【文章內(nèi)容簡介】 筑物拆除費用。（2分）（2）土地開發(fā)費用（如七通一平費用）。（2分）（3）其他成本費用（如財務(wù)成本、管理費用）。（2分），用途應(yīng)界定為商業(yè)，適宜選用假設(shè)開發(fā)法、市場法、基準地價修正法。（2分）二、單項選擇題 三、改錯題錯誤：本次估價以建筑安裝公司提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提。改為：本次估價以委托人（或房地產(chǎn)開發(fā)公司）提供的資料及數(shù)據(jù)真實、合法、完整、準確為前提。錯誤：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價時點算起為40年。改為：設(shè)定其土地使用權(quán)年限自估價時點算起為44年。錯誤：自本報告估價時點起半年內(nèi)有效。改為：自本報告出具之日起半年內(nèi)有效。錯誤：不能確認估價對象在估價時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致。改為：假定估價對象在估價時點的狀況與實地查看之日的狀況保持一致第三篇：2004年《房地產(chǎn)估價案例與分析》真題及答案2004年《房地產(chǎn)估價案例與分析》試題及答案一、問答題(共3題，每題10分。請將答案寫在答題紙對應(yīng)的題號下)(一)某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估該宗土地的公開市場價值，供其確定投標價格時參考。作為房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?(二)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)接受委托評估一棟于5年前建成的鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的商場，該商場土地使用權(quán)以出讓方式取得，用途為商業(yè)，估價目的為評估該商場的抵押價值。房地產(chǎn)估價師完成估價報告后，委托人發(fā)現(xiàn)估價報告中收益法所采用的年凈收益與委托人提供的財務(wù)報表中該商場近三年平均的年凈利潤不同，收益年限也與該商場建筑物的剩余經(jīng)濟壽命不同；成本法所采用的成本也與委托人提供的成本數(shù)據(jù)不同。請你分析說明房地產(chǎn)估價師這樣做的理由。(三)某城區(qū)缺少辦公用房，兩年前甲公司兼并了該城區(qū)中一個有沿街二層標準工業(yè)廠房的工廠，兼并后自行將廠房改造、重新裝修為辦公樓用于出租?，F(xiàn)政府將該區(qū)段規(guī)劃改造為辦公商務(wù)區(qū)，上述房屋需拆遷。甲公司為獲得最有利的拆遷補償，向房地產(chǎn)估價機構(gòu)進行專業(yè)咨詢。根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》和《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》，甲公司可能提出哪些評估要求?對甲公司可能提出的評估要求，房地產(chǎn)估價機構(gòu)該如何解答?二、單項選擇題(共10小題，每小題2分。每小題的備選答案中只有一個最符合題意，請將這個答案對應(yīng)的字母填在答題紙各小題相應(yīng)的括號內(nèi))(一)某商業(yè)樓建筑面積為5000㎡，于2000年9月1日開工，2002年3月1日建成投入使用；該樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，耐用年限為60年。業(yè)主于2003年3月1日通過補交土地使用權(quán)出讓金將土地使用權(quán)性質(zhì)由劃撥轉(zhuǎn)為出讓，用途為商業(yè)，土地使用年限40年，自2003年3月1日起至2043年2月28日止。在2(X)4年3月1日，業(yè)主擬以該商業(yè)樓為抵押物向銀行申請二年期的抵押貸款，委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)估價。1．采用成本法估價，計算該建筑物折舊時，確定建筑物的剩余經(jīng)濟壽命應(yīng)()。A．按土地使用權(quán)出讓年限扣除土地已使用年限計算B．按建筑物耐用年限計算C．按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限計算D．按建筑物已使用年限計算2．采用收益法估價時，下述觀點不正確的是()。A．收益年限應(yīng)按估價時點時的土地使用權(quán)剩余年限計算B．估價時點應(yīng)設(shè)定為2004年3月1日C．凈收益中應(yīng)扣除建筑物折舊額D．應(yīng)要求委托人提供該商業(yè)樓的經(jīng)營收益和費用資料3．估價機構(gòu)評估出該商業(yè)樓在2004年3月1日的公開市場價值為4000萬元。近年來此類房地產(chǎn)的價格年均上漲5％，且預(yù)測此上漲趨勢仍將繼續(xù)。另根據(jù)拍賣行統(tǒng)計數(shù)據(jù)，此類房地產(chǎn)快速變現(xiàn)的變現(xiàn)率一般為其正常市場價格的70％。估價機構(gòu)向委托人提交的估價結(jié)果應(yīng)該是()。A．2800萬元B．2940萬元C．4000萬元D．4200萬元4．假設(shè)在2005年9月1日，業(yè)主委托某估價機構(gòu)重新評估該商業(yè)樓屆時的抵押價值，若估價結(jié)果顯示該商業(yè)樓的公開市場價值比2004年3月1日的公開市場價值增加了500萬元。下列表述中正確的是()。A．原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押，500萬元增值不能再次設(shè)立抵押權(quán)B．原抵押權(quán)人認為該商業(yè)樓已全部抵押給原抵押權(quán)人，500萬元增值不能對原抵押權(quán)人以外的債權(quán)提供擔(dān)保C．業(yè)主認為該500萬元屬于抵押物價值的新增部分，不屬于抵押范圍，若對抵押物拍賣，原抵押權(quán)人對該部分價值無優(yōu)先受償權(quán)D．該500萬元可再次抵押(二)某臨街商鋪業(yè)主為該商鋪投保，保險公司于2001年3月1日委托房地產(chǎn)估價機構(gòu)對該商鋪進行估價，評估價值為人民幣200萬元。2002年8月1日，該商鋪發(fā)生火災(zāi)，為確定火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失，保險公司又委托估價機構(gòu)估價。估價機構(gòu)的估價報告認為該商鋪在2002年8月1日尚未遭受火災(zāi)時的公開市場價值是人民幣750萬元，建筑物價值是人民幣190萬元；2002年8月1日遭受火災(zāi)后建筑物價值為人民幣50萬元。5．火災(zāi)給該商鋪房屋造成的直接損失為()。．人民幣150萬元C．人民幣190萬元D．人民幣700萬元6．下列表述中不正確的是()。A．2002年8月1日的評估價值750萬元包含地價B．2001年3月1日的評估價值200萬元包含地價C．2002年8月1日的評估價值190萬元不包含地價D．2001年3月1日至2002年8月]日未遭受火災(zāi)期間該商鋪建筑物價值減損了10萬元7．下列表述中正確的是()。A．750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時轉(zhuǎn)讓的參考價B．750萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時繳納房產(chǎn)稅的參考價C．200萬元的評估價值可以作為該商鋪在2001年3月1日為抵押貸款評估的公開市場價值D．190萬元的評估價值可以作為該商鋪在2002年8月1日未遭受火災(zāi)時繳納房產(chǎn)稅的參考價(三)需對以下兩宗地塊進行估價：1號地塊是一宗臨街寬度80m，臨街深度50m，面積 4000㎡的矩形土地；2號地塊與1號地塊相鄰接，是一塊臨街寬度40m，臨街深度40m，面積1600㎡，形狀略不規(guī)整的土地。該兩地塊的法定用途為商業(yè)，土地使用權(quán)分別由甲、乙兩單位以有償出讓方式取得，現(xiàn)均由毛地開發(fā)成熟地。經(jīng)咨詢機構(gòu)的可行性研究分析，認為將1號地塊和2號地塊合并為3號地塊，開發(fā)商業(yè)綜合樓可以實現(xiàn)土地的最高最佳利用。現(xiàn)經(jīng)某房地產(chǎn)估價機構(gòu)評估，1號地塊的單價為9000元／㎡，2號地塊的單價為8000元／㎡兩地塊合并為3號地塊后，若按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，3號地塊的評估單價為11000元／㎡。8．下列關(guān)于增值收益的表述中正確的是()。B．以3號地塊的總價分別扣除1號地塊和2號地塊的總價后除以3號地塊的總價即為增值總額分配率C．以3號地塊的總價扣除條件改變等費用后才能考慮在1號、2號地塊中計算增值分配D．1號地塊比2號地塊對增值額的貢獻小9．在甲、乙兩單位之間分配增值收益，不可采用的方法是()。A．以合并前地塊各自的單價確定增值分配比例B．以合并前地塊各自的面積確定增值分配比例C．以合并前地塊各自的總價確定增值分配比例D．以合并前后地塊各自價格的變動確定增值分配比例10．假定甲單位購買乙單位的2號地塊，且地塊合并后按新方案開發(fā)商業(yè)綜合樓，合并費用忽略不計，則甲單位付給乙單位的土地總價最多應(yīng)為()。A．1616萬元B．2560萬元C．1882萬元D．1920萬元[Page]三、下列估價結(jié)果報告和估價技術(shù)報告存在多處錯誤，請指明其中的13處(每指明一處錯誤得3分，本題全對得40分。請在答題紙上作答。每個錯誤對應(yīng)一個序號，未將錯誤內(nèi)容寫在序號后面空格處的不計分)X X大廈房地產(chǎn)估價報告封面及目錄(略)致委托方函X X股份有限公司：受貴公司委托，我公司對貴公司位于X X市X X路X X號院內(nèi)的X X大廈(以下簡稱 “估價對象”)的公開市場價值進行了評估。我公司估價人員根據(jù)貴公司確定的為抵押擔(dān)保提供房地產(chǎn)價格參考的估價目的，資料的基礎(chǔ)上經(jīng)過測算，并結(jié)合估價人員的經(jīng)驗和對影響估價對象價值因素的分析，確定估價對象作為抵押貸款擔(dān)保物的公開市場價值為20350萬元，大寫人民幣貳億零叁佰伍拾萬元整，單價：(略)。X X房地產(chǎn)評估有限公司(公章)2004年10月16日估價師聲明(略)估價的假設(shè)與限制條件(略)房地產(chǎn)估價結(jié)果報告一、委托人X X股份有限公司，法定代表人(略)，地址(略)二、估價機構(gòu)X X房地產(chǎn)評估有限公司，法定代表人(略)，地址(略)，資質(zhì)及資質(zhì)證書號(略)三、估價對象X X大廈是位于X X市X X路X X號院內(nèi)的一幢寫字樓，建設(shè)用地面積5刪㎡，建筑結(jié)構(gòu)為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，建筑層數(shù)為地上30層，地上建筑面積為3m00㎡；地下兩層為車庫、人防和設(shè)備用房，地下建筑面積8000㎡，共有車位100個。大廈土地使用權(quán)由X X股份有限公司于2001年10月10日以出讓方式取得，出讓合同規(guī)定土地使用年限為40年(2001年10月10日至2041年10月9日)。取得土地使用權(quán)后，經(jīng)過兩年時間，大廈建設(shè)完成，投入使用。X X股份有限公司擁有大廈的土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)(土地使用證和房屋所有權(quán)證內(nèi)容：略)，至估價時點，估價對象未設(shè)定抵押等他項權(quán)利。大廈外觀造型設(shè)計新穎，地上各層均采用花崗石地面，仿瓷內(nèi)墻面，配置六部三菱電梯、中央空調(diào)系統(tǒng)、電視衛(wèi)星接收系統(tǒng)、電腦閉路電視系統(tǒng)、保安監(jiān)視和防盜系統(tǒng)、自控消防系統(tǒng)和多功能程控電話系統(tǒng)，設(shè)有快速自動轉(zhuǎn)換發(fā)電機組，為大廈提供雙電源保證。估價對象實物、權(quán)益和區(qū)位的其他情況(略)。第四篇：2010年房地產(chǎn)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理真題及答案2010年房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格考試真題房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營與管理一、單項選擇題（共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應(yīng)的編號）1．一般來說，與長期投資相比，短期投資（）。A．風(fēng)險較大B．收益率較高C．流動性較好D．投資回收期較長2．同區(qū)域、同類型、同檔次的不同房地產(chǎn)的市場價值不同，主要是因為房地產(chǎn)市場具有（）。A．保值性B．增值性C．異質(zhì)性D．弱流動性3．下列房地產(chǎn)投資方式中，屬于直接投資形式的是（）。A．購買房地產(chǎn)股票B．購買商鋪C．購買房地產(chǎn)債券D．購買住房抵押支持證券4．關(guān)于投資組合理論的說法，正確的是（）。A．投資者應(yīng)選擇毫無風(fēng)險的投資組合B．投資者應(yīng)選擇投資項目間有一個正協(xié)方差的投資組合 C．投資者可以將系統(tǒng)風(fēng)險因素減少甚至完全抵消D．投資者可以將個別風(fēng)險因素減少甚至完全抵消5．關(guān)于房屋施工面積的說法，正確的是（）。A．房屋施工面積不包括本期竣工的房屋建筑面積B．房屋施工面積不包括正在施工的非商品房建筑面積C．房屋施工面積指報告期內(nèi)施工的全部房屋建筑面積D．房屋施工面積不包括報告期內(nèi)開工后又停建、緩建的房屋建筑面積10．某商品住宅項目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價依據(jù)，這種定價方法是（）。A．目標定價法B．領(lǐng)導(dǎo)定價法C．隨行就市定價法D．認知價值定價法11．某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動10%、20%時市場承租面積的變化，該項調(diào)查屬于（）。