【正文】 　　 A．買家　　 B．賣家　　 C．交易對(duì)象　　 D．交易價(jià)格 答案： CT24： 市場(chǎng)主體通常包括（　　）。 A．投資決策 B．規(guī)劃設(shè)計(jì) C．工程建設(shè) D．地域范圍 E．產(chǎn)品功能 答案： ABCE 34T28： 某城市住宅市場(chǎng)調(diào)查結(jié)果顯示，該城市住宅的總需求與總供給基本平衡，但同時(shí)顯示，套型建筑面積 120㎡以上的住宅供過于求， 70 ㎡以下的住宅供不應(yīng)求，則該城市的住宅市場(chǎng)處于（ ?。顟B(tài)。 A、房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的廣泛性 B、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給的異質(zhì)性 C、土地所有權(quán)的排他性 D、土地的有限性 答案： A35T212： 如果同一地區(qū)的某一類型物業(yè)的售價(jià)持續(xù)以大幅度上漲，那么該類型物業(yè)的出租需求就會(huì)（ ）?！　?A． 　　 B． 　　 C． 2　　 D． 3 答案： B 36T216： 2023年末，某市住房總量為 5000萬㎡，其中經(jīng)濟(jì)適用住房400萬 m２ ,商品住房 3750萬㎡，同期住房空置量為 750萬㎡ ,其中經(jīng)濟(jì)適用住房空置量為 50萬㎡，商品住房空置量為 450萬㎡，則該市 2023年末的商品住房空置率是（ ?。?。 　　 　　 　　 　　 答案： CT221： 房地產(chǎn)市場(chǎng)按市場(chǎng)交易形式細(xì)分時(shí)，新建成的房地產(chǎn)產(chǎn)品交易不包括（ ）子市場(chǎng)?！　?A．自然周期與投資周期同步變化　　 B．投資周期在第一階段和第三階段超前于自然周期　　 C．投資周期在第一階段和第二階段超前于自然周期　　 D．投資周期在第三階段和第四階段超前于自然周期 答案：　 DT224： 在房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的復(fù)蘇階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的空置率與合理空置率的關(guān)系是（　?。?。A．第一階段　　 B．第二階段　　 C．第三階段　　 D．第四階段 答案：　 B 40T228： 在房地產(chǎn)市場(chǎng)周期循環(huán)中，供給增長(zhǎng)速度高于需求增長(zhǎng)速度，空置率上升并逐漸接近合理水平，這一階段處于房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的 (　　)?！?A．導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值下降　　 B．導(dǎo)致房地產(chǎn)實(shí)際價(jià)值上升　 C．加大投資者債務(wù)負(fù)擔(dān)　　 D．抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)需求　 E．增加房地產(chǎn)市場(chǎng)需求 答案： ACD 第 1章題目 41T232： 政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行宏觀調(diào)控時(shí)，可選擇的手段主要有（ ）。 (　　) 答案： T238： 房地產(chǎn)市場(chǎng)自然周期的第三階段始于供求轉(zhuǎn)折點(diǎn)，此時(shí)房地產(chǎn)空置率低于合理空置率。（ ） 答案： 43T242： 吸納周期在數(shù)值上等于吸納量的倒數(shù)。一、房地產(chǎn)開發(fā)的基本概念171。二、投資決策分析 市場(chǎng)分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)投資決策47第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理第三節(jié) 前期工作178。申請(qǐng)報(bào)告的內(nèi)容178。五、開工申請(qǐng)與審批 ——申領(lǐng)《建筑工程施工許可證》 9個(gè)條件178。三、成本控制216。六、竣工驗(yàn)收橫道圖網(wǎng)絡(luò)圖 ——特點(diǎn)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)是施工總承包的，由總承包企業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)商負(fù)責(zé)組織分為單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案三階段50第三章第五節(jié) 租售階段171。二、制定租售方案171?！　?A．土地　　 B．勞動(dòng)力　　 C．資本　　 D．經(jīng)驗(yàn)　　 E．環(huán)境 答案： ABCDT32：對(duì)市場(chǎng)需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于（　?。╇A段?！　?A．投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段　　 B．前期工作階段　　 C．建設(shè)階段　　 D．租售階段答案： BT38： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由（ ）向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)取?！　?A．施工方案　　 B．工期　　 C．質(zhì)量目標(biāo)　　 D．報(bào)價(jià)　　 E．市場(chǎng)售價(jià)答案： ABCD T312： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開投標(biāo)的形式選擇開發(fā)項(xiàng)目的施工單位。施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由 (　　)負(fù)責(zé)?！　?A．成本導(dǎo)向定價(jià)法　　 B．購(gòu)買者導(dǎo)向定價(jià)法　　 C．競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法　　 D．市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法 答案： B T323： 在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是（ ）。 　　 　　 　　 　　 答案： A 59T327： 采取隨行就市定價(jià)法的情形有（　　?。?。（ 　）答案： T331： 開發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)，不僅要考慮其代理的成功率，還有考察其代理每一個(gè)項(xiàng)目的平均銷售周期。內(nèi)容國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查： 4方面市場(chǎng)需求容量調(diào)查消費(fèi)者和消費(fèi)行為調(diào)查： 9方面競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查不可控因素調(diào)查可控因素調(diào)查62178。 六類產(chǎn)品層次、五類空間層次、三類時(shí)間層次潛在市場(chǎng)：有興趣有效市場(chǎng)：有興趣、收入允許、有途徑合格的有效市場(chǎng)：不被禁止服務(wù)市場(chǎng)：企業(yè)追求的，也就是目標(biāo)市場(chǎng)滲透市場(chǎng)：已經(jīng)購(gòu)買了該產(chǎn)品市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)需求函數(shù)市場(chǎng)最低量市場(chǎng)潛量 ——市場(chǎng)需求上限市場(chǎng)營(yíng)銷敏感性P114圖216。三個(gè)步驟216。依據(jù) ——顧客需求存在著差異性216。二、目標(biāo)市場(chǎng)選擇216。四種戰(zhàn)略 理解、例子66第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析第四節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)者分析178。二、確定競(jìng)爭(zhēng)者的目標(biāo)178。五、企業(yè)應(yīng)采取的策略67第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析第五節(jié) 消費(fèi)者購(gòu)買行為分析216。P129 圖 46216。購(gòu)買決策過程其中，購(gòu)買決策中有兩種起作用的因素 購(gòu)后行為：是否滿意的評(píng)價(jià)171。6種作用：對(duì)不同的主體171。 　　 　　 　　 　　 答案： AT43： 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動(dòng) 10%、 20%時(shí)市場(chǎng)承租面積的變化，該項(xiàng)調(diào)查屬于（ ） A．試探性調(diào)查 B．描述性調(diào)查 C．創(chuàng)新性調(diào)查 D．因果性調(diào)查答案： D T44： 在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查中，收集一手資料的方法有（ ）。 A、市場(chǎng)需求上限 B、市場(chǎng)有效需求 C、市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)需求 D、市場(chǎng)最低需求 答案： A71T49： 下列市場(chǎng)趨勢(shì)分析方法中，屬于時(shí)間序列分析法的是（ ） A．指數(shù)平滑法 B．市場(chǎng)因子推演法 C．德爾菲法 D．銷售人員意見綜合法答案： A T410：反映一定時(shí)期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)趨勢(shì)和程度的相對(duì)數(shù)為（ ）?！　? 　　 　　 　　 答案： CT414： 指數(shù)平滑法中的平滑指數(shù) a是新、舊數(shù)據(jù)在平滑過程中的分配比率?！　?A．單一市場(chǎng)集中化　　 B．產(chǎn)品專業(yè)化　　 C．市場(chǎng)專業(yè)化　　 D．全面覆蓋 答案： B73T417： 某房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)經(jīng)過市場(chǎng)調(diào)研后，決定在某城市開發(fā)供老年人居住的 “銀發(fā)公寓 ”。　　 A．避強(qiáng)定位方式　　 B．產(chǎn)品差別化方式　　 C．對(duì)抗性定位方式　　 D．重新定位方式答案： DT421： 一些競(jìng)爭(zhēng)者可能對(duì)某些方面反應(yīng)強(qiáng)烈，例如對(duì)降價(jià)競(jìng)銷反應(yīng)強(qiáng)烈，但對(duì)其他方面 (如增加廣告預(yù)算、加強(qiáng)促銷活動(dòng)等 )卻不予理會(huì)。 A、替代性 B、發(fā)展性 C、地區(qū)性 D、復(fù)雜性答案： BT424： 下列影響消費(fèi)者行為的因素中，屬于消費(fèi)者心理因素的是（ ）。 （ ）答案： 76第五章 現(xiàn)金流量 與資金時(shí)間價(jià)值77第五章 第一節(jié) 現(xiàn)金流量171。三、房地產(chǎn)投資活動(dòng)中的現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流入、現(xiàn)金流出的構(gòu)成 五種模式 現(xiàn)金流量圖 適用的房地產(chǎn)類型78第五章 第二節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值171。利率的決定和影響因素? 三、單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息? 四、名義利率與實(shí)際利率? 名義利率、周期利率、計(jì)息周期數(shù)、實(shí)際利率? 實(shí)際利率與名義利率的換算? 實(shí)際利率與名義利率的關(guān)系? 實(shí)際利率、名義利率與通貨膨脹的關(guān)系例如：銀行年存款利率為 12%，按月計(jì)息，存期 3年，則：名義利率為 12%，周期利率為 1%，每年計(jì)息周期數(shù)為 12，3年計(jì)息周期數(shù)為 36，實(shí)際年利率 =（ 1+1%） 121=% 79第五章 第三節(jié) 資金等效值與復(fù)利計(jì)算171?！?A．資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)　 B．日歷年度的年初　　 C．某一基準(zhǔn)時(shí)刻　　 D．既不能現(xiàn)金流出也不能有現(xiàn)金流入的時(shí)間點(diǎn) E．既可有現(xiàn)金流入也可有現(xiàn)金流出的時(shí)間點(diǎn)答案： ACET52： 下列房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)模式中，現(xiàn)金流出包括土地成本的有（ ）。　　 A．時(shí)值是資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)的金額　　 B．終值是資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值不等值的金額　　 C．資金等值是指與某一時(shí)點(diǎn)上一定金額的實(shí)際價(jià)值相等的另一時(shí)點(diǎn)的價(jià)值 D．不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值相等的資金具有相同的價(jià)值 答案： CT58： 認(rèn)為利率是由貨幣的供給與需求決定的代表性理論是（ ）。A、 % B、 % C、 % D、 %答案： AT514： 已知某筆貸款年利率為 12％，按季度計(jì)息，則該筆貸款的實(shí)際年利率是（ ）。A． B． C． D． 答案： A T518： 李某從銀行貸款 56萬元購(gòu)買了一套住宅，該筆貸款的期限為20年，年利率為 %，按月等額償還，如果李某于第 7年末提前償還本金 10萬元，則從第 8每年開始的月還款額是（ ）元。若采用月還款常數(shù)為 %的還款方式，并在最后 1個(gè)月還清所余本息?！?A． B． C． D． 答案： BT523： 銀行為某家庭提供了年利率為 6％、按月等比遞增償還、期限為 20年的個(gè)人住房抵押貸款，若月還款遞增率為 ％，首期償還額為 1600元，則該家庭在第 6年最后一個(gè)月的還款額是（ ）元。A． 　 B． 　 C． D． 答案： C90T525： 銀行為某人提供期限為 10年、年利率為 6%，首期月還款為1000元，月還款遞增率為 ％的個(gè)人住房抵押貸款。已知公積金和商業(yè)貸款的年利率分別為 4％和 7％，期限均為10年，公積金貸款的最高限額為 10萬元，則公積金貸款部分的按月等額還款額為（　?。┰＃? ） 答案： √ T531： 在現(xiàn)金流量圖上。預(yù)計(jì)原有住房的凈租金收入為每月 2023元，資本化率為 %，假設(shè)租金和住房市場(chǎng)價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。該家庭月總收入 7000元，最多能以月總收入的 25％支付住房貸款的月還款額。各項(xiàng)收入均為月末取得。二、經(jīng)營(yíng)收入、利潤(rùn)和稅金171。三、房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果的表現(xiàn)形式171。96第六章 第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)171。四、通貨膨脹的影響? 通貨膨脹不同于房地產(chǎn)增值? 實(shí)際中的處理：兩種方法97第六章 第三節(jié) 動(dòng)態(tài)盈利能力指標(biāo)及其計(jì)算171。其大小決定于資金成本和項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)。 二、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（ FIRR、 IRR）含義：項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)，各年凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值累計(jì)等于零時(shí)的對(duì)應(yīng)的折現(xiàn)率。 它是項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率。 計(jì)算方法：內(nèi)插法99171。一、成本利潤(rùn)率與銷售利潤(rùn)率171。三、資本金利潤(rùn)率和資本金凈利潤(rùn)率171。五、現(xiàn)金回報(bào)率與投資回報(bào)率171。二、借款償還期用于開發(fā)后用于出租或自營(yíng)的項(xiàng)目及置業(yè)投資項(xiàng)目171。 六、流動(dòng)比率 通常要求在 200%以上，又稱為銀行家比率或二對(duì)一比率216。凈現(xiàn)值法： 財(cái)務(wù) 凈現(xiàn)值大 的為優(yōu)選方案171。其他171。A．土地轉(zhuǎn)讓成本　　 B．經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用　　 C．配套設(shè)施銷售成本D．商品房銷售成本　　 E．房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)成本答案： ACDET63： 關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅的說法，正確的有（ ）A．應(yīng)納稅所得額 =收入總額 不征稅收入 免稅收入 各項(xiàng)扣除 允許彌補(bǔ)的以前年度虧損B．所得稅應(yīng)納稅額 =應(yīng)納稅所得額 適用稅率C．企業(yè)所得稅按預(yù)售收入一定比例預(yù)先繳納，待開發(fā)項(xiàng)目竣工后再進(jìn)行所得稅清算D．企業(yè)所得稅稅率的高低與項(xiàng)目所在城市的級(jí)別有關(guān)E．企業(yè)所得稅稅率為 25%答案： ACE107T64： 對(duì)一個(gè)計(jì)算周期為 20年的房地產(chǎn)置業(yè)投資項(xiàng)目進(jìn)行現(xiàn)金流分析時(shí)，若折現(xiàn)率始終為一個(gè)常數(shù)，那么該折現(xiàn)率（ ） A．包含了對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償 B．不包含對(duì)通貨膨脹的補(bǔ)償 C．沒有實(shí)際意義 D．不能直接用于財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)答案： B T65： 某商鋪的租賃期為 15年，租金按每年 5%的比例遞增，第 1年的租金為 1萬元，租金于每年的年初收取，年利率為 8%，則該商鋪15年的租金收入的現(xiàn)值為（ ）萬元。A．動(dòng)態(tài)投資回收期大于靜態(tài)投資回收期　　 B．動(dòng)態(tài)投資回收期等于靜態(tài)投資回收期 C．動(dòng)態(tài)投資回收期小于靜態(tài)投資回收期　　 D．動(dòng)態(tài)投資回收期可能大于、等于或小于靜態(tài)投資回收期 答案： A　T69： 某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目從購(gòu)買土地使用權(quán)到竣工驗(yàn)收共用了 3年時(shí)間，建成后用于出租經(jīng)營(yíng)，預(yù)計(jì)經(jīng)濟(jì)壽命為 40年，土地使用權(quán)年限為 50年，則該項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期為（