房地產(chǎn)估價(jià)師考試房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理歷年真題及答案解析(編輯修改稿)
2025-02-09 22:36 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 的指標(biāo)主要有( )。(2008年試題) A．流動(dòng)比率 B．借款償還期 C．現(xiàn)金回報(bào)率 D．資產(chǎn)負(fù)債率 E．利息備付率 答案：BDE 5．下列指標(biāo)中，屬于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目靜態(tài)盈利能力指標(biāo)的有( )。(2007年試題) A．凈現(xiàn)值 B．投資利潤(rùn)率 C．現(xiàn)金回報(bào)率 D．靜態(tài)投資回收期 E．內(nèi)部收益率 答案：BCD 解析：凈現(xiàn)值和內(nèi)部收益率屬于動(dòng)態(tài)指標(biāo)。房地產(chǎn)投資項(xiàng)目包括開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目和置業(yè)投資項(xiàng)目?jī)煞N，其中的現(xiàn)金回報(bào)率只屬于置業(yè)投資項(xiàng)目?！ ?．下列關(guān)于內(nèi)部收益率的表述中，正確的有( )。(2007年試題) A．內(nèi)部收益率反映了項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)盈利能力 B．內(nèi)部收益率是當(dāng)項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資正好被收回的收益率 C．當(dāng)內(nèi)部收益率高于目標(biāo)收益率時(shí)，投資項(xiàng)目是可行的 D．如果使用貸款，且項(xiàng)目盈利，則全投資的內(nèi)部收益率要高于資本金內(nèi)部收益率 E．內(nèi)部收益率越高，投資風(fēng)險(xiǎn)就越小 答案：ABC 7．下列各項(xiàng)中，用以反映項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)有( )。(2005年試題) A．速動(dòng)比率 B．利息備付率 C．償債備付率 D．內(nèi)部收益率 E．資產(chǎn)負(fù)債率 答案：ABCE (三)判斷題 1．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總開(kāi)發(fā)成本中不包含銷(xiāo)售稅金。( )(2009年試題) 答案：√ 2．借款償還期和投資回收期都是評(píng)價(jià)投資項(xiàng)目清償能力的指標(biāo)。( )(2009年試題) 答案： 3．通貨膨脹和房地產(chǎn)增值對(duì)折現(xiàn)率的影響是不同的，一般來(lái)說(shuō)，通貨膨脹導(dǎo)致折現(xiàn)率提高，而房地產(chǎn)增值則導(dǎo)致折現(xiàn)率下降。( )(2008年試題) 答案： 4．流動(dòng)比率越低，說(shuō)明營(yíng)運(yùn)資本(即流動(dòng)資產(chǎn)減流動(dòng)負(fù)債的余額)越多，對(duì)債權(quán)人而言，其債權(quán)越安全。( )(2008年試題) 答案：√ 5．差額投資內(nèi)部收益率，是兩個(gè)方案各期凈現(xiàn)金流量差額的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率。( )(2008年試題) 答案：√ 6．資本金利潤(rùn)率是年稅后利潤(rùn)總額或年平均稅后利潤(rùn)總額占資本金的比例。( )(2907年試題) 答案：√ 7．資產(chǎn)負(fù)債率屬短期償債能力指標(biāo)，反映債權(quán)人所提供的資金占全部資產(chǎn)的比例。( )(2007年試題) 答案： 解析：資產(chǎn)負(fù)債率屬于長(zhǎng)期償債能力指標(biāo)?！ ?．開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資，是其積累固定資產(chǎn)的重要方式。( )(2005年試題)答案： 9．房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，其計(jì)算期以土地剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽1中較短的年限為最大值。( )(2005年試題，有修改) 答案： 解析：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目用于出租或經(jīng)營(yíng)時(shí)，其計(jì)算期以土地剩余年限和建筑物剩余經(jīng)濟(jì)l用壽命中較短的年限為準(zhǔn)。 (四)計(jì)算題 1．王某以l2000元／m2的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了l0間建筑面積均為80m2的商鋪。購(gòu)房款的60％來(lái)自銀：提供的10年期、年利率為7．5％、按年等額還本付息的抵押貸款，其余為自有資金。另外，王某：購(gòu)房時(shí)還支付了相當(dāng)于購(gòu)房款1．5％的代理費(fèi)及其他費(fèi)用，于第2年末又投入自有資金40萬(wàn)元對(duì)1鋪進(jìn)行了裝修，同時(shí)辦理了產(chǎn)權(quán)證，在辦證時(shí)支付了相當(dāng)于購(gòu)房款0．3％的手續(xù)費(fèi)和3％的契稅王某的經(jīng)營(yíng)計(jì)劃是：第3年初將10間商鋪全部出租；第10年末以13000元／m2的價(jià)格賣(mài)掉其中間商鋪，其余的商鋪繼續(xù)出租；第l5年末以15000元／m2的價(jià)格又賣(mài)掉其中3間商鋪，其余的商。繼續(xù)出租；第20年末將剩余的商鋪以16000元／m2的價(jià)格全部賣(mài)掉(每次賣(mài)房時(shí)均支付了相當(dāng)“售價(jià)5．5％的銷(xiāo)售稅金、0．3％的手續(xù)費(fèi)和l％的個(gè)人所得稅)。假設(shè)：在整個(gè)經(jīng)營(yíng)期間，商鋪的j金保持200元／月．m2 (按建筑面積計(jì))不變，空置和收租損失不計(jì)，年運(yùn)營(yíng)成本為毛租金收入l25％；購(gòu)房投資發(fā)生在第l年初，每年的租金于年初收取，年運(yùn)營(yíng)成本和還本付息支出均發(fā)生在：末；王某要求的自有資金投資目標(biāo)收益率為14％?！ ?1)完成下列白有資金現(xiàn)金流量表并寫(xiě)出相應(yīng)的計(jì)算過(guò)程?！ ?2)列出自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值的公式并代入相應(yīng)數(shù)據(jù)(不要求計(jì)算出結(jié)果)。(10分)自有資金現(xiàn)金流量如下表。(2009年試題) 自有資金現(xiàn)金流量表 (單位：萬(wàn)元) 解：(1)自有資金現(xiàn)金流量表如下 (單位：萬(wàn)元) 其計(jì)算過(guò)程為 1)總購(gòu)房款：1．2萬(wàn)元／m21080m2=960萬(wàn)元2)自有資金購(gòu)房款：960萬(wàn)元40％=384萬(wàn)元3)購(gòu)房代理費(fèi)等：960萬(wàn)元l．5％=14．4萬(wàn)元 4)抵押貸款年還本付息額(10年還清)： 5)辦證費(fèi)用及裝修費(fèi)：(9603．3％+40)萬(wàn)元=71．68萬(wàn)元 6)年毛租金收入： 第3年初～第l0年初：20080012萬(wàn)元=192萬(wàn)元 第11年初～第l5年初：20064012萬(wàn)元=153．6萬(wàn)元 第16年初～第20年初：20040012萬(wàn)元=96萬(wàn)元 7)年運(yùn)營(yíng)成本： 第3年末～第l0年末：192 X25％萬(wàn)元=48萬(wàn)元 第11年末～第l5年末：153．625％萬(wàn)元=38．4萬(wàn)元 第16年末～第20年末：9625％萬(wàn)元=24萬(wàn)元 8)凈轉(zhuǎn)售收入： 第10年末：1．32 X 80(1—6．8％)萬(wàn)元=193．86萬(wàn)元 第15年末：1．5380 X(1—6．8％)萬(wàn)元=335．52萬(wàn)元 第20年末：1．65 X 80(1—6．8％)萬(wàn)元=596．48萬(wàn)元(2)自有資金財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值 2．某開(kāi)發(fā)商以3000萬(wàn)元購(gòu)得一住宅用地70年的使用權(quán)，該住宅用地面積為3000 m2，規(guī)劃容積率為5．5。據(jù)估算，該住宅開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的建安工程費(fèi)為2200元／m2，勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)為建安工程費(fèi)的3％，基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)為430萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)按建筑面積計(jì)算，為114元／m2，管理費(fèi)用為上述費(fèi)用(土
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