房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理模擬試題(存儲版)
【正文】 施工許可證時，建設(shè)工期不足一年的，到位資金原則上不得少于于工程項目合同價的 50%。 A 會計師 B 經(jīng)濟(jì)師 C 估價師 D 工程師 答案： C 31．名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項是（ ） A當(dāng) 每年計息周期數(shù) m1 時，實(shí)際利率小于名義利率 B 當(dāng)每年計息周期數(shù) m=1 時，實(shí)際利率等于名義利率 C 實(shí)際利率與名義利率更能反映資金的時間價值 D 名義利率越大，計息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大 答案： A 解析：當(dāng)每年計息周期數(shù) m1 時，實(shí)際利率大于名義利率 32．監(jiān)督物業(yè)購買、處置、資產(chǎn)管理和再投資決策，評估投資組合績效，客戶報告與現(xiàn)金管理屬于（ ）的工作內(nèi)容． A物業(yè)管理 B 設(shè)施管理 C 資產(chǎn)管理 D 組合投資管理 答案： D 33．房地產(chǎn)投資信托按 ( )的不同 ,可以分為傘型合伙和多重合伙。 A企業(yè)資信等級 B 項目基本情況 C 市場分析結(jié)果 D 財務(wù)評價指標(biāo) E 貸款擔(dān)保方式 答案： BCD 解析：金融機(jī)構(gòu)對開發(fā)商的貸款項目進(jìn)行評估，主要審查方面包括項目基本情況 、市場分析結(jié)果、財務(wù)評價指標(biāo) 4．寫字樓租賃合約中租金的調(diào)整幅度可參考（ ）確定。 9．房地產(chǎn)市場的功能有（ ） Ａ配置存量房地產(chǎn)資源和利益 Ｂ指導(dǎo)供給以適應(yīng)需求的變化 Ｃ指導(dǎo)政府制訂科學(xué)的土地供給計劃 Ｄ引導(dǎo)需求適應(yīng)供給條件的變化 E 顯示房地產(chǎn)市場需求的變化。 14．盈虧平衡分析的基本方法是建立（ ）之間的函數(shù)關(guān)系，通過對這兩個函數(shù)及其圖形的分析，找出平衡點(diǎn)。 答案： 解析：初步可行性研究也稱為預(yù)可行性研究。 9．市場趨勢分析方法中，相關(guān)分析法是用相關(guān)分析的理論判斷銷售量與其它因素相關(guān)的性質(zhì)和強(qiáng)度 ,從而作出預(yù)測，這種方法尤其適用于中、短期預(yù)測。 14．對已辦理在建工程抵押的房地產(chǎn)開發(fā)項目在抵押期內(nèi)，開發(fā)商可以在銀行的監(jiān)管下預(yù)售 答案： √ 15．在收益性物業(yè)的現(xiàn)金流分析時，抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營收入前扣除． 答案： 解析：抵押貸款還本付息要從凈經(jīng)營收入中扣除 四、計算題（共 2題，每題 10分，要求列出算式、計算過程，需按公式計算的要寫出公式。 A 協(xié)議出讓 B招標(biāo)出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標(biāo)出讓 11．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中工業(yè)用地最高出讓年限為 ( C )。 、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場 、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場 、黑色 市場、灰色市場 、租賃市場、抵押市場、典當(dāng)市場和置換市場等 20．根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》（銀發(fā)［ 2021］ 195號），銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金應(yīng)不低于開發(fā)項目總投資的（ C ） A 20％ B25％ Ｃ 30％ Ｄ 35％ 21．在開工前對工程內(nèi)容尚不十分清楚的情況下，開發(fā)商適合采用（ C ）的合同形式。 A 安全性 B 經(jīng)濟(jì)性 C適用性 D可靠性 E可行性 17．房地產(chǎn)物業(yè)管理程序包括（ ABC ） A早期介入 B接管驗收 C樓宇入伙 D物業(yè)綜合管理 E物業(yè)經(jīng)營 18．根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項目同時必須具備（ ABCD ） A 國有土地使用證 B 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 C 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 D 建設(shè)工程施工許可證 E 國有土地規(guī)劃許可證 32．征用農(nóng)村集體所有的土地要發(fā)生哪些費(fèi)用（ ABCDEF ） A土地補(bǔ)償費(fèi) B青苗補(bǔ)償費(fèi) C地上附著物補(bǔ)償費(fèi) D安置補(bǔ)助費(fèi) E新菜地開發(fā)建設(shè)基金 F耕地占用稅 33．房地產(chǎn)市場是典型的周期性市場，房地產(chǎn)市場階段分為（ ABCD ） A 平淡 B 蕭條 C復(fù)蘇 D興旺 E波谷 34．一般來說，適用于房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織結(jié)構(gòu)有（ DE ） A直線型組織結(jié)構(gòu) B職能型組織結(jié)構(gòu) C直線職能型 D矩陣型 E事業(yè)部制 35．按照房地產(chǎn)開發(fā)階段進(jìn)行劃分，房地產(chǎn)開發(fā)可分為（ DE ） A 單項開發(fā) B 小區(qū)開發(fā) C成片集中開發(fā) D土地開發(fā) E房屋建設(shè) 36． 房地產(chǎn)開發(fā)項目所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境主要包括（ ABCDE ） A 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展形勢 B 市民收入水平 C貧富差異程度 D利率 E貸款條件 三、簡答 題 1．征地與拆遷的區(qū)別是什么？ 征地與拆遷的區(qū)別是涉及的土地權(quán)屬不同。 招標(biāo)出讓是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。 物業(yè)管理公司的義務(wù)主要包括：履行物業(yè)管理合同，依法經(jīng)營；接受管理委員會和住宅小區(qū)居民的監(jiān)督；重大的管理措施應(yīng)當(dāng)提交管委會審議，并經(jīng)管委會認(rèn)可等。 5．物業(yè)管理 物業(yè)管理：利用現(xiàn)代管理先進(jìn)的維修養(yǎng)護(hù)技術(shù)，以經(jīng)濟(jì)手段管理物業(yè)（包括建筑物及其附屬設(shè)施和相關(guān)場地），為業(yè)主和承租人提供高效、優(yōu)質(zhì)、經(jīng)濟(jì)的服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮最大的使用效益和經(jīng)濟(jì)效益 6．房地產(chǎn)經(jīng)營 房地產(chǎn)經(jīng)營：從廣義上來講，就是指一切從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)活動獲得經(jīng)濟(jì)效益的行為。 房地產(chǎn)股票是股份制房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的股份入股憑證。例如：如果項目建設(shè)的功能和質(zhì)量要求高，就需要投入更多成本。 選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案：選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的方法，一般采用比較分析法。融資成本預(yù)算；融資方法和明確融資的權(quán)利責(zé)任關(guān)系。開發(fā)項目建設(shè)三大 目標(biāo)之間的關(guān)系既有對立的一面，也有統(tǒng)一的一面。 五、 論述題 論述題 答案 房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道有哪些？如何通過發(fā)行股票來進(jìn)行籌資？并簡要談?wù)勚袊姆康禺a(chǎn)證券化趨勢。 3．城市土地出讓 城市土地出讓：是指城市人民政府土地主管部門依法將城市土地的使用權(quán)出讓給用地單位（主要是房地產(chǎn)開發(fā)公司），供其有限期使用城市土地，用地單位必須向城市人民政府土地主管部門支付土地出讓金（一般也稱為毛地價）。 我國《招標(biāo)投標(biāo)法》則規(guī)定，招標(biāo)方式只有兩種，即公開招標(biāo)和邀請招標(biāo)。 4．土地使用權(quán)的出讓有哪些方式？各有什么特點(diǎn)？ 土地使用權(quán)的出讓主要有三種方式：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓和拍賣出讓。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 25．收回本年度以前拖欠租金額占本年度以前拖欠房地產(chǎn)租金額的百分比稱為（ B ） A 租金收繳計劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳率 26．已知某房地產(chǎn)今年的銷售成本為 5000萬元，存貨平均余額為 500萬元，那么存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)為（ C ） A 11 B 10 Ｃ 36 Ｄ 37 二、 多選題 1．從狹義的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別主要表現(xiàn)為（ ABCDE ） A 兩者的主體不完全相同 B 在房地產(chǎn)項目市場運(yùn)作過程中所處的階段不同 C 兩者對主體的資格要求不一樣 D 兩者所指向的行為對象不同 E 隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化 2．影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的環(huán)境包括（ ABCDE ） A 經(jīng)濟(jì)環(huán)境 B 政治環(huán)境 C法律環(huán)境 D社會環(huán)境 E自然環(huán)境 3．房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇一般采用比較 分析法，即對各個方案的（ ABD ）各指標(biāo)用分級的方式進(jìn)行比較。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 16．（ C ）是指經(jīng)縣級以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后，將該幅土地交付其使用，或者將其土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。 A．土地使用權(quán)的出 讓 Ｄ .土地使用權(quán)贈與 6．對預(yù)測中高收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預(yù)測方法是（ B ） A 額定需求預(yù)測法
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