【文章內容簡介】 )，生產(chǎn)成本加上相應的銷售費用稱為產(chǎn)品的銷售成 本 (亦稱完全成本 )。 投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財務會計中使用的成本概念不完全相同。主要表現(xiàn)在 兩個方面：首先，財務會計中的成本是對生 產(chǎn)經(jīng)營活動中實際發(fā)生費用的記錄，各種 影 響因素的作用是確定的，所得到的成本數(shù)據(jù)是惟一的，而投資分析中使用的成本有許多 是對擬實施項目未來將要發(fā)生的費用的預測和估算，各種影響因素的作用是不確定的， 不同的實施方案會有不同的成本數(shù)據(jù)；其次，在投資分析中，根據(jù)分析計算的需要還要 列入一些財務會計中沒有的成本概念 (如機會成本、沉沒成本、不可預見費用等 )，這些 成本的經(jīng)濟含義及成本中所包含的內容與財務會計中的成本不完全一樣。 例題： 人們?yōu)檫_成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價，稱為 [ A． 投資 B．成本 C．生產(chǎn)成本 D．銷售成本 答 案： B (二 )房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本 ]。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動有較大的差異。對于開 發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設資金均屬于流動資金的 性質，但其投資的大部分又是在形成建筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的房地產(chǎn)商品，并通 過項目建設過程中的預售或建成后的出售活動， 轉讓這些固定資產(chǎn)的所有權以收回投資。 開發(fā)過程中開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少，甚至是零。所以，基本上 所有的投資均一次性地轉移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本中去了。房地 產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設完 成后出租樓宇或自行經(jīng)營，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項目投資和成本的概念相同。 1．開發(fā)項目總投資 開發(fā)項目總投資包括開發(fā)建設投資和經(jīng)營資金。開發(fā)建設投資是指在開發(fā)期內完成 房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設所需投人的各項費用；經(jīng)營資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營的周轉 資金。開發(fā)建設投資在開發(fā)建設過程中形成以出售和出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以自 營自用為目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)。開發(fā)項目總投資構成如圖 2— 1 所示。 2．開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項目產(chǎn)品建成時，按照國家有關財務和 會計制度轉入 房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設投資。當房地產(chǎn)開發(fā)項目有多種產(chǎn)品時，可以通過開發(fā)建設投資 的合理分攤，分別估算每種產(chǎn)品的成本費用。 3．經(jīng)營成本 經(jīng)營成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國家有關財務和會計 制度結轉的成本，主要包括：土地轉讓成本、出租土地經(jīng)營成本、房地產(chǎn)銷售成本、房 地產(chǎn)出租經(jīng)營成本。對于分期收款的房地產(chǎn)項目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營成本通常 按當期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率， 計算本期應結轉的經(jīng)營成本。 三、經(jīng)營收入、利潤和稅金 1．經(jīng)營收入 經(jīng)營收入是指 房地產(chǎn)企業(yè)向社會出售、出租房地產(chǎn)產(chǎn)品或利用房地產(chǎn)自營時所獲得的貨 幣收入。包括銷售收入、出租收入和自營收入。 銷售收入＝銷售房屋面積房屋銷售單價 出租收入＝出租房屋建筑面積房屋租金單價 自營收入＝營業(yè)額一商業(yè)營業(yè)成本一自營中的商業(yè)經(jīng)營風險回報 經(jīng)營收入是按市場價格計算的，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品只有在市場上被 出售、出租或自營，才能成為給企業(yè)或社會帶來收益的有用的勞動成果。因此，經(jīng)營收 入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量 (產(chǎn)值 )更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項目的真實經(jīng)濟效果。 2．利潤 利潤是企業(yè)經(jīng)濟目標的集中表 現(xiàn)， 企業(yè)進行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取利潤。 房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其經(jīng)營收入扣除經(jīng)營成本和銷 售稅金后的盈余部分，稱為經(jīng)營利潤 (或稱盈利 )。經(jīng)營利潤中的一部分由國家以稅收的 方式無償征收，作為國家或地方的財政收入；另一部分給投資者，作為其法定盈余公積 金、 法定公益金和可分配利潤等 .根據(jù)財務核算與分析的需要， 企業(yè)利潤可分為利潤總額 、 經(jīng)營利潤、稅后利潤 (凈利潤 )和可分配利潤等四個層次。 利潤總額 =經(jīng)營利潤 +營業(yè)外收支凈額 經(jīng)營利潤 =經(jīng)營收入 經(jīng)營成本 期間費用 銷售稅 金 稅后利潤 =利潤總額 所得稅 可分配利潤 =稅后利潤 (法定盈余公積金 +法定公益金 +未分配利潤 ) 3．稅金 稅金是國家或地方政府依據(jù)法律對有納稅義務的單位或個人征收的財政資金。稅收 是國家憑借政治權利參與國民收入分配和再分配的一種方式，具有強制性、無償性和固 定性的特點。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有： (1)銷售稅金。 銷售稅金包括營業(yè)稅、 城市維護建設稅和教育費附加， 又稱“兩稅一費”。 營業(yè)稅是從房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。營業(yè)稅稅額的計算方法是：營業(yè)稅 稅額 =應納稅銷售 (出租 )收入稅率。目前營業(yè)稅的稅率為 5％。城市維護建設稅和教育 費附加，是依托營業(yè)稅征收的一種稅費，分別為營業(yè)稅稅額的 7％和 3％。 (2)土地使用稅和房產(chǎn)稅。 土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在 開發(fā)經(jīng)營過程中占用國有 土地應繳納的一種稅；房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時應繳納的一種財產(chǎn)稅。土地使用稅 和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。 (3)企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是對實行獨立經(jīng)濟核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應納稅 所得額征收的一種稅。所得稅稅額 =應納稅所得額稅率。應納稅所得額 =收入總額－準 予扣除項目金額，房地 產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為 33％。 例題 的 [ 某地營業(yè)稅率 5%，城建稅率 7%，教育費附加 3%，則銷售稅金為應納稅銷售收入 ]。 A． 15%B． %C． %D． 答案： B 第二節(jié) 資金的時間價值與資金等效值計算 一、 資金的時間價值 對于投資者來說，資金的投入與收益的獲得往往構成一個時間上有先有后的現(xiàn)金流量序 列，客觀地評價房地產(chǎn)投資項目的經(jīng)濟效果或對不同投資方案進行經(jīng)濟比較時，不僅要 考慮支出和收入的數(shù)額，還必須考慮每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的時間， 以某一個相同的時間點 為基準，把不同時間點上的支出和收入折算到同一個時間點上，才能得出正確的結論。 在不同的時間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價值上是不等的。也就是說，資金的價 值會隨時間發(fā)生變化。今天可以用來投資的一筆資金，即使不考慮通貨膨脹因素，也比 將來可獲得的同樣數(shù)額的資金更有價值。因為當前可用的資金能夠立即用來投資并帶來 收益，而將來可取得的資金則無法用于當前的投資，也無法獲得相應的收益。 不同時間發(fā)生的等額資金在價值上的差別稱為資金的時間價值。這一點，可以從將 貨幣存入銀行，或是從銀行借款為 例來說明最容易理解。如果現(xiàn)在將 1000 元存入銀 行 ， 一年后得到的本利和為 1120 元，經(jīng)過 1 年而增加的 120 元，就是在 1 年內讓出了 1000 元貨幣的使用權而得到的報酬。也就是說，這 120 元是 1000 元在 1 年中的時間價值。 對于資金的時間價值，可以從兩個方面理解： 首先，隨著時間的推移，資金的價值會增加。這種現(xiàn)象叫資金增殖。資金是屬于商 品經(jīng)濟范疇的概念，在商品經(jīng)濟條件下，資金是不斷運動著的。資金的運動伴隨著生產(chǎn) 與交換的進行，生產(chǎn)與交換活動會給投資者帶來利潤，表現(xiàn)為資金的 增殖。資金增殖的 實質是勞動者在生產(chǎn)過程中創(chuàng)造了剩余價值。從投資者的角度來看，資金的增殖特性使 資金具有時間價值。 其次，資金一旦用于投資，就不能用于即期消費。犧牲即期消費是為了能在將來得 到更多的消費，個人儲蓄的動機和國家積累的目的都是如此。從消費者的角度來看，資 金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應作的必要補償。 資金時間價值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來看主要表現(xiàn)為：投資 利潤率，即單位投資所能取得的利潤；通貨膨脹率，即對因貨幣貶值造成的損失所應作 的補償；風險因素，即對風險可能帶來的 損失所應作的補償。資金時間價值的計算方法 與銀行利息的計算方法相同。實際上，銀行利息也是一種資金時間價值的表現(xiàn)方式，利 率是資金時間價值的一種標志。 二、利息與利率 1．利息與利率 利息是指占用資金所付的代價 (或放棄使用資金所得的補償 )。如果將一筆資金存入 銀行，這筆資金就稱為本金。經(jīng)過一段時間之后，儲戶可在本金之外再得到一筆利息， 這一過程可表示為： 式中： 本利和； P本金； 利息。 下標 n 表示計息周期數(shù)。計息周期是指計算利息的時間單位，如“年”、“季度”、 “月”或“周”等，但通 常采用的時間單位是年。 利息通常根據(jù)利率來計算。利率是在 單位時間 (一個計息周期 )內所得的利息額與借貸金額 (即本金 )之比，用 i 表示，其表達式為： 式中， I1 為一個計息周期的利息。上式表明，利率是單位本金經(jīng)過一個計息周期后 的增殖額。利率又分為基礎利率、存款利率、債券利率和貸款利率等。在市場經(jīng)濟條件 下，基礎利率和存款利率的高低主要取決于社會平均利潤率、資本供求狀況、國家的宏 觀信貸政策和通貨膨脹率水平等。其他各種類型利率的高低及其與基礎利率的差異，則 主要取決于資金籌措的成本費用和融出 資金所承擔的風險大小等。 2．單利計息與復利計息 利息的計算有單利計息和復利計息兩種。 單利計息是僅按本金計算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時間成正比。單利計 息時的利息計算公式為： n 個計息周期后的本利和為： 復利計息方式，對于某一計息周期來說，是按本金加上先前計息周期所累計的利息進行 計息，即“利息再生利息”。按復利方式計算利息時，利息的計算公式為： n 個計息周期后的本利和為： 3．名義利率與實際利率 在以上討論中，都是以年為計息周 期的，但在實際應用中，計息周期有年、季、月等， 也就是說，計息 周期可以短于一年。這樣就出現(xiàn)了不同計息周期的利率換算問題。也就 是說，當利率標明的時間單位與計息周期不一致時，就出現(xiàn)了名義利率和實際利率的區(qū) 別。 例如，某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為 o． 5％，通常稱為“年利率 6％ ， 每月計息一次”。這里的年利率 6％稱為“名義利率”。當按單利計算利息時，名義利率 和實際利率是一致的；當按復利計息時，上述“年利率 6％，每月計息一次”的實際利率 就不等于名義利率 (6％ )。 例如，年利率為 12％，存款額為 1000 元，期限為一年，復利計息，分別以一年 1 次計息 ； 一年 4 次按季利率計息；一年 12 次按月利率計息，則一年后的本利和分別為： 一年 1 次計息 F＝ 1000 (1+12％ )=1120(元 ) 一年 4 次計息 一年 12 次計息 這里的 12％，對于一年一次計息情況既是實際利率又是名義利率； 3％和 1％稱為周期利 率。由上述計算可知：名義利率 =周期利率 *每年計息周期數(shù)。 對于一年計息 4 次和 12 次來說， 12％就是名義利率，而一年計息 4 次時的實際利率 = ；一年計息 12 次時的實際利率 設名義利率為 r，若年初借款為 P，在 一年中計算利息 m 次，則每一計息周期的利率為 r ／ m，一年后的本利和為： ，其中利息為 。故實際利率 i 與名義利率 r 的關系式 為 ： 通過上述分析和計算，可以得出名義利率與實際利率存在著下述關系： (1) 實際利率比名義利率更能反映資金的時間價值； (2) 名義利率越大，計息周期越短，實際利率與名義利率的差異就越大； (3) 當每年計息周期數(shù) m＝ 1 時，名義利率與實際利率相等； (4) 當每年計息周期數(shù) m1 時，實際利率大于名義利率。 例題：已知年利率為 15%，按半年計息，則年實際 利率為 [ A． % 答案： A 三、資金等效值與現(xiàn)金流量圖 1．資金等值的概念 在資金時間價值的計算中，等值是一個十分重要的概念。資金等值是指在考慮時間因素 的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值，也可以解釋為“與 某一時間點上一定金額的實際經(jīng)濟價值相等的另一時間點上的價值”。 在以后的討論中， 我們把等效值簡稱為等值。 例如，現(xiàn)在借入 100 元，年利率是 15％，一年后要還的本利和為 115 元。這就是說，現(xiàn) 在的 100 元與一年后的 115 元雖然絕對值不等，但它們是等值的 ，即其實際經(jīng)濟價值相 等。 通常情況下，在資金等效值計算中，人們把資金運動起點時的金額稱為現(xiàn)值；把資金運 動結束時與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值；而把資金運動過程中某一時間點上與現(xiàn) 值等值的金額稱為時值。 2．現(xiàn)金流量圖 如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計息周期的期間， 為了簡化計算，公認的習慣方法是將其代數(shù)和看成是在計息周期末發(fā)生，稱為期末慣例 法。 現(xiàn)金流量圖是用以反映項目在計算期內流入和流出的現(xiàn)金活動的簡化圖示。它將現(xiàn)金的 收入和支出按照發(fā)生的時間階段畫在時間的標度上，并 且標明所要計算的問題，即標明 什么是已知、什么是所求。 時間點零表示資金運動的時間始點或某一基準時刻，并不一定是指日歷年度的年初。在 復利計算常用符號 P、 F、 A、 G 中，只有 P 是在第一周期的期初發(fā)生的。為了與期末慣例 法保持一致，在把資金的流動情況繪成現(xiàn)金流量圖時，都把 P 作為上一周期期末，即第 0 B． % C． % D． % ]。 期期