xx年房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營與管理試題與答案(編輯修改稿)
2025-07-16 16:51 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 表現(xiàn)為：①導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值的折損，利用升高的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值減小，甚至出現(xiàn)負(fù)值；②可能加大投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，導(dǎo)致還貸困難；③抑制房地產(chǎn)市場上的需求數(shù)量，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降。 5．房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其擁有物業(yè)的（ ）。 A．銷售收入 B．轉(zhuǎn)讓收入 C．租金收入 D．利息收入 【答案】C 【解析】房地產(chǎn)投資信托基金是指通過制定信托投資計(jì)劃，信托公司與投資者（委托人）簽訂信托投資合同，通過發(fā)行信托受益憑證或股票等方式受托投資者的資金，用于房地產(chǎn)投資或房地產(chǎn)抵押貸款投資，并委托或聘請專業(yè)機(jī)構(gòu)和專業(yè)人員實(shí)施經(jīng)營管理的一種資金信托投資方式。房地產(chǎn)投資信托基金的投資收益主要來源于其所擁有物業(yè)的經(jīng)常性租金收入。第五部分 1．當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)商將建成后的物業(yè)用于出租或（ ）時(shí)，短期開發(fā)投資就轉(zhuǎn)變成了長期置業(yè)投資?！ ．出售 B．抵押 C．轉(zhuǎn)讓 D．經(jīng)營 【答案】D 【解析】房地產(chǎn)開發(fā)投資通常屬于短期投資，它形成了房地產(chǎn)市場上的增量供給。當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)投資者將建成后的房地產(chǎn)用于出租（如寫字樓、公寓、別墅、倉儲用房等）或經(jīng)營（如商場、酒店等）時(shí)，短期開發(fā)投 2．固定資產(chǎn)投資按照工作內(nèi)容和實(shí)現(xiàn)方式分類，可以分為（ ）投資?！ ．建筑安裝工程 B．新建和擴(kuò)建 C．設(shè)備與工器具購置 D．遷建和恢復(fù) E．其他費(fèi)用 【答案】ACE 【解析】固定資產(chǎn)投資是指用于建造或購置建筑物、構(gòu)筑物和機(jī)器設(shè)備等固定資產(chǎn)的投資。按建設(shè)性質(zhì)分類，固定資產(chǎn)投資可分為新建、擴(kuò)建、遷建和恢復(fù)四類?！ ?．從宏觀上說，在進(jìn)行房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析時(shí)，通常應(yīng)分析（ ）。 A．物理結(jié)構(gòu) B．區(qū)域結(jié)構(gòu) C．產(chǎn)品結(jié)構(gòu) D．供求結(jié)構(gòu) E．總量結(jié)構(gòu) 【答案】BCDE 【解析】從宏觀上說，房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)包括總量結(jié)構(gòu)、區(qū)域結(jié)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、供求結(jié)構(gòu)和投資結(jié)構(gòu)。要實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價(jià)格基本穩(wěn)定的市場目標(biāo)，保持房地產(chǎn)業(yè)與社會經(jīng)濟(jì)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，必須準(zhǔn)確把握房地產(chǎn)市場上的這些主要結(jié)構(gòu)關(guān)系?！?4．某投資商預(yù)測到政府大型公共設(shè)施的投資建設(shè)計(jì)劃，并在附近預(yù)先投資，最后取得巨大成功，則該投資商利用的是房地產(chǎn)投資特性中的（ ）。 A．不可移動性 B．不一致性 C．適應(yīng)性 D．相互影響性 【答案】D 【解析】相互影響性是指房地產(chǎn)價(jià)值受到其周邊物業(yè)，城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影響?！ ?．不考慮其他因素變化，利率升高，則房地產(chǎn)價(jià)值（ ）?！ ．下降 B．上升 C．不變 D．不能確定 【答案】A 【解析】長期利率下調(diào)，預(yù)期房地產(chǎn)：投資風(fēng)險(xiǎn)降低，一是會導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值提高，利用降低的利率對現(xiàn)金流折現(xiàn)，會使投資項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值增加，提升房地產(chǎn)現(xiàn)值；二是會減少投資者的債務(wù)負(fù)擔(dān)，降低投資成本；三是會刺激房地產(chǎn)市場的需求增長（居民儲蓄量減少，貸款購房量由于成本降低而增加），從而會帶動投資需求上升。第六部分1．房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行開發(fā)項(xiàng)目融資結(jié)構(gòu)安排時(shí)，通常要投入占項(xiàng)目總投資（）的自有資金或股本金。 A．15% B．20% C．30% D．40% 【答案】C 【解析】國家對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金比例的要求是30%。對房地產(chǎn)置業(yè)投資，資本金比例通常為購置物業(yè)時(shí)所須支付的首付款比例。 2．開發(fā)商以某一價(jià)格出售“物業(yè)＋健身房會員資格＋保齡球館會員資格＋游泳池會員資格”時(shí)，該價(jià)格比這四項(xiàng)各自價(jià)格之和低了許多，開發(fā)商采用的是（）技巧
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