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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理模擬試題(編輯修改稿)

2025-06-18 20:32 本頁面
 

【文章內(nèi)容簡介】 重視程度進行劃分,市場細分會出現(xiàn)( )的模式。 A同質(zhì)偏好 B同形偏好 C集群偏好 D分散偏好 E心理偏好 答案:ACD 解析:三種模式:同質(zhì)偏好、分散偏好、集群偏好。 14.盈虧平衡分析的基本方法是建立( )之間的函數(shù)關系,通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析,找出平衡點。 A銷售收入與成本 B銷售收入與費用 C成本與產(chǎn)量 D利潤與成本 E銷售收入與銷量 答案: CE 解析:盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關系 15.財務評價的輔助報表包括( ) A損益表 B總投資估算表 C資產(chǎn)負負債表 D經(jīng)營成本表 E借款償還表 答案: BDE 解析: AC為基本報表。 三、判斷題(共 15題,每題 1分,用 √ 表示正確,用 表示錯誤,不答不得分,判斷錯誤扣 1 分,本題總分最多扣至零分。) 1.房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資,直接投資是指投資者直接參與開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程,而間接投資是指購買建成的物業(yè)進行的置業(yè)投資。 答案: 解析:購買建成的物業(yè)進行的置業(yè)投資屬于直接投資。 2.房屋的吸納周期數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù) . 答案: √ 3.在置業(yè)投資中 ,運營費用比率越高 ,則預示著投資項目的凈經(jīng)營收入越低 ,項目抵抗風險的能力越弱 答案: √ 4.多因素敏感性分析是分析兩 個或兩個以上的不確定性因素同時發(fā)生變化,相互影響時,對項目經(jīng)濟評價指標的影響。 答案: 解析:多因素敏感性分析須假定同時變動的幾個因素是相互獨立的。 5.投資機會研究,也稱為預可行性研究,主要任務是對投資項目或投資方向提出建議。 答案: 解析:初步可行性研究也稱為預可行性研究。 6.為體現(xiàn)公平、平等原則,寫字樓對具備支付能力的承租人都持歡迎態(tài)度。 答案: 解析:名聲不佳的承租人入住會影響其他承租人,應對承租人進行選擇。 7.開發(fā)項目成本費用中,財務費用是指企業(yè)財務部門所發(fā)生的各項費用 ,包括財務人員工資、辦公費、銀行利息等。 答案: 解析:財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要為借款的利息。 8.投資周期在第 一階段和第二階段初期超前于市場自然周期的變化,在其他階段則滯后于市場自然周期的變化。 答案: 解析:正好相反。 9.市場趨勢分析方法中,相關分析法是用相關分析的理論判斷銷售量與其它因素相關的性質(zhì)和強度 ,從而作出預測,這種方法尤其適用于中、短期預測。 答案: 解析:這種方法尤其適用于中、長期預測。 10.決標選中中標單位意味著全部接受承包商的標書,故 合同價就是中標單位的報價。 答案: 解析:中標后,開發(fā)商和中標單位應在約定期限內(nèi)就簽訂合同進行磋商,雙方就合同條款達成協(xié)議。 11.雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金,傭金總額一般高于買方和賣方代理形式。 答案: 解析:雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金,但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式 12.資金一旦用于投資,就不能用于即期消費,從消費者的角度來看,資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應得到的補償。 答案: √ 13.如果兩筆資金等值,則用復利公式把它們換到任何時點,變換成任何支 付形式,都是等值的。 答案: √ 解析:資金等值是指在考慮時間因素的情況下,不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。 14.對已辦理在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項目在抵押期內(nèi),開發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預售 答案: √ 15.在收益性物業(yè)的現(xiàn)金流分析時,抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營收入前扣除. 答案: 解析:抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營收入中扣除 四、計算題(共 2題,每題 10分,要求列出算式、計算過程,需按公式計算的要寫出公式。無計算過程,只有計算結果的不得分,計算結果保留小數(shù)點兩面位。) 1. 某酒店投資采用銀行貸款 ,年利率為 12%,估計一年建成 ,交付使用后 ,當年可獲得凈收益 50萬元 ,以后逐年增加 15%,要求 10 年凈收益回收貸款的本利和 ,問該酒店建造時總投資應控制在多少萬元 ?(設投資發(fā)生在年初 ,收益發(fā)生在年末 ) 答案 : 該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為 : P=A1/(is){1[(1+s)/(1+i)]n} =50/(12%15%){1[(1+15%)/(1+12%)]10}= 萬元 該酒店總投資 =50427/(1+12%)= 萬元 以樓面地價 1000 元 /平米購入了一宗普通住宅 70 年的使用權,已知建筑容積率為,規(guī)劃建設用地面積為 40000 平米 ,建造成本為 1400 元 /平米 ,專業(yè)人員費用為建造成本的8%,管理費用為土地成本 \建造成本及專業(yè)人員費用之和的 5%,貸款利率為 12%,開發(fā)建設周期為 3 年 ,(其中準備期 6 個月 ,建設期為 24 個月 ,銷售期為 6 個月 ,)土地成本在項目開始時一次投入 ,建造成本 \專業(yè)人員費用和管理費用在建設期內(nèi)均勻投入 ,如果項目建成后的市場銷售價格為 4700元 /平米 ,出售過程中的稅費和銷售費用分別為總銷售收入的 %和 %,問開發(fā)商成本利潤率是多少 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 管理實務 模擬試題 一、 單選題 1.我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度,共分為 5個資質(zhì)等級。其中一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不低于( B )。 C .3000萬元 D .4000萬元 2.下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是( D ) A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權轉讓 D土地使用權出讓 3.《中華人民共和國城 鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限,其中居住用地最高出讓年限為( D )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4.房地產(chǎn)租金已收租金額占應收租金額的百分比稱為( B ) A 租金收繳計劃完成率 B租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D陳欠租金收繳率 5.( A )是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內(nèi)讓與土地使用者,并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 A.土地使用權的出 讓 D .土地使用權贈與 6.對預測中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預測方法是( B ) A 額定需求預測法 B 有效需求預測法 C線性回歸需求預測法 D假定需求預測法 7.已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為 3315萬元,存貨平均余額為 411萬元,那么存貨周轉天數(shù)為( B ) A B C 20 D 30 8.按房地產(chǎn)市場的規(guī)范程度劃分,可以把房地產(chǎn)市場分為( C )。 A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場 B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場 C、房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場 D、銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等 9.下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)二級市場的是( C ) A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權轉讓 D土地使用權出讓 10.在土地一級市場上,根據(jù)競爭性的強弱可以采用不同的土地使用權出讓方式,其中在一定程度上排斥了市場機制的作用,具有較大壟 斷性的一種方式是( A )。 A 協(xié)議出讓 B招標出讓 C 拍賣出讓 D投標出讓 11.《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限,其中工業(yè)用地最高出讓年限為 ( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12.實收房地產(chǎn)租金占計劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為( A
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