí)施單位的管理費(fèi)用不高于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的2％()在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析中，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)分析應(yīng)側(cè)重于對(duì)具體房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)性分析和營(yíng)銷建議。（），假設(shè)在計(jì)息期內(nèi)的所