【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 、監(jiān)理單位 2 2021 年 3 月某人以 萬(wàn)元的預(yù)付款訂購(gòu)了一套售價(jià)為 30萬(wàn)元的期房， 2021年 3 月該項(xiàng)目交付使用時(shí)，樓價(jià)上漲到 萬(wàn)元，則其預(yù)付款的收益率為（ ）。 A、 12% B、 % C、 80% D、 125% 目前，中國(guó)個(gè)人住房抵押貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)（ ）年。 A、 10 B、 15 C、 20 D、 30 3當(dāng)貸款綜合風(fēng)險(xiǎn)度超過(guò)（ ）時(shí)，為高風(fēng)險(xiǎn)貸款。 A、 50% B、 60% C、 80% D、 90% 3根據(jù)估計(jì)的總銷(xiāo)售收入和銷(xiāo)售量來(lái)制定價(jià)格的方法稱為（ ）。 A、成本加成定價(jià)法 B、目標(biāo)定價(jià)法 C、撇脂定價(jià)法 D、認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 3當(dāng)某開(kāi)發(fā)商的成本費(fèi)用和產(chǎn)品質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者相比具有競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)時(shí)，可以采用的定價(jià)法是（ ）。 A、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 B、挑戰(zhàn)定價(jià)法 C、隨行就市定價(jià)法 D、滲透定價(jià)法 3在物業(yè)管理中，市場(chǎng)化、社會(huì)化程度最高，管理最為復(fù)雜的是（ ）物業(yè)。 A、收益性 B、工業(yè)性 C、居住性 D、特殊性 3在商業(yè)輻射區(qū)域內(nèi)，各商場(chǎng)間位置的優(yōu)劣主要取決于（ ）。 A、物業(yè)的易接近性 B、物業(yè)的臨街狀況 C、物業(yè)的周?chē)h(huán)境 D、物業(yè)所處區(qū)域的繁華程度 二、多項(xiàng)選擇題（共 15題，每題 2分。每題的備選答案中有兩個(gè)或兩個(gè)以上符合題意，請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)。全部選對(duì)的，得 2 分：錯(cuò)選或多選的，不得分；少選且選擇正確的，每個(gè)選項(xiàng)得 分。） 下列關(guān)于房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命的說(shuō)法中，正確的有（ ）。 A、房地產(chǎn)同時(shí)具有經(jīng)濟(jì)壽命和自然壽命 B、自然壽命一般要比經(jīng)濟(jì)壽命長(zhǎng) C、如果房地產(chǎn)維護(hù)善良好，可 以令投資者從一宗置業(yè)投資中獲取幾個(gè)經(jīng)濟(jì)壽命 D、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽合與使用性質(zhì)無(wú)關(guān) E、房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)壽命是指在正常市場(chǎng)和運(yùn)營(yíng)狀態(tài)下，房地產(chǎn)收入大于零的持續(xù)時(shí)間 物業(yè)的資本價(jià)值在很大程度上取決于預(yù)期的收益現(xiàn)金流和可能的未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用水平，未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用包括（ ）。 A、重新裝修費(fèi)用 B、更新改造費(fèi)用 C、建筑物存在內(nèi)在缺陷導(dǎo)致結(jié)構(gòu)損壞的修復(fù)費(fèi)用 D、空置損失費(fèi)用 E、為償債或其他原因急于將房地產(chǎn)變現(xiàn)時(shí)的折價(jià)損失 關(guān)于房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)凈收入、利潤(rùn)和稅金，存在的數(shù)量關(guān)系有（ ）。 A、經(jīng)營(yíng)收入 =銷(xiāo)售收入 +出租收入 +自 營(yíng)收入 B、利潤(rùn)總額 =經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) +營(yíng)業(yè)外收支凈額 C、稅后利潤(rùn) =利潤(rùn)總額 所得稅 D、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn) =經(jīng)營(yíng)收入 經(jīng)營(yíng)成本 期間費(fèi)用 銷(xiāo)售稅金 E、銷(xiāo)售稅金 =營(yíng)業(yè)稅 +城市維護(hù)建設(shè)稅 +房產(chǎn)稅 +土地使用稅 房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括（ ）。 A、投資機(jī)會(huì)尋找 B、市場(chǎng)分析 C、投資機(jī)會(huì)篩選 D、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) E、規(guī)劃設(shè)計(jì) 城市土地開(kāi)發(fā)和供應(yīng)計(jì)劃，一般由（ ）按城市總體發(fā)展要求、土地開(kāi)發(fā)潛力以及城市規(guī)劃的要求制定。 A、土地管理部門(mén) B、規(guī)劃管理部門(mén) C、市場(chǎng)管理部門(mén) D、設(shè)計(jì)管理部門(mén) E、計(jì)劃管理部門(mén) 市場(chǎng)主體通常包括（ ）。 A、買(mǎi)家 B、賣(mài)家 C、交易對(duì)象 D、交易價(jià)格 E、交易行為 開(kāi)發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時(shí)，不僅要考慮其過(guò)去的業(yè)績(jī)、資金實(shí)力和技術(shù)水平，還要審核承包商對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的（ ）。 A、施工方案 B、工期 C、質(zhì)量目標(biāo) D、報(bào)價(jià) E、市場(chǎng)售價(jià) 在進(jìn)行可行性分析中的調(diào)查研究時(shí)，資源調(diào)查一般包括（ ）。 A、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目用地現(xiàn)狀 B、市場(chǎng)供給量 C、交通運(yùn)輸條件 D、水文地質(zhì) E、氣象 前期工程費(fèi)用主要包括（ ）。 A、拆遷安置補(bǔ)償費(fèi) B、規(guī)劃費(fèi)用 C、設(shè)計(jì)費(fèi)用 D、可行性研究費(fèi)用 E、“三通一平”費(fèi) 用 投標(biāo)價(jià)格如果出現(xiàn)單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和不等于總報(bào)價(jià)時(shí)，符合規(guī)定的處理方法有（）。 A、以總報(bào)價(jià)為準(zhǔn) B、以單項(xiàng)報(bào)價(jià)之和修正總報(bào)價(jià) C、以單價(jià)為準(zhǔn)，重新計(jì)算總報(bào)價(jià) D、雙方可以重新商議價(jià)格 E、該投標(biāo)報(bào)價(jià)無(wú)效 1金融機(jī)構(gòu)在融出資金時(shí)，要遵循（ ）原則。 A、流動(dòng)性 B、安全性 C、償還性 D、盈利性 E、地域性 1金融機(jī)構(gòu)進(jìn)行項(xiàng)目貸款審查時(shí)，要進(jìn)行（ ）工作。 A、客戶評(píng)價(jià) B、項(xiàng)目評(píng)估 C、擔(dān)保方式評(píng)價(jià) D、貸款綜合評(píng)價(jià) E、環(huán)境評(píng)價(jià) 1企業(yè)確定廣告預(yù)算的主要方法包括（ ）。 A、量力而行法 B、銷(xiāo)售百 分比法 C、目標(biāo)任務(wù)法 D、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)等法 E、協(xié)商談判法 1下列房地產(chǎn)定價(jià)方法中，屬于競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)的有（ ）。 A、認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法 B、價(jià)值定價(jià)法 C、領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 D、挑戰(zhàn)定價(jià)法 E、隨行就市定價(jià)法 1收益性物業(yè)管理中，影響有效毛收入的因素有（ ）。 A、潛在毛租金收入 B、空置損失 C、租金損失 D、其他收入 E、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 三、判斷題（共 15 題，每題 1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用“√”表示正確，用“”表示正錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣 1分，本題總分最多扣至零分。） 房地產(chǎn)置業(yè)投 資能夠得到稅收方面的好處，這是由于稅法中規(guī)定的折舊年限相對(duì)于建筑物自然壽命和經(jīng)濟(jì)壽命來(lái)說(shuō)要短得多。（ ） 從理論上說(shuō)，通過(guò)投資組合可將投資者所面對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)完全抵消。（ ） 開(kāi)發(fā)商成本利潤(rùn)率等于開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目竣工后項(xiàng)目正常盈利年份的年凈經(jīng)營(yíng)收入與總開(kāi)發(fā)成本之比（ ）。 土地使用者可以通過(guò)出讓方式取得 60 年期的居住用地的土地使用權(quán)。（ ） 居住區(qū)總用地是指居住區(qū)范圍內(nèi)除公共建筑用地外的用地面積。（ ） 人們?cè)诜康禺a(chǎn)上享有的權(quán)利不是絕對(duì)的、無(wú)條件的，但一般是排他的。（ ） 在四象限模 型中，如果需求量對(duì)租金特別敏感，則第 1象限的需求曲線會(huì)變得與縱軸平行。（ ） 房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè)中的定性預(yù)測(cè)方法主要用于短期預(yù)測(cè)。（ ） “三項(xiàng)預(yù)測(cè)值”分析方法是多變量敏感性分析方法中的一種。（ ） 在評(píng)標(biāo)期間，開(kāi)發(fā)商與評(píng)標(biāo)小組可以要求投標(biāo)人回答或澄清某些含糊不清的問(wèn)題，也可以要求投標(biāo)者調(diào)整報(bào)價(jià)。（ ） 1對(duì)于投資者認(rèn)為經(jīng)濟(jì)可行的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，其投資的財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率肯定要大于銀行貸款利率。（ ） 1在房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)，銀行確定的抵押貸款成數(shù)越高，則貸款人獲得的貸款金額越多。（） 1如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司想樹(shù)立高價(jià)格形象，則應(yīng)采用奇數(shù)定價(jià)策略。（ ） 1過(guò)高或過(guò)低的物業(yè)租金，都有可能導(dǎo)致業(yè)主利益的損失。（ ） 1物業(yè)可以獲取的最大租金收入稱為潛在毛租金收入（ ）。 四、計(jì)算題 某投資者以 萬(wàn)元 /m2的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了一個(gè)建筑面積為 60 m2 的店鋪，用于出租經(jīng)營(yíng)。該投資者以自有資金支付了總價(jià)款的 30%，其余用銀行提供的抵押貸款支付。該抵押貸款期限為 10 年，年利率為 %基礎(chǔ)上上浮 ,按年等額償還。經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為毛租金收入的 25%。投資者希望該店鋪投資 在抵押貸款還貸期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)率不低于 12%。試計(jì)算在還貸期內(nèi)滿足投資者最低現(xiàn)金回報(bào)率要求的月租金單價(jià)（每平方米建筑面積月毛租金）。 某開(kāi)發(fā)商于 2021 年 8 月 1日投資開(kāi)發(fā)一專業(yè)商場(chǎng)，開(kāi)發(fā)期為 3 年，平均售價(jià)為 萬(wàn)元 / m2。 2021 年 8 月 1 日王某以 萬(wàn)元 / m2 的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了其中 50 m2 的店面，并向開(kāi)發(fā)商支付了 5 萬(wàn)元定金，產(chǎn)權(quán)持有期為 47 年。 2021 年 8 月 1 日開(kāi)發(fā)商交房時(shí)，王某又支付了 萬(wàn)元，余款由商業(yè)銀行提供的 10 年期抵押貸款支付，年貸款利率為 %，按年末等額付款方式償還。另外， 王某與一承租人簽訂了一份為期 10 年（ 2021 年 8 月 1 日至2021 年 7 月 31 日）的租賃合同。合同規(guī)定，第一年租金為每月 150 元 / m2，此后租金按每年 2%的比率遞增，每年年末一次性收取。據(jù)估算每年的平均出租經(jīng)營(yíng)費(fèi)用為 3 萬(wàn)元。王某打算在出租期滿時(shí)，將此店面裝修后轉(zhuǎn)售，裝修費(fèi)估計(jì)為 6 萬(wàn)元。如果王某要求其自有資金在整個(gè)投資經(jīng)營(yíng)期的內(nèi)部收益率達(dá)到 12%，試計(jì)算屆時(shí)最低轉(zhuǎn)售單價(jià)（計(jì)算時(shí)點(diǎn)為 2021年 8 月 1 日，不考慮裝修時(shí)間和轉(zhuǎn)售稅費(fèi)，計(jì)算結(jié)果精確到元）。 答案： D 解析： P8 答案： A 解析： P17 答 案： D 解析： P19 答案： A 解析： 100 5%（ 1+7%+3%） 答案： B 解析：（ 10 4%247。 12）247。 [1（ 1+4%247。 12） 120 答案： B 解析：（ 5 6%247。 12）247。 [1（ 1+6%247。 12） 120 答案： A 解析： P=[2500247。（ 6%247。 12） ] [1（ 1+6%247。 12） 144]100000= A=[ (6%247。 12)]247。 [1(1+6%12)60] 答案： C 解析： A=50 12%247。 [1（ 1+12%） 10]= 30247。 = 答案： A 解析：假設(shè)甲抵押貸款 X，則乙 =30247。 15X=2X，甲現(xiàn)金回報(bào)率 =(3015)247。 (100X)=15247。(100X)，乙現(xiàn)金回報(bào)率 =(5030)247。 (2002X)=10247。 (100X)，甲乙分母相同，因甲分子大，因此甲＞乙。 答案： B 1答案： C 1答案： A 解析： P31 1答案： C 1答案： B 1答案： A 解析： P44 1答案： B解析： P210 1答案： D 解析： P217 1答案： B 解析： P218 1答案： A 解析 ： P219 答案： A 解析： P219 2答案： A 解析： P15 P160 2答案： A 2答案： B 2答案： B 2答案： C 解析： P199 2答案： A 2答案： C 2答案： A 解析： P78 2答案： C 解析： (－ 30)247。 答案： D 解析： P237 3答案： B 解析： P257 3答案： B解析： P86 3答案： B 解析： P86 3答案： A 解析： P261 3答案： A 解析： P280 答案： ABC 答案： ABC 答案： ABC 解析： P132 答案： BD解析：P58 答案： AB 答案： AB 答案： ABCD 答案： ACDE 解析： P213 答案： BCDE解析： P217 答案： AB 1答案： ABD 1答案： ABCD解析： P254 1答案： ABCD解析： P88 1答案： CDE 解析： P86 1答案： ABCD 解析： P289 答案：√解析： P11 答案：解析： P21 答案：解析： P159 答案：√解析：沒(méi)有超過(guò) 70 年，可以。答案：答案：√答案：答案：答案：√解析： P195 答案： 答案：√解析： P157 答案：√ 答案： 答案：√解析： P262 答案：√解析： P288 答案：購(gòu)買(mǎi)商鋪總投資： 18000 60=1080000 元 1 分 購(gòu)買(mǎi)商鋪首付款（初始投資、自有資金、權(quán)益投資）： 108 萬(wàn) 30％ =324000 元 分 購(gòu)買(mǎi)商鋪的貸款額（ P）： 1080000 70％ =756000 元 分 抵押貸款年還本付息額： i=%＋ %=%， n=10 年 1 分 A=P i(1+i)n/〔（ 1+i） n－ 1〕 1 分 =756000 ％（ 1+％） 10/〔（ 1+%） 10－ 1〕 1 分 = 元 分 凈經(jīng)營(yíng)收入（利用現(xiàn)金回報(bào)率）： （凈經(jīng)營(yíng)收入－年還本付息額） /首付款 =12％ 分 所以：凈經(jīng)營(yíng)收入 =首付款 12％＋年還本付息額 =324000 12％＋ = 元 分 有效毛租金收入 =潛在毛租金收入 =凈經(jīng)營(yíng)收入＋經(jīng)營(yíng)費(fèi)用 =＋毛租金收入 25％ 則：毛租金收入 =(1－ 25%)= 元 分 最低月租金單價(jià)： =毛租金收入 /（可出租面積 12 個(gè)月） =（ 60 12） = 元 /㎡ 1 分 計(jì) 8 分 答案：現(xiàn)金流入現(xiàn)值： 租金收入現(xiàn)值： A1247。（ i－ s）〔 1－（ 1+s） n〕 /（ 1＋ i） n 1 分 =150 12 50247。（ 12%－ 2%）〔 1－（ 1+2%） 10〕 /（ 1＋ 12%） 10 分 =（萬(wàn)元） 分 轉(zhuǎn)售收入現(xiàn)值： x247。（ 1＋ 12％） 10 分 現(xiàn)金流出現(xiàn)值： 1．定金： 5（ 1＋ 12%） = 萬(wàn)元 分 ： 萬(wàn)元 分 ： （ 1）總房?jī)r(jià)： 50 =55 萬(wàn)元 分 （ 2）貸款額（ P）： 55－（ 5＋ ） = 萬(wàn)元 分 （ 3）年還本付息額（ A）： A=P i/〔 1－（ 1+i） n〕 分 = %/〔 1－（ 1+%）－ 10〕 = 萬(wàn)元 分 折現(xiàn)值： P=A247。 i〔 1－（ 1+i