房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營與管理模擬試題-wenkub.com
2025-05-09 20:32 本頁面
【正文】 分別從各個可行的房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的安全性、經(jīng)濟性和可行性用分級評價的方式進行比較，即將安全性、經(jīng)濟性和可行性各指標(biāo)按優(yōu)劣順序排列為 ABCD四級，選擇出安全性、經(jīng)濟性和可行性 3項指標(biāo)均令人滿意的方案。 房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括什么，確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素有哪些，如何選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資方案？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的內(nèi)容包括：欲籌集資金的幣種、數(shù)額；融資流量；資金來源構(gòu)成；融資風(fēng)險分析及風(fēng)險管理措施，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入和資金償還要求相適應(yīng)的不同時間內(nèi)籌集資金和償還資金的數(shù)量。如果要加快進度，縮短工期，則需要增加成本，同時也可能會影響質(zhì)量。 請論述物業(yè)管理市場的構(gòu)成，并談?wù)勎覈飿I(yè)管理市場存在的主要問答：物業(yè)管理市場的構(gòu)成主要包括三個方面： 市場客體：物業(yè)管理服務(wù)，無形的 市場主體：需求主體、供給主體 題及解決對策？ 市場環(huán)境：各種交換賴以進行的社會制度 我國物業(yè)管理市場存在的主要問 題：物業(yè)管理公司的行為不規(guī)范，管理不到位；業(yè)主委員會成立難； 業(yè)主與物業(yè)管理者的地位倒置造成服務(wù)關(guān)系扭曲 等 我國物業(yè)管理市場解決對策：完善物業(yè)管理法規(guī)，規(guī)范物業(yè)管理市場；加快物業(yè)管理市場化進程，建立優(yōu)勝劣汰的機制；理順業(yè)主與物業(yè)公里公司的關(guān)系；實行扶優(yōu)扶強政策，引導(dǎo)物業(yè)公司走規(guī)模經(jīng)營的路子，創(chuàng)立自己的品牌等等對策 房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的三大目標(biāo)是什么，它們之間是什么關(guān)系，你是如何理解的？ 答：房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)的三大目標(biāo)分別是：項目建設(shè)投資（成本）、進度（或工期）、質(zhì)量。房地產(chǎn)股票的發(fā)行有兩 種形式：募集式和發(fā)起式。 10．租金收繳率 租金收繳率：房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收金額的百分比。從狹義上來講，則只是指房屋經(jīng)營和城市土地經(jīng)營這兩種房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)營行為。七通為通給水、排水、通熱、通氣、電力、電信和公路。 9．從狹義的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營有哪些區(qū)別？ 房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)經(jīng)營的區(qū)別包括：兩者的主體不完全相同；在房地產(chǎn)項目市場運作過程中所處的階段不同；兩者對主體的資格要求不一樣；兩者所指向的行為對象不 同；隨著房地產(chǎn)市場的完善，兩者的作用會發(fā)生根本性變化 10．常見的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？其中，適合房地產(chǎn)項目的組織結(jié)構(gòu)類型有哪些？ 常見的組織結(jié)構(gòu)類型有：直線型組織結(jié)構(gòu)；職能型組織結(jié)構(gòu)；直線職能型；矩陣型；事業(yè)部制。 7．房地產(chǎn)項目施工招標(biāo)的形式有哪些？ 在國際市場上，房地產(chǎn)項目施工招標(biāo)方式主要有公開招標(biāo)、邀請招標(biāo)和議標(biāo) 3種。 拍賣出讓是競爭激烈的方式。 3．房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為哪些階段？ 房地產(chǎn)開發(fā)的整個流程分為十個階段，分別為：開發(fā)商提出開發(fā)設(shè)想、可行性研究、申請項目用地、項目設(shè)計、征地及拆遷安置、籌措房地產(chǎn)開發(fā)資金、建設(shè)工程招標(biāo)、施工、市場營銷與策劃、物業(yè)管理 。 征地是征用農(nóng)村集體所有的土地，首先需要改變土地所有制性質(zhì)，變集體所有制性質(zhì)為國家所有制，其次再改變土地的使用方式。 A 協(xié)議出讓 B招標(biāo)出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ投標(biāo)出讓 24．《中華人民共 和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地最高出讓年限為 ( C )。 A 單價合同 B 固定總價合同 C 成本加酬金合同 D 分包合同 22．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為 5個資質(zhì)等級。 A 500萬元 B 1000萬元 Ｃ 1500萬元 Ｄ 2021萬元 15．《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》規(guī)定了各類土地的最高出讓年限，其中商業(yè)、旅游、娛樂用 地最高出讓年限為（ A ）。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 12．實收房地產(chǎn)租金占計劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（ A ） A 租金收繳計劃完成率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳率 13．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度 ，共分為 5個資質(zhì)等級。 A 40年 B 60年 C 50年 D 70年 4．房地產(chǎn)租金已收租金額占應(yīng)收租金額的百分比稱為（ B ） A 租金收繳計劃完成率 B租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D陳欠租金收繳率 5．（ A ）是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。無計算過程，只有計算結(jié)果的不得分，計算結(jié)果保留小數(shù)點兩面位。 答案： 解析：雙重代理可以同時向買賣雙方收取傭金，但傭金總額一般不能高于前兩種代理形式 12．資金一旦用于投資，就不能用于即期消費，從消費者的角度來看，資金的時間價值體現(xiàn)為放棄即期消費的損失所應(yīng)得到的補償。 答案： 解析：這種方法尤其適用于中、長期預(yù)測。主要為借款的利息。 6．為體現(xiàn)公平、平等原則，寫字樓對具備支付能力的承租人都持歡迎態(tài)度。 2．房屋的吸納周期數(shù)值上等于吸納率的倒數(shù) . 答案： √ 3．在置業(yè)投資中 ,運營費用比率越高 ,則預(yù)示著投資項目的凈經(jīng)營收入越低 ,項目抵抗風(fēng)險的能力越弱 答案： √ 4．多因素敏感性分析是分析兩 個或兩個以上的不確定性因素同時發(fā)生變化，相互影響時，對項目經(jīng)濟評價指標(biāo)的影響。 A銷售收入與成本 B銷售收入與費用 C成本與產(chǎn)量 D利潤與成本 E銷售收入與銷量 答案： CE 解析：盈虧平衡分析的基本方法是建立成本與產(chǎn)量、銷售收入與銷量之間的函數(shù)關(guān)系 15．財務(wù)評價的輔助報表包括（ ） A損益表 B總投資估算表 C資產(chǎn)負(fù)負(fù)債表 D經(jīng)營成本表 E借款償還表 答案： BDE 解析： AC為基本報表。營業(yè)稅稅率現(xiàn)為 5%。 答案： ABCDE 10．確立施工中控制質(zhì)量的具體措施，主要包括（ ）方面 A對各項施工設(shè)備、儀器進行檢查，特別 是校準(zhǔn)各種儀器儀表，保證在測量、計量方面不出現(xiàn)嚴(yán)重誤差。 A租金收入減少 B 附加支出增加 C 物業(yè)資本價值下降 D 運營成本下降 E 租客要求更大的租金折扣 答案： ACE 解析：對收益性物業(yè)來說，空置率提高將會導(dǎo)致租金收入減少和物業(yè)資本價值下降以及租客要求更大的租金折扣等后果。 A消費價格指數(shù) B 商業(yè)零售價格指數(shù) C 上證價格指數(shù) D 建安工程價格指數(shù) E 中房價格指數(shù) 答案： AB 解析：主要考慮以上兩種因素。 2．銀行對抵押 貸款抵押率的確定，主要考慮到（ ）因素。 A權(quán)益類型 B 抵押方式 C 投資業(yè)務(wù) D 信托性質(zhì) 答案： D 34．編制工程進度計劃的方法有橫道圖法和 ( ) A網(wǎng)絡(luò)圖法 B 表格法 C 竣工圖法 D 坐標(biāo)圖法 答案： A 解析：編制工進度計劃的方法的橫道圖法和網(wǎng)絡(luò)圖法 35．判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績 ,關(guān)鍵要看其 ( ) A共代理了多少項目 B 代理成交額是多少 C 人員素質(zhì) D 代理的 成功率有多大 答案： D 解析：判斷物業(yè)代理公司已往的業(yè)績 ,關(guān)鍵要看其代理的成功率 . 二、多項選擇題（共 15題，每題 2分，備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意的答案，錯選或多選均不得分，少選且選擇正確的，每個選項得 0。 23．在房地產(chǎn)市場的分類中 ,二級市場是指 ( ) A土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓市場 B新建商品房租售市場 C 土地使用 權(quán)出讓市場 D土地使用權(quán)出讓和新建商品房租售市場 答案： B 解析：二級市場是指新建商品房租售市場 . 24．某筆存款額為 1000 元，復(fù)利計息，每季計息一次，一年后本利和為 ，則其名義利率為（
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