房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理模擬試題(編輯修改稿)
2025-06-18 20:32 本頁面
【文章內容簡介】 重視程度進行劃分，市場細分會出現(xiàn)（ ）的模式。 Ａ同質偏好 Ｂ同形偏好 Ｃ集群偏好 Ｄ分散偏好 E心理偏好 答案：ＡＣＤ 解析：三種模式：同質偏好、分散偏好、集群偏好。 14．盈虧平衡分析的基本方法是建立（ ）之間的函數(shù)關系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點。 A銷售收入與成本 B銷售收入與費用 C成本與產(chǎn)量 D利潤與成本 E銷售收入與銷量 答案： CE 解析：盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關系 15．財務評價的輔助報表包括（ ） A損益表 B總投資估算表 C資產(chǎn)負負債表 D經(jīng)營成本表 E借款償還表 答案： BDE 解析： AC為基本報表。 三、判斷題（共 15題，每題 1分，用 √ 表示正確，用 表示錯誤，不答不得分，判斷錯誤扣 1 分，本題總分最多扣至零分。） 1．房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資，直接投資是指投資者直接參與開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程，而間接投資是指購買建成的物業(yè)進行的置業(yè)投資。 答案： 解析：購買建成的物業(yè)進行的置業(yè)投資屬于直接投資。 2．房屋的吸納周期數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù) . 答案： √ 3．在置業(yè)投資中 ,運營費用比率越高 ,則預示著投資項目的凈經(jīng)營收入越低 ,項目抵抗風險的能力越弱 答案： √ 4．多因素敏感性分析是分析兩 個或兩個以上的不確定性因素同時發(fā)生變化，相互影響時，對項目經(jīng)濟評價指標的影響。 答案： 解析：多因素敏感性分析須假定同時變動的幾個因素是相互獨立的。 5．投資機會研究，也稱為預可行性研究，主要任務是對投資項目或投資方向提出建議。 答案： 解析：初步可行性研究也稱為預可行性研究。 6．為體現(xiàn)公平、平等原則，寫字樓對具備支付能力的承租人都持歡迎態(tài)度。 答案： 解析：名聲不佳的承租人入住會影響其他承租人，應對承租人進行選擇。 7．開發(fā)項目成本費用中，財務費用是指企業(yè)財務部門所發(fā)生的各項費用 ，包括財務人員工資、辦公費、銀行利息等。 答案： 解析：財務費用是指企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項費用。主要為借款的利息。 8．投資周期在第 一階段和第二階段初期超前于市場自然周期的變化，在其他階段則滯后于市場自然周期的變化。 答案： 解析：正好相反。 9．市場趨勢分析方法中，相關分析法是用相關分析的理論判斷銷售量與其它因素相關的性質和強度 ,從而作出預測，這種方法尤其適用于中、短期預測。 答案： 解析：這種方法尤其適用于中、長期預測。 10．決標選中中標單位意味著全部接受承包商的標書，故 合同價就是中標單位的報價。 答案： 解析：中標后，開發(fā)商和中標單位應在約定期限內就簽訂合同進行磋商，雙方就合同條款達成協(xié)議。 11．雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，傭金總額一般高于買方和賣方代理形式。 答案： 解析：雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式 12．資金一旦用于投資，就不能用于即期消費，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應得到的補償。 答案： √ 13．如果兩筆資金等值，則用復利公式把它們換到任何時點，變換成任何支 付形式，都是等值的。 答案： √ 解析：資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。 14．對已辦理在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項目在抵押期內，開發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預售 答案： √ 15．在收益性物業(yè)的現(xiàn)金流分析時，抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營收入前扣除． 答案： 解析：抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營收入中扣除 四、計算題（共 2題，每題 10分，要求列出算式、計算過程，需按公式計算的要寫出公式。無計算過程，只有計算結果的不得分，計算結果保留小數(shù)點兩面位。） 1. 某酒店投資采用銀行貸款 ,年利率為 12%,估計一年建成 ,交付使用后 ,當年可獲得凈收益 50萬元 ,以后逐年增加 15%,要求 10 年凈收益回收貸款的本利和 ,問該酒店建造時總投資應控制在多少萬元 ?(設投資發(fā)生在年初 ,收益發(fā)生在年末 ) 答案 : 該酒店第一年末的凈收益現(xiàn)值為 : P=A1/(is){1[(1+s)/(1+i)]n} =50/(12%15%){1[(1+15%)/(1+12%)]10}= 萬元 該酒店總投資 =50427/(1+12%)= 萬元 以樓面地價 1000 元 /平米購入了一宗普通住宅 70 年的使用權，已知建筑容積率為,規(guī)劃建設用地面積為 40000 平米 ,建造成本為 1400 元 /平米 ,專業(yè)人員費用為建造成本的8%,管理費用為土地成本 \建造成本及專業(yè)人員費用之和的 5%,貸款利率為 12%,開發(fā)建設周期為 3 年 ,(其中準備期 6 個月 ,建設期為 24 個月 ,銷售期為 6 個月 ,)土地成本在項目開始時一次投入 ,建造成本 \專業(yè)人員費用和管理費用在建設期內均勻投入 ,如果項目建成后的市場銷售價格為 4700元 /平米 ,出售過程中的稅費和銷售費用分別為總銷售收入的 %和 %,問開發(fā)商成本利潤率是多少 ? 房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營 管理實務 模擬試題 一、 單選題 1．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質管理制度，共分為 5個資質等級。其中一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質條件要求注冊資金不低于（ B ）。 Ｃ .3000萬元 Ｄ .4000萬元 2．下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)一級市場的是（ D ） A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權轉讓 D土地使用權出讓 3．《中華人民共和國城 鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中居住用地最高出讓年限為（ D ）。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4．房地產(chǎn)租金已收租金額占應收租金額的百分比稱為（ B ） A 租金收繳計劃完成率 B租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D陳欠租金收繳率 5．（ A ）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權在一定年限內讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。 A．土地使用權的出 讓 Ｄ .土地使用權贈與 6．對預測中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預測方法是（ B ） A 額定需求預測法 B 有效需求預測法 C線性回歸需求預測法 D假定需求預測法 7．已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為 3315萬元，存貨平均余額為 411萬元，那么存貨周轉天數(shù)為（ B ） A B Ｃ 20 Ｄ 30 8．按房地產(chǎn)市場的規(guī)范程度劃分，可以把房地產(chǎn)市場分為（ C ）。 A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場 B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場 C、房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場 D、銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等 9．下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)二級市場的是（ C ） A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權轉讓 D土地使用權出讓 10．在土地一級市場上，根據(jù)競爭性的強弱可以采用不同的土地使用權出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場機制的作用，具有較大壟 斷性的一種方式是（ A ）。 A 協(xié)議出讓 B招標出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標出讓 11．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為 ( C )。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．實收房地產(chǎn)租金占計劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（ A
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