【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 )，生產(chǎn)成本加上相應(yīng)的銷售費(fèi)用稱為產(chǎn)品的銷售成 本 (亦稱完全成本 )。 投資分析中使用的成本概念與企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中使用的成本概念不完全相同。主要表現(xiàn)在 兩個(gè)方面：首先，財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本是對(duì)生 產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中實(shí)際發(fā)生費(fèi)用的記錄，各種 影 響因素的作用是確定的，所得到的成本數(shù)據(jù)是惟一的，而投資分析中使用的成本有許多 是對(duì)擬實(shí)施項(xiàng)目未來(lái)將要發(fā)生的費(fèi)用的預(yù)測(cè)和估算，各種影響因素的作用是不確定的， 不同的實(shí)施方案會(huì)有不同的成本數(shù)據(jù)；其次，在投資分析中，根據(jù)分析計(jì)算的需要還要 列入一些財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中沒(méi)有的成本概念 (如機(jī)會(huì)成本、沉沒(méi)成本、不可預(yù)見費(fèi)用等 )，這些 成本的經(jīng)濟(jì)含義及成本中所包含的內(nèi)容與財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)中的成本不完全一樣。 例題： 人們?yōu)檫_(dá)成一事或取得一物所必須付出或已經(jīng)付出的代價(jià)，稱為 [ A． 投資 B．成本 C．生產(chǎn)成本 D．銷售成本 答 案： B (二 )房地產(chǎn)投資分析中的投資與成本 ]。 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的投資與成本，與一般工業(yè)生產(chǎn)活動(dòng)有較大的差異。對(duì)于開 發(fā)銷售模式下的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目而言，開發(fā)商所投入的開發(fā)建設(shè)資金均屬于流動(dòng)資金的 性質(zhì)，但其投資的大部分又是在形成建筑物等以固定資產(chǎn)形式存在的房地產(chǎn)商品，并通 過(guò)項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的預(yù)售或建成后的出售活動(dòng)， 轉(zhuǎn)讓這些固定資產(chǎn)的所有權(quán)以收回投資。 開發(fā)過(guò)程中開發(fā)商本身所形成的固定資產(chǎn)大多數(shù)情況下很少，甚至是零。所以，基本上 所有的投資均一次性地轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)產(chǎn)品的成本中去了。房地 產(chǎn)置業(yè)投資或開發(fā)建設(shè)完 成后出租樓宇或自行經(jīng)營(yíng)，則與一般的工業(yè)生產(chǎn)項(xiàng)目投資和成本的概念相同。 1．開發(fā)項(xiàng)目總投資 開發(fā)項(xiàng)目總投資包括開發(fā)建設(shè)投資和經(jīng)營(yíng)資金。開發(fā)建設(shè)投資是指在開發(fā)期內(nèi)完成 房地產(chǎn)產(chǎn)品開發(fā)建設(shè)所需投人的各項(xiàng)費(fèi)用；經(jīng)營(yíng)資金是指開發(fā)企業(yè)用于日常經(jīng)營(yíng)的周轉(zhuǎn) 資金。開發(fā)建設(shè)投資在開發(fā)建設(shè)過(guò)程中形成以出售和出租為目的的開發(fā)產(chǎn)品成本和以自 營(yíng)自用為目的的固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)。開發(fā)項(xiàng)目總投資構(gòu)成如圖 2— 1 所示。 2．開發(fā)產(chǎn)品成本 開發(fā)產(chǎn)品成本是指房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)品建成時(shí)，按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和 會(huì)計(jì)制度轉(zhuǎn)入 房地產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)建設(shè)投資。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目有多種產(chǎn)品時(shí)，可以通過(guò)開發(fā)建設(shè)投資 的合理分?jǐn)?，分別估算每種產(chǎn)品的成本費(fèi)用。 3．經(jīng)營(yíng)成本 經(jīng)營(yíng)成本是指房地產(chǎn)產(chǎn)品出售、出租時(shí)，將開發(fā)產(chǎn)品成本按照國(guó)家有關(guān)財(cái)務(wù)和會(huì)計(jì) 制度結(jié)轉(zhuǎn)的成本，主要包括：土地轉(zhuǎn)讓成本、出租土地經(jīng)營(yíng)成本、房地產(chǎn)銷售成本、房 地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本。對(duì)于分期收款的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)銷售成本和出租經(jīng)營(yíng)成本通常 按當(dāng)期銷售或出租收入占全部銷售收入和出租收入的比率， 計(jì)算本期應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)的經(jīng)營(yíng)成本。 三、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金 1．經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)營(yíng)收入是指 房地產(chǎn)企業(yè)向社會(huì)出售、出租房地產(chǎn)產(chǎn)品或利用房地產(chǎn)自營(yíng)時(shí)所獲得的貨 幣收入。包括銷售收入、出租收入和自營(yíng)收入。 銷售收入＝銷售房屋面積房屋銷售單價(jià) 出租收入＝出租房屋建筑面積房屋租金單價(jià) 自營(yíng)收入＝營(yíng)業(yè)額一商業(yè)營(yíng)業(yè)成本一自營(yíng)中的商業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)回報(bào) 經(jīng)營(yíng)收入是按市場(chǎng)價(jià)格計(jì)算的，房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)的房地產(chǎn)產(chǎn)品只有在市場(chǎng)上被 出售、出租或自營(yíng)，才能成為給企業(yè)或社會(huì)帶來(lái)收益的有用的勞動(dòng)成果。因此，經(jīng)營(yíng)收 入比企業(yè)完成的開發(fā)工作量 (產(chǎn)值 )更能反映房地產(chǎn)開發(fā)投資項(xiàng)目的真實(shí)經(jīng)濟(jì)效果。 2．利潤(rùn) 利潤(rùn)是企業(yè)經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的集中表 現(xiàn)， 企業(yè)進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)投資的最終目的是獲取利潤(rùn)。 房地產(chǎn)開發(fā)投資者不論采用何種直接的房地產(chǎn)投資模式，其經(jīng)營(yíng)收入扣除經(jīng)營(yíng)成本和銷 售稅金后的盈余部分，稱為經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) (或稱盈利 )。經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)中的一部分由國(guó)家以稅收的 方式無(wú)償征收，作為國(guó)家或地方的財(cái)政收入；另一部分給投資者，作為其法定盈余公積 金、 法定公益金和可分配利潤(rùn)等 .根據(jù)財(cái)務(wù)核算與分析的需要， 企業(yè)利潤(rùn)可分為利潤(rùn)總額 、 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、稅后利潤(rùn) (凈利潤(rùn) )和可分配利潤(rùn)等四個(gè)層次。 利潤(rùn)總額 =經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) +營(yíng)業(yè)外收支凈額 經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) =經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)營(yíng)成本 期間費(fèi)用 銷售稅 金 稅后利潤(rùn) =利潤(rùn)總額 所得稅 可分配利潤(rùn) =稅后利潤(rùn) (法定盈余公積金 +法定公益金 +未分配利潤(rùn) ) 3．稅金 稅金是國(guó)家或地方政府依據(jù)法律對(duì)有納稅義務(wù)的單位或個(gè)人征收的財(cái)政資金。稅收 是國(guó)家憑借政治權(quán)利參與國(guó)民收入分配和再分配的一種方式，具有強(qiáng)制性、無(wú)償性和固 定性的特點(diǎn)。目前我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)納稅的主要稅種有： (1)銷售稅金。 銷售稅金包括營(yíng)業(yè)稅、 城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加， 又稱“兩稅一費(fèi)”。 營(yíng)業(yè)稅是從房地產(chǎn)銷售或出租收入中征收的一種稅。營(yíng)業(yè)稅稅額的計(jì)算方法是：營(yíng)業(yè)稅 稅額 =應(yīng)納稅銷售 (出租 )收入稅率。目前營(yíng)業(yè)稅的稅率為 5％。城市維護(hù)建設(shè)稅和教育 費(fèi)附加，是依托營(yíng)業(yè)稅征收的一種稅費(fèi)，分別為營(yíng)業(yè)稅稅額的 7％和 3％。 (2)土地使用稅和房產(chǎn)稅。 土地使用稅是房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)在 開發(fā)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中占用國(guó)有 土地應(yīng)繳納的一種稅；房產(chǎn)稅是投資者擁有房地產(chǎn)時(shí)應(yīng)繳納的一種財(cái)產(chǎn)稅。土地使用稅 和房產(chǎn)稅在企業(yè)所得稅前列支。 (3)企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅是對(duì)實(shí)行獨(dú)立經(jīng)濟(jì)核算的房地產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)，按其應(yīng)納稅 所得額征收的一種稅。所得稅稅額 =應(yīng)納稅所得額稅率。應(yīng)納稅所得額 =收入總額－準(zhǔn) 予扣除項(xiàng)目金額，房地 產(chǎn)開發(fā)投資企業(yè)所得稅稅率一般為 33％。 例題 的 [ 某地營(yíng)業(yè)稅率 5%，城建稅率 7%，教育費(fèi)附加 3%，則銷售稅金為應(yīng)納稅銷售收入 ]。 A． 15%B． %C． %D． 答案： B 第二節(jié) 資金的時(shí)間價(jià)值與資金等效值計(jì)算 一、 資金的時(shí)間價(jià)值 對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，資金的投入與收益的獲得往往構(gòu)成一個(gè)時(shí)間上有先有后的現(xiàn)金流量序 列，客觀地評(píng)價(jià)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效果或?qū)Σ煌顿Y方案進(jìn)行經(jīng)濟(jì)比較時(shí)，不僅要 考慮支出和收入的數(shù)額，還必須考慮每筆現(xiàn)金流量發(fā)生的時(shí)間， 以某一個(gè)相同的時(shí)間點(diǎn) 為基準(zhǔn)，把不同時(shí)間點(diǎn)上的支出和收入折算到同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，才能得出正確的結(jié)論。 在不同的時(shí)間付出或得到同樣數(shù)額的資金在價(jià)值上是不等的。也就是說(shuō)，資金的價(jià) 值會(huì)隨時(shí)間發(fā)生變化。今天可以用來(lái)投資的一筆資金，即使不考慮通貨膨脹因素，也比 將來(lái)可獲得的同樣數(shù)額的資金更有價(jià)值。因?yàn)楫?dāng)前可用的資金能夠立即用來(lái)投資并帶來(lái) 收益，而將來(lái)可取得的資金則無(wú)法用于當(dāng)前的投資，也無(wú)法獲得相應(yīng)的收益。 不同時(shí)間發(fā)生的等額資金在價(jià)值上的差別稱為資金的時(shí)間價(jià)值。這一點(diǎn)，可以從將 貨幣存入銀行，或是從銀行借款為 例來(lái)說(shuō)明最容易理解。如果現(xiàn)在將 1000 元存入銀 行 ， 一年后得到的本利和為 1120 元，經(jīng)過(guò) 1 年而增加的 120 元，就是在 1 年內(nèi)讓出了 1000 元貨幣的使用權(quán)而得到的報(bào)酬。也就是說(shuō)，這 120 元是 1000 元在 1 年中的時(shí)間價(jià)值。 對(duì)于資金的時(shí)間價(jià)值，可以從兩個(gè)方面理解： 首先，隨著時(shí)間的推移，資金的價(jià)值會(huì)增加。這種現(xiàn)象叫資金增殖。資金是屬于商 品經(jīng)濟(jì)范疇的概念，在商品經(jīng)濟(jì)條件下，資金是不斷運(yùn)動(dòng)著的。資金的運(yùn)動(dòng)伴隨著生產(chǎn) 與交換的進(jìn)行，生產(chǎn)與交換活動(dòng)會(huì)給投資者帶來(lái)利潤(rùn)，表現(xiàn)為資金的 增殖。資金增殖的 實(shí)質(zhì)是勞動(dòng)者在生產(chǎn)過(guò)程中創(chuàng)造了剩余價(jià)值。從投資者的角度來(lái)看，資金的增殖特性使 資金具有時(shí)間價(jià)值。 其次，資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)。犧牲即期消費(fèi)是為了能在將來(lái)得 到更多的消費(fèi)，個(gè)人儲(chǔ)蓄的動(dòng)機(jī)和國(guó)家積累的目的都是如此。從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資 金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)作的必要補(bǔ)償。 資金時(shí)間價(jià)值的大小，取決于多方面的因素。從投資的角度來(lái)看主要表現(xiàn)為：投資 利潤(rùn)率，即單位投資所能取得的利潤(rùn)；通貨膨脹率，即對(duì)因貨幣貶值造成的損失所應(yīng)作 的補(bǔ)償；風(fēng)險(xiǎn)因素，即對(duì)風(fēng)險(xiǎn)可能帶來(lái)的 損失所應(yīng)作的補(bǔ)償。資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算方法 與銀行利息的計(jì)算方法相同。實(shí)際上，銀行利息也是一種資金時(shí)間價(jià)值的表現(xiàn)方式，利 率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志。 二、利息與利率 1．利息與利率 利息是指占用資金所付的代價(jià) (或放棄使用資金所得的補(bǔ)償 )。如果將一筆資金存入 銀行，這筆資金就稱為本金。經(jīng)過(guò)一段時(shí)間之后，儲(chǔ)戶可在本金之外再得到一筆利息， 這一過(guò)程可表示為： 式中： 本利和； P本金； 利息。 下標(biāo) n 表示計(jì)息周期數(shù)。計(jì)息周期是指計(jì)算利息的時(shí)間單位，如“年”、“季度”、 “月”或“周”等，但通 常采用的時(shí)間單位是年。 利息通常根據(jù)利率來(lái)計(jì)算。利率是在 單位時(shí)間 (一個(gè)計(jì)息周期 )內(nèi)所得的利息額與借貸金額 (即本金 )之比，用 i 表示，其表達(dá)式為： 式中， I1 為一個(gè)計(jì)息周期的利息。上式表明，利率是單位本金經(jīng)過(guò)一個(gè)計(jì)息周期后 的增殖額。利率又分為基礎(chǔ)利率、存款利率、債券利率和貸款利率等。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件 下，基礎(chǔ)利率和存款利率的高低主要取決于社會(huì)平均利潤(rùn)率、資本供求狀況、國(guó)家的宏 觀信貸政策和通貨膨脹率水平等。其他各種類型利率的高低及其與基礎(chǔ)利率的差異，則 主要取決于資金籌措的成本費(fèi)用和融出 資金所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大小等。 2．單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息 利息的計(jì)算有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。 單利計(jì)息是僅按本金計(jì)算利息，利息不再生息，其利息總額與借貸時(shí)間成正比。單利計(jì) 息時(shí)的利息計(jì)算公式為： n 個(gè)計(jì)息周期后的本利和為： 復(fù)利計(jì)息方式，對(duì)于某一計(jì)息周期來(lái)說(shuō)，是按本金加上先前計(jì)息周期所累計(jì)的利息進(jìn)行 計(jì)息，即“利息再生利息”。按復(fù)利方式計(jì)算利息時(shí)，利息的計(jì)算公式為： n 個(gè)計(jì)息周期后的本利和為： 3．名義利率與實(shí)際利率 在以上討論中，都是以年為計(jì)息周 期的，但在實(shí)際應(yīng)用中，計(jì)息周期有年、季、月等， 也就是說(shuō)，計(jì)息 周期可以短于一年。這樣就出現(xiàn)了不同計(jì)息周期的利率換算問(wèn)題。也就 是說(shuō)，當(dāng)利率標(biāo)明的時(shí)間單位與計(jì)息周期不一致時(shí)，就出現(xiàn)了名義利率和實(shí)際利率的區(qū) 別。 例如，某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為 o． 5％，通常稱為“年利率 6％ ， 每月計(jì)息一次”。這里的年利率 6％稱為“名義利率”。當(dāng)按單利計(jì)算利息時(shí)，名義利率 和實(shí)際利率是一致的；當(dāng)按復(fù)利計(jì)息時(shí)，上述“年利率 6％，每月計(jì)息一次”的實(shí)際利率 就不等于名義利率 (6％ )。 例如，年利率為 12％，存款額為 1000 元，期限為一年，復(fù)利計(jì)息，分別以一年 1 次計(jì)息 ； 一年 4 次按季利率計(jì)息；一年 12 次按月利率計(jì)息，則一年后的本利和分別為： 一年 1 次計(jì)息 F＝ 1000 (1+12％ )=1120(元 ) 一年 4 次計(jì)息 一年 12 次計(jì)息 這里的 12％，對(duì)于一年一次計(jì)息情況既是實(shí)際利率又是名義利率； 3％和 1％稱為周期利 率。由上述計(jì)算可知：名義利率 =周期利率 *每年計(jì)息周期數(shù)。 對(duì)于一年計(jì)息 4 次和 12 次來(lái)說(shuō)， 12％就是名義利率，而一年計(jì)息 4 次時(shí)的實(shí)際利率 = ；一年計(jì)息 12 次時(shí)的實(shí)際利率 設(shè)名義利率為 r，若年初借款為 P，在 一年中計(jì)算利息 m 次，則每一計(jì)息周期的利率為 r ／ m，一年后的本利和為： ，其中利息為 。故實(shí)際利率 i 與名義利率 r 的關(guān)系式 為 ： 通過(guò)上述分析和計(jì)算，可以得出名義利率與實(shí)際利率存在著下述關(guān)系： (1) 實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值； (2) 名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大； (3) 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m＝ 1 時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等； (4) 當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù) m1 時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。 例題：已知年利率為 15%，按半年計(jì)息，則年實(shí)際 利率為 [ A． % 答案： A 三、資金等效值與現(xiàn)金流量圖 1．資金等值的概念 在資金時(shí)間價(jià)值的計(jì)算中，等值是一個(gè)十分重要的概念。資金等值是指在考慮時(shí)間因素 的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值，也可以解釋為“與 某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值”。 在以后的討論中， 我們把等效值簡(jiǎn)稱為等值。 例如，現(xiàn)在借入 100 元，年利率是 15％，一年后要還的本利和為 115 元。這就是說(shuō)，現(xiàn) 在的 100 元與一年后的 115 元雖然絕對(duì)值不等，但它們是等值的 ，即其實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相 等。 通常情況下，在資金等效值計(jì)算中，人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱為現(xiàn)值；把資金運(yùn) 動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來(lái)值；而把資金運(yùn)動(dòng)過(guò)程中某一時(shí)間點(diǎn)上與現(xiàn) 值等值的金額稱為時(shí)值。 2．現(xiàn)金流量圖 如果現(xiàn)金流出或流入不是發(fā)生在計(jì)息周期的期初或期末，而是發(fā)生在計(jì)息周期的期間， 為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣方法是將其代數(shù)和看成是在計(jì)息周期末發(fā)生，稱為期末慣例 法。 現(xiàn)金流量圖是用以反映項(xiàng)目在計(jì)算期內(nèi)流入和流出的現(xiàn)金活動(dòng)的簡(jiǎn)化圖示。它將現(xiàn)金的 收入和支出按照發(fā)生的時(shí)間階段畫在時(shí)間的標(biāo)度上，并 且標(biāo)明所要計(jì)算的問(wèn)題，即標(biāo)明 什么是已知、什么是所求。 時(shí)間點(diǎn)零表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻，并不一定是指日歷年度的年初。在 復(fù)利計(jì)算常用符號(hào) P、 F、 A、 G 中，只有 P 是在第一周期的期初發(fā)生的。為了與期末慣例 法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把 P 作為上一周期期末，即第 0 B． % C． % D． % ]。 期期