【正文】 ，樓高 14層， 1至 4層建筑面積均相等， 5至 14層為塔樓 (均為標準層 )則標準層每層建筑面積為 ( ). A 1000㎡ B1240㎡ C22021㎡ D1800㎡ 答案： B 解析： (4 0005 ． 5— 4 00060 ％ 4) ／ 10＝ 1 240(㎡ ) 29．一般說來 ,標準方差越小 ,投資風險 ( ) A越小 B越大 C越難控制 D越難估算 答案： A 30．在房地產(chǎn)產(chǎn)品的租售之前進行估價，以確定其最可能實現(xiàn)的租金或售價水平，是房地產(chǎn)開發(fā)過程中（ ）的主要工作內(nèi)容。） 1．房地產(chǎn)投資也有缺點，這些缺點表現(xiàn)在（ ） A變現(xiàn)性差 B 投資額巨大 C 投資回收周期長 D 需要專門的知識和經(jīng)驗 E 具有過人的膽量和風險承擔精神。 3．金融機構(gòu)對開發(fā)商的貸款項目進行評估，主要審查方面包括（ ）。 A銷售收入 B 物業(yè)增值 C 減少納稅 D 股權(quán)增加 E 租金 答案： BCDE 解析：對置業(yè)投資來說，房地產(chǎn)投資的經(jīng)濟效果主要表現(xiàn)為租金、物業(yè)增值、減少納稅、股權(quán)增加等四個方 面。 A普通住宅 B 公寓 C 別墅 D 客棧 E 酒店 答案： ABC 解析：客棧和酒店不屬于居住物業(yè)。 D 對砌筑工程、裝飾工程和水電安裝工程等制定具體有效的質(zhì)量檢查和評定辦法 E 關(guān)注各項工程的工作量。 Ａ同質(zhì)偏好 Ｂ同形偏好 Ｃ集群偏好 Ｄ分散偏好 E心理偏好 答案：ＡＣＤ 解析：三種模式：同質(zhì)偏好、分散偏好、集群偏好。） 1．房地產(chǎn)投資分為直接投資和間接投資，直接投資是指投資者直接參與開發(fā)房地產(chǎn)項目的過程，而間接投資是指購買建成的物業(yè)進行的置業(yè)投資。 5．投資機會研究，也稱為預可行性研究，主要任務(wù)是對投資項目或投資方向提出建議。 7．開發(fā)項目成本費用中，財務(wù)費用是指企業(yè)財務(wù)部門所發(fā)生的各項費用 ，包括財務(wù)人員工資、辦公費、銀行利息等。 答案： 解析：正好相反。 答案： 解析：中標后，開發(fā)商和中標單位應(yīng)在約定期限內(nèi)就簽訂合同進行磋商，雙方就合同條款達成協(xié)議。 答案： √ 解析：資金等值是指在考慮時間因素的情況下，不同時點發(fā)生的絕對值不等的資金可能具有相同的價值。其中一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件要求注冊資金不低于（ B ）。 A、居住物業(yè)市場、寫字樓市場、零售商業(yè)物業(yè)市場、工業(yè)物業(yè)市場和土地市場 B、甲級寫字樓市場、乙級寫字樓市場、甲級商業(yè)物業(yè)市場和乙級商業(yè)物業(yè)市場 C、房地產(chǎn)白色市場、黑色市場、灰色市場 D、銷售市場、租賃市場、抵押市場、典當市場和置換市場等 9．下列房地產(chǎn)交易活動處于房地產(chǎn)二級市場的是（ C ） A 房屋出租 B 房地產(chǎn)抵押 C土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓 D土地使用權(quán)出讓 10．在土地一級市場上，根據(jù)競爭性的強弱可以采用不同的土地使用權(quán)出讓方式，其中在一定程度上排斥了市場機制的作用，具有較大壟 斷性的一種方式是（ A ）。 A 4000萬元 B3000萬元 Ｃ 2021萬元 Ｄ 2500萬元 14．我國房地產(chǎn)開發(fā)主管機構(gòu)對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實行資質(zhì)管理制度，共分為 5個資質(zhì)等級。 A土地使用權(quán)的出讓 B土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓 C土地使用權(quán)劃撥 Ｄ土地使用權(quán)贈與 17．對預測中低收入人群的住宅需求效果較好的市場需求預測方法是（ A ） A 額定需求預測法 B有效需求預測法 C線性回歸需求預測法 D假定需求預測法 18．實收房地產(chǎn)租金占計劃房地產(chǎn)租金的百分比稱為（ D ） A租金收繳率 B 陳欠租金收繳率 C欠租戶發(fā)生率 D租金收繳計劃完成率 19．按房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)讓渡方式，可以把房地產(chǎn)市場分類（ D ）。 A 1000萬元 B1500萬元 Ｃ 2021萬元 Ｄ 2500萬元 23．土地使用權(quán)的出讓方式有多種，其中（ B ）方式是一種有條件、有選擇、有控制的市場競爭形式。 A 安全性 B 經(jīng)濟性 C適用性 D可行性 E可靠性 4．根據(jù)《中國人民銀行關(guān)于規(guī)范住房金融業(yè)務(wù)的通知》，銀行發(fā)放住房開發(fā)貸款的條件之一是：開發(fā)項目同時必須具備（ BCDE ） A 國有土地規(guī)劃許可證 B國有土地使用證 C 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 D建設(shè)工程規(guī)劃許可證 E建設(shè)工程施工許可證 5．按計價方式的不同，房地產(chǎn)開發(fā)項目承包合同一般分為（ ABC ） A總價合 同 B單價合同 C成本加酬金合同 D總承包合同 E分包合同 6．土地使用權(quán)的出讓主要有以下哪幾種方式（ ABC ） A 協(xié)議出讓 B招標出讓 Ｃ 拍賣出讓 Ｄ交換出讓 7．房地產(chǎn)市場是典型的周期性市場，房地產(chǎn)市場階段分為（ BCDE ） A 波谷 B 平淡 C蕭條 D復蘇 E興旺 8．房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營成本按成本與經(jīng)營工作量關(guān)系可分為（ AB ） A固定成本 B變動成本 Ｃ管理費用 Ｄ銷售費用 E原材料成本 9．征用農(nóng)村集體所有的 土地要發(fā)生哪些費用（ ABCDEF ） A土地補償費 B青苗補償費 C地上附著物補償費 D安置補助費 E新菜地開發(fā)建設(shè)基金 F耕地占用稅 10．房地產(chǎn)開發(fā)項目實施控制的目標包括（ ABC ） A成本 B項目工期 C質(zhì)量 D項目協(xié)調(diào)性 E技術(shù)先進性 14．城市土地使用權(quán)進行商品經(jīng)營，具有重要意義，表現(xiàn)在（ ABCDEF ） ，是房地產(chǎn)經(jīng)營的基礎(chǔ) 城市第三產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的前提 15．影響房地產(chǎn)項目開發(fā)的環(huán)境包括（ ABCDE ） A 經(jīng)濟環(huán)境 B 政治環(huán)境 C法律環(huán)境 D社會環(huán)境 E自然環(huán)境 16．房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的選擇可用比較分析法，即對各個方案的（ ABE ）指標用分級的方式進行比較。不需改變土地所有制性質(zhì)。 協(xié)議出讓在一定程度上排斥了市場機制，是一種不發(fā)達的土地市場。 5．房地產(chǎn)項目主要的定價方法有哪些？ 房地產(chǎn)項目的定價方法主要有：成本加成定價法、競爭價格定價法、加權(quán)點數(shù)定價法、顧客感受定價法。 8．物業(yè)管理公司有什么權(quán)利和義務(wù)？ 物 業(yè)管理公司的權(quán)利主要包括：根據(jù)有關(guān)法規(guī)，結(jié)合實際情況制定小區(qū)管理辦法；依照物業(yè)管理合同和管理辦法對住宅小區(qū)實施管理；依照物業(yè)管理合同和有關(guān)規(guī)定收取管理費用等。 四、 名詞解釋 名詞解釋 答案 1．房地產(chǎn)開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā)：由特定的經(jīng)濟實體（具有開發(fā)資質(zhì)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)），對房地產(chǎn)項目進行投資、建設(shè)和管理，使之改變用途或使用性質(zhì)，從而獲得經(jīng)濟利益的過程。 4．土地征用 土地征用：政府按照法律規(guī)定的程序和條件，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜械男袨椤? 9．建筑容積率 建筑容積率：指項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)全部建筑面積與規(guī)劃建設(shè)用地面積之比。 答：房地產(chǎn)開發(fā)資金籌措的渠道主要有銀行貸款融資、證券融資、房地產(chǎn)信托融資以及其他形式。發(fā)起式是不上市的股票，只在房地產(chǎn)股份企業(yè)內(nèi)部發(fā)行的股票，一般采取記名股權(quán)的形式。 開發(fā)項目建設(shè)三大目標之間的對立關(guān)系：分別闡述質(zhì)量與成本、質(zhì)量與工期、工期與成本之間的對立關(guān)系。例如：加快進度、縮短工期雖然需要增加一定的投資，但是可以使整個開發(fā)項目建設(shè)提前投入使用，從而提早發(fā)揮投資效益，還能在一定程度上減少利息支出，減少成 本。 確定房地產(chǎn)開發(fā)融資方案的考慮因素包括：合理的融資規(guī)模；正確選擇房地產(chǎn)開發(fā)融資的渠道和方式，降低 融資成本；統(tǒng)籌考慮房地產(chǎn)開發(fā)的融資與投資；提高房地產(chǎn)開發(fā)資金的使用效益；按規(guī)定建立資本金制度；優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)的資