房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理模擬試題(編輯修改稿)
2025-06-18 20:32 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 重視程度進(jìn)行劃分，市場細(xì)分會出現(xiàn)（ ）的模式。 Ａ同質(zhì)偏好 Ｂ同形偏好 Ｃ集群偏好 Ｄ分散偏好 E心理偏好 答案：ＡＣＤ 解析：三種模式：同質(zhì)偏好、分散偏好、集群偏好。 14．盈虧平衡分析的基本方法是建立（ ）之間的函數(shù)關(guān)系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。 A銷售收入與成本 B銷售收入與費用 C成本與產(chǎn)量 D利潤與成本 E銷售收入與銷量 答案： CE 解析：盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系 15．財務(wù)評價的輔助報表包括（ ） A損益表 B總投資估算表 C資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表 D經(jīng)營成本表 E借款償還表 答案： BDE 解析： AC為基本報表。 三、判斷題（共 15題，每題 1分，用 √ 表示正確，用 表示錯誤，不答不得分，判斷錯誤扣 1 分，本題總分最多扣至零分。） 1．房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資，直接投資是指投資者直接參與開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程，而間接投資是指購買建成的物業(yè)進(jìn)行的置業(yè)投資。 答案： 解析：購買建成的物業(yè)進(jìn)行的置業(yè)投資屬于直接投資。 2．房屋的吸納周期數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù) . 答案： √ 3．在置業(yè)投資中 ,運營費用比率越高 ,則預(yù)示著投資項目的凈經(jīng)營收入越低 ,項目抵抗風(fēng)險的能力越弱 答案： √ 4．多因素敏感性分析是分析兩 個或兩個以上的不確定性因素同時發(fā)生變化，相互影響時，對項目經(jīng)濟(jì)評價指標(biāo)的影響。 答案： 解析：多因素敏感性分析須假定同時變動的幾個因素是相互獨立的。 5．投資機(jī)會研究，也稱為預(yù)可行性研究，主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議。 答案： 解析：初步可行性研究也稱為預(yù)可行性研究。 6．為體現(xiàn)公平、平等原則，寫字樓對具備支付能力的承租人都持歡迎態(tài)度。 答案： 解析：名聲不佳的承租人入住會影響其他承租人，應(yīng)對承租人進(jìn)行選擇。 7．開發(fā)項目成本費用中，財務(wù)費用是指企業(yè)財務(wù)部門所發(fā)生的各項費用 ，包括財務(wù)人員工資、辦公費、銀行利息等。 答案： 解析：財務(wù)費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要為借款的利息。 8．投資周期在第 一階段和第二階段初期超前于市場自然周期的變化，在其他階段則滯后于市場自然周期的變化。 答案： 解析：正好相反。 9．市場趨勢分析方法中，相關(guān)分析法是用相關(guān)分析的理論判斷銷售量與其它因素相關(guān)的性質(zhì)和強(qiáng)度 ,從而作出預(yù)測，這種方法尤其適用于中、短期預(yù)測。 答案： 解析：這種方法尤其適用于中、長期預(yù)測。 10．決標(biāo)選中中標(biāo)單位意味著全部接受承包商的標(biāo)書，故 合同價就是中標(biāo)單位的報價。 答案： 解析：中標(biāo)后，開發(fā)商和中標(biāo)單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂合同進(jìn)行磋商，雙方就合同條款達(dá)成協(xié)議。 11．雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，傭金總額一般高于買方和賣方代理形式。 答案： 解析：雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式 12．資金一旦用于投資，就不能用于即期消費，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。 答案： √ 13．如果兩筆資金等值，則用復(fù)利公式把它們換到任何時點，變換成任何支 付形式，都是等值的。 答案： √ 解析：資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。 14．對已辦理在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項目在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預(yù)售 答案： √ 15．在收益性物業(yè)的現(xiàn)金流分析時，抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營收入前扣除． 答案： 解析：抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營收入中扣除 四、計算題（共 2題，每題 10分，要求列出算式、計算過程，需按公式計算的要寫出公式。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留小數(shù)點兩面位。） 1. 某酒店投資采用銀行貸款 ,年利率為 12%,估計一年建成 ,交付使用后 ,當(dāng)年可獲得凈收益 50萬元 ,以后逐年增加 15%,要求 10 年凈收益回收貸款的本利和 ,問該酒店建造時總投資應(yīng)控制在多少萬元 ?(設(shè)投資發(fā)生在年初 ,收益發(fā)生在年末 ) 答案 : 該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為 : P=A1/(is){1[(1+s)/(1+i)]n} =50/(12%15%){1[(1+15%)/(1+12%)]10}= 萬元 該酒店總投資 =50427/(1+12%)= 萬元 以樓面地價 1000 元 /平米購入了一宗普通住宅 70 年的使用權(quán)，已知建筑容積率為,規(guī)劃建設(shè)用地面積為 40000 平米 ,建造成本為 1400 元 /平米 ,專業(yè)人員費用為建造成本的8%,管理費用為土地成本 \建造成本及專業(yè)人員費用之和的 5%,貸款利率為 12%,開發(fā)建設(shè)周期為 3 年 ,(其中準(zhǔn)備期 6 個月 ,建設(shè)期為 24 個月 ,銷售期為 6 個月 ,)土地成本在項目開始時一次投入 ,建造成本 \專業(yè)人員費用和管理費用在建設(shè)期內(nèi)均勻投入 ,如果項目建成后的市場銷售價格為 4700元 /平米 ,出售過程中的稅費和銷售費用分別為總銷售收入的 %和 %,問開發(fā)商成本利潤率是多少 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 管理實務(wù) 模擬試題 一、 單選題 1．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機(jī)構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為 5個資質(zhì)等級。其中一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不低于（ B ）。 Ｃ .3000萬元 Ｄ .4000萬元 2．下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是（ D ） A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D土地使用權(quán)出讓 3．《中華人民共和國城 鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為（ D ）。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4．房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收租金額的百分比稱為（ B ） A 租金收繳計劃完成率 B租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D陳欠租金收繳率 5．（ A ）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。 A．土地使用權(quán)的出 讓 Ｄ .土地使用權(quán)贈與 6．對預(yù)測中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預(yù)測方法是（ B ） A 額定需求預(yù)測法 B 有效需求預(yù)測法 C線性回歸需求預(yù)測法 D假定需求預(yù)測法 7．已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為 3315萬元，存貨平均余額為 411萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（ B ） A B Ｃ 20 Ｄ 30 8．按房地產(chǎn)市場的規(guī)范程度劃分，可以把房地產(chǎn)市場分為（ C ）。 A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場 B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場 C、房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場 D、銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當(dāng)市場和置換市場等 9．下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)二級市場的是（ C ） A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D土地使用權(quán)出讓 10．在土地一級市場上，根據(jù)競爭性的強(qiáng)弱可以采用不同的土地使用權(quán)出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場機(jī)制的作用，具有較大壟 斷性的一種方式是（ A ）。 A 協(xié)議出讓 B招標(biāo)出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標(biāo)出讓 11．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為 ( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．實收房地產(chǎn)租金占計劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（ A
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