【文章內(nèi)容簡介】 筑物拆除費(fèi)用。（2分）（2）土地開發(fā)費(fèi)用（如七通一平費(fèi)用）。（2分）（3）其他成本費(fèi)用（如財務(wù)成本、管理費(fèi)用）。（2分），用途應(yīng)界定為商業(yè)，適宜選用假設(shè)開發(fā)法、市場法、基準(zhǔn)地價修正法。（2分）二、單項選擇題 三、改錯題錯誤：本次估價以建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。改為：本次估價以委托人（或房地產(chǎn)開發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實(shí)、合法、完整、準(zhǔn)確為前提。錯誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價時點(diǎn)算起為40年。改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價時點(diǎn)算起為44年。錯誤：自本報告估價時點(diǎn)起半年內(nèi)有效。改為：自本報告出具之日起半年內(nèi)有效。錯誤：不能確認(rèn)估價對象在估價時點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致。改為：假定估價對象在估價時點(diǎn)的狀況與實(shí)地查看之日的狀況保持一致第三篇：2004年《房地產(chǎn)估價案例與分析》真題及答案2004年《房地產(chǎn)估價案例與分析》試題及答案一、問答題(共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下)(一)某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標(biāo)，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估該宗土地的公開市場價值，供其確定投標(biāo)價格時參考。作為房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?(二)某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命不同；成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。(三)某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區(qū)中一個有沿街二層標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租。現(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補(bǔ)償，向房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，甲公司可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)該如何解答?二、單項選擇題(共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi))(一)某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2(X)4年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)估價。1．采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)()。A．按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算B．按建筑物耐用年限計算C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算D．按建筑物已使用年限計算2．采用收益法估價時，下述觀點(diǎn)不正確的是()。A．收益年限應(yīng)按估價時點(diǎn)時的土地使用權(quán)剩余年限計算B．估價時點(diǎn)應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日C．凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額D．應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費(fèi)用資料3．估價機(jī)構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5％，且預(yù)測此上漲趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70％。估價機(jī)構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是()。A．2800萬元B．2940萬元C．4000萬元D．4200萬元4．假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機(jī)構(gòu)重新評估該商業(yè)樓屆時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是()。A．原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)B．原抵押權(quán)人認(rèn)為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保C．業(yè)主認(rèn)為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)D．該500萬元可再次抵押(二)某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)對該商鋪進(jìn)行估價，評估價值為人民幣200萬元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災(zāi)，為確定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價機(jī)構(gòu)估價。估價機(jī)構(gòu)的估價報告認(rèn)為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災(zāi)時的公開市場價值是人民幣750萬元，建筑物價值是人民幣190萬元；2002年8月1日遭受火災(zāi)后建筑物價值為人民幣50萬元。5．火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失為()。．人民幣150萬元C．人民幣190萬元D．人民幣700萬元6．下列表述中不正確的是()。A．2002年8月1日的評估價值750萬元包含地價B．2001年3月1日的評估價值200萬元包含地價C．2002年8月1日的評估價值190萬元不包含地價D．2001年3月1日至2002年8月]日未遭受火災(zāi)期間該商鋪建筑物價值減損了10萬元7．下列表述中正確的是()。A．750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時轉(zhuǎn)讓的參考價B．750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時繳納房產(chǎn)稅的參考價C．200萬元的評估價值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評估的公開市場價值D．190萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時繳納房產(chǎn)稅的參考價(三)需對以下兩宗地塊進(jìn)行估價：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積 4000㎡的矩形土地；2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600㎡，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機(jī)構(gòu)的可行性研究分析，認(rèn)為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實(shí)現(xiàn)土地的最高最佳利用?，F(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)評估，1號地塊的單價為9000元／㎡，2號地塊的單價為8000元／㎡兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號地塊的評估單價為11000元／㎡。8．下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是()。B．以3號地塊的總價分別扣除1號地塊和2號地塊的總價后除以3號地塊的總價即為增值總額分配率C．以3號地塊的總價扣除條件改變等費(fèi)用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配D．1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻(xiàn)小9．在甲、乙兩單位之間分配增值收益，不可采用的方法是()。A．以合并前地塊各自的單價確定增值分配比例B．以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例C．以合并前地塊各自的總價確定增值分配比例D．以合并前后地塊各自價格的變動確定增值分配比例10．假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，合并費(fèi)用忽略不計，則甲單位付給乙單位的土地總價最多應(yīng)為()。A．1616萬元B．2560萬元C．1882萬元D．1920萬元[Page]三、下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)X X大廈房地產(chǎn)估價報告封面及目錄(略)致委托方函X X股份有限公司：受貴公司委托，我公司對貴公司位于X X市X X路X X號院內(nèi)的X X大廈(以下簡稱 “估價對象”)的公開市場價值進(jìn)行了評估。我公司估價人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)價格參考的估價目的，資料的基礎(chǔ)上經(jīng)過測算，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗(yàn)和對影響估價對象價值因素的分析，確定估價對象作為抵押貸款擔(dān)保物的公開市場價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，單價：(略)。X X房地產(chǎn)評估有限公司(公章)2004年10月16日估價師聲明(略)估價的假設(shè)與限制條件(略)房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托人X X股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)二、估價機(jī)構(gòu)X X房地產(chǎn)評估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，資質(zhì)及資質(zhì)證書號(略)三、估價對象X X大廈是位于X X市X X路X X號院內(nèi)的一幢寫字樓，建設(shè)用地面積5刪㎡，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積為3m00㎡；地下兩層為車庫、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000㎡，共有車位100個。大廈土地使用權(quán)由X X股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。取得土地使用權(quán)后，經(jīng)過兩年時間，大廈建設(shè)完成，投入使用。X X股份有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)(土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略)，至估價時點(diǎn)，估價對象未設(shè)定抵押等他項權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計新穎，地上各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置六部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動轉(zhuǎn)換發(fā)電機(jī)組，為大廈提供雙電源保證。估價對象實(shí)物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況(略)。第四篇：2010年房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題及答案2010年房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試真題房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）1．一般來說，與長期投資相比，短期投資（）。A．風(fēng)險較大B．收益率較高C．流動性較好D．投資回收期較長2．同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價值不同，主要是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場具有（）。A．保值性B．增值性C．異質(zhì)性D．弱流動性3．下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。A．購買房地產(chǎn)股票B．購買商鋪C．購買房地產(chǎn)債券D．購買住房抵押支持證券4．關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是（）。A．投資者應(yīng)選擇毫無風(fēng)險的投資組合B．投資者應(yīng)選擇投資項目間有一個正協(xié)方差的投資組合 C．投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險因素減少甚至完全抵消D．投資者可以將個別風(fēng)險因素減少甚至完全抵消5．關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是（）。A．房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B．房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C．房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D．房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積10．某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是（）。A．目標(biāo)定價法B．領(lǐng)導(dǎo)定價法C．隨行就市定價法D．認(rèn)知價值定價法11．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調(diào)查屬于（）。