【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 。二、房地產(chǎn)開發(fā)的一般程序投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段投資機(jī)會(huì)選擇決策分析前期工作階段獲取土地項(xiàng)目核準(zhǔn)和開工計(jì)劃確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可工程建設(shè)招標(biāo)開工申請(qǐng)與審批前期工作的其它環(huán)節(jié)質(zhì)量控制進(jìn)度控制成本控制合同管理竣工驗(yàn)收選擇租售形式制定租售方案制定宣傳與廣告策略建設(shè)階段 租售階段46216。第二節(jié) 投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析 是整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)過程中最重要的階段 其中最重要的工作是可行性研究216。一、投資機(jī)會(huì)選擇 216。二、投資決策分析 市場(chǎng)分析項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)投資決策47第三章 房地產(chǎn)開發(fā)程序與管理第三節(jié) 前期工作178。一、獲取土地土地儲(chǔ)備與土地開發(fā) 開發(fā)商獲取土地的途徑178。二、項(xiàng)目核準(zhǔn)和開工計(jì)劃 ——新增內(nèi)容178。申請(qǐng)材料178。申請(qǐng)報(bào)告的內(nèi)容178。項(xiàng)目核準(zhǔn)評(píng)估的重點(diǎn)土地儲(chǔ)備土地開發(fā)土地儲(chǔ)備資金 ——11版新增內(nèi)容48216。三、確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得規(guī)劃許可 《 規(guī)劃意見書（選址）》 《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》 設(shè)計(jì)方案審批 《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》216。四、建設(shè)工程招標(biāo)規(guī)定必須招標(biāo)的項(xiàng)目，應(yīng)該招標(biāo)其它項(xiàng)目可以招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)216。五、開工申請(qǐng)與審批 ——申領(lǐng)《建筑工程施工許可證》 9個(gè)條件178。六、前期工作的其他環(huán)節(jié)49第三章第四節(jié) 建設(shè)階段216。一、質(zhì)量控制216。二、進(jìn)度控制 216。三、成本控制216。對(duì)象：主要費(fèi)用中的變動(dòng)費(fèi)用216。四、合同管理216。五、安全管理216。六、竣工驗(yàn)收橫道圖網(wǎng)絡(luò)圖 ——特點(diǎn)施工現(xiàn)場(chǎng)的安全由建筑施工企業(yè)負(fù)責(zé)是施工總承包的，由總承包企業(yè)負(fù)責(zé)開發(fā)商負(fù)責(zé)組織分為單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收、竣工驗(yàn)收備案三階段50第三章第五節(jié) 租售階段171。一、選擇物業(yè)租售形式171。自行租售 適合的情況171。委托租售房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)的代理形式選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)注意的問題51171。二、制定租售方案171。租售價(jià)格171。開發(fā)商的三類定價(jià)方法成本導(dǎo)向定價(jià)購買者導(dǎo)向定價(jià)競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)成本加成定價(jià)法目標(biāo)定價(jià)法認(rèn)知價(jià)值定價(jià)法價(jià)值定價(jià)法領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法挑戰(zhàn)定價(jià)法隨行就市定價(jià)法178。三、制定宣傳和廣告策略 制定廣告方案所需的五種決策（ 5M）52T31： 從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的角度看，房地產(chǎn)開發(fā)過程中投入的資源有（ ?。！　?A．土地　　 B．勞動(dòng)力　　 C．資本　　 D．經(jīng)驗(yàn)　　 E．環(huán)境 答案： ABCDT32：對(duì)市場(chǎng)需求與供應(yīng)情況、建筑材料供應(yīng)狀況、項(xiàng)目所在地區(qū)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)情況、項(xiàng)目地址及其周圍環(huán)境、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、項(xiàng)目進(jìn)度、項(xiàng)目銷售收入與投資估算項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析等進(jìn)行的預(yù)可行性研究，屬于（　?。╇A段?！　?A．投資機(jī)會(huì)研究　　 B．初步可行性研究　　 C．詳細(xì)可行性研究　　 D．項(xiàng)目的評(píng)估和決策答案： B 第 8章題目T33： 房地產(chǎn)投資決策分析的主要工作包括（　?。！　?A．投資機(jī)會(huì)尋找　　 B．市場(chǎng)分析　　 C．投資機(jī)會(huì)篩選　　 D．財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)　　 E．規(guī)劃設(shè)計(jì)答案： BD53T34： 下列房地產(chǎn)開發(fā)工作中，屬于前期工作階段的是（ ）A．進(jìn)行項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) B．獲取項(xiàng)目所需土地 C．確定規(guī)劃設(shè)計(jì)方案并獲得批準(zhǔn) D．對(duì)項(xiàng)目的建設(shè)工程進(jìn)行招標(biāo) E．提交項(xiàng)目開工申請(qǐng)并獲得批準(zhǔn)答案： BCDET35： 下列成本費(fèi)用中，不屬于土地儲(chǔ)備開發(fā)成本的是（ ） A．拆遷補(bǔ)償及有關(guān)稅費(fèi) B．市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)有關(guān)費(fèi)用 C．貸款利息 D．建安費(fèi)用答案： D T36： 開發(fā)商向城市規(guī)劃管理部門申請(qǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》時(shí)，須提供的材料主要有（ ）?！　?A．建設(shè)工程規(guī)劃許可證　　 B．選址規(guī)劃意見通知書　　 C．項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案的總平面圖　　 D．城市計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用土地的計(jì)劃任務(wù)　　 E． 1/2023或 1/500的地形圖答案： BDE54T37： 可將房地產(chǎn)開發(fā)劃分為若干階段，其中編制建設(shè)工程招標(biāo)文件屬于（ ）的工作?！　?A．投資機(jī)會(huì)選擇與決策分析階段　　 B．前期工作階段　　 C．建設(shè)階段　　 D．租售階段答案： BT38： 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的施工許可證由（ ）向發(fā)證機(jī)關(guān)申請(qǐng)領(lǐng)取。A．施工單位　　 B．建設(shè)單位　　 C．監(jiān)理單位　　 D．設(shè)計(jì)單位答案： BT39： 開發(fā)商在申請(qǐng)領(lǐng)取施工許可證時(shí)，若建設(shè)工期超過一年，則其到位資金原則上不得少于工程合同的（ ）?！　?A． 20％　　 B． 30％　　 C． 40％　　 D． 50％ 答案： BT310： 由城市規(guī)劃管理部門核發(fā)的（ ），主要規(guī)定了用地性質(zhì)、位置和界限?！　?A．選址規(guī)劃意見通知書　　 B．規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書　　 C．建設(shè)用地規(guī)劃許可證　　 D．建設(shè)工程規(guī)劃許可證答案： C55T311： 開發(fā)商在將工程發(fā)包給建筑承包商時(shí)，不僅要考慮其過去的業(yè)績(jī)、資金實(shí)力和技術(shù)水平，還要審核承包商對(duì)擬開發(fā)項(xiàng)目的（）。　　 A．施工方案　　 B．工期　　 C．質(zhì)量目標(biāo)　　 D．報(bào)價(jià)　　 E．市場(chǎng)售價(jià)答案： ABCD T312： 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只能通過公開投標(biāo)的形式選擇開發(fā)項(xiàng)目的施工單位。答案： T313： 橫道圖法用于房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)階段的（　　?。痢①|(zhì)量控制　?。隆⑦M(jìn)度控制?。谩⒊杀究刂? ?。?、合同管理答案： BT314： 網(wǎng)絡(luò)圖法在建設(shè)工程管理中常常作為（ ）的方法A．質(zhì)量控制 B．成本控制 C．進(jìn)度控制 D．合同管理 答案： C T315： 在正式申請(qǐng)竣工驗(yàn)收之前，開發(fā)商要對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行初步檢查，檢查后由（　　）列出質(zhì)量缺陷清單。Ａ、開發(fā)商　?。隆⒊邪獭　。?、監(jiān)理工程師　　Ｄ、使用單位 答案： C56T316： 開發(fā)商的主要合同關(guān)系通常包括（ ）等。　　 A．保險(xiǎn)合同　　 B．分包合間　　 C．銷售合同　　 D．勘察設(shè)計(jì)合同　　 E．加工合同答案： CDT317： 實(shí)行施工總承包的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。施工現(xiàn)場(chǎng)的安全應(yīng)由 (　　)負(fù)責(zé)。 　　 　　 　　 　　 答案： DT318： 承包商收到竣工結(jié)算價(jià)款后，通常應(yīng)在（ ）內(nèi)將竣工工程交付給開發(fā)商?！　?A．半個(gè)月 B．一個(gè)月　　 C．一個(gè)半月　　 D．兩個(gè)月答案： AT319： 房地產(chǎn)項(xiàng)目竣工后，按規(guī)定移交給城市檔案館的竣工檔案應(yīng)包括（　　?。? Ａ、工程質(zhì)量保修書　?。隆⒖尚行匝芯繄?bào)告　?。?、竣工圖　　?。摹⒆≌褂谜f明書 Ｅ、竣工驗(yàn)收備案表答案： CE （有變動(dòng)：技術(shù)資料和竣工圖）57T320： 制定租售方案的工作內(nèi)容主要包括（ ）。 A．租售選擇　　 B．宣傳手段選擇　　 C．租售進(jìn)度安排　　 D．廣告設(shè)計(jì)及安排　　 E．租售價(jià)格確定答案： ACET321： 某商品住宅項(xiàng)目位于城市濕地公園附近，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用多種媒體大力宣傳濕地環(huán)境對(duì)居住的好處，并以此宣傳效果作為樓盤的定價(jià)依據(jù)，這種定價(jià)方法是（ ） A．目標(biāo)定價(jià)法 B．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法 C．隨行就市定價(jià)法 D．認(rèn)知定價(jià)法答案： D T322： 房地產(chǎn)開發(fā)商根據(jù)消費(fèi)者對(duì)物業(yè)品牌的認(rèn)知價(jià)值來制定價(jià)格的方法，屬于（ ）。　　 A．成本導(dǎo)向定價(jià)法　　 B．購買者導(dǎo)向定價(jià)法　　 C．競(jìng)爭(zhēng)導(dǎo)向定價(jià)法　　 D．市場(chǎng)導(dǎo)向定價(jià)法 答案： B T323： 在下列定價(jià)方法中，需要使用損益平衡圖的是（ ）?！　?A．目標(biāo)定價(jià)法　　 B．價(jià)值定價(jià)法　　 C．挑戰(zhàn)定價(jià)法　　 D．成本加成定價(jià)法答案： A58T324： 某開發(fā)商所開發(fā)的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的定價(jià)低，則其采用的是（ ）?！　?A．隨行就市定價(jià)法　　 B．價(jià)值定價(jià)法　　 C．應(yīng)戰(zhàn)定價(jià)法　　 D．挑戰(zhàn)定價(jià)法 答案： DT325： 當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難了解購買者和競(jìng)爭(zhēng)者對(duì)本企業(yè)產(chǎn)品價(jià)格變化的反應(yīng)時(shí)，往往采用（ ?。?。　　 A．挑戰(zhàn)定價(jià)法　　 B．領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法　　 C．目標(biāo)定價(jià)法　　 D．隨行就市定價(jià)法　　答案： DT326： 根據(jù)估計(jì)的總銷售收入和估計(jì)的銷售量來制定價(jià)格的定價(jià)方法是 (　　 )。 　　 　　 　　 　　 答案： A 59T327： 采取隨行就市定價(jià)法的情形有（　　?。? A、開發(fā)商處于市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者地位　　 B、開發(fā)商難以估算成本　 C、開發(fā)商的物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近 D、開發(fā)商打算與同行和平共處 E、開發(fā)商具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力答案： BDT328： 目前我國由于政府不能作為城市房屋的拆遷人，所以政府不能作為土地一級(jí)開發(fā)者。（ ）答案： T329： 在房地產(chǎn)開發(fā)過程中，開發(fā)商只能委托有資質(zhì)的監(jiān)理機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)工程項(xiàng)目管理。（ ）答案： T330： 政府授權(quán)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)實(shí)施土地一級(jí)開發(fā)時(shí)，開發(fā)資金應(yīng)由政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)籌措。（ ?。┐鸢福?T331： 開發(fā)商在選擇房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)時(shí)，不僅要考慮其代理的成功率，還有考察其代理每一個(gè)項(xiàng)目的平均銷售周期。答案： √60第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析61第四章 第一節(jié) 市場(chǎng)調(diào)查178。一、市場(chǎng)調(diào)查的意義和內(nèi)容178。重要性 ——5方面作用178。內(nèi)容國內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查： 4方面市場(chǎng)需求容量調(diào)查消費(fèi)者和消費(fèi)行為調(diào)查： 9方面競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查市場(chǎng)營銷因素調(diào)查不可控因素調(diào)查可控因素調(diào)查62178。二、市場(chǎng)調(diào)查的步驟 其中：調(diào)查項(xiàng)目分三類 資料來源分兩類試探性調(diào)查描述性調(diào)查因果性調(diào)查二手資料 ——調(diào)查的起點(diǎn)一手資料一手資料的調(diào)查方法觀察法專題討論法 ——問卷調(diào)查的試探性步驟問卷調(diào)查法實(shí)驗(yàn)法 ——最科學(xué)調(diào)查手段 問卷座談收集信息 ——成本最高，最容易出錯(cuò)的階段抽樣方案 概率抽樣： 4種具體類型非概率抽樣： 3種具體類型178。三、對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估 63第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析第二節(jié) 市場(chǎng)分析的手段與方法216。一、市場(chǎng)規(guī)模估計(jì)216。 六類產(chǎn)品層次、五類空間層次、三類時(shí)間層次潛在市場(chǎng)：有興趣有效市場(chǎng)：有興趣、收入允許、有途徑合格的有效市場(chǎng)：不被禁止服務(wù)市場(chǎng)：企業(yè)追求的，也就是目標(biāo)市場(chǎng)滲透市場(chǎng)：已經(jīng)購買了該產(chǎn)品市場(chǎng)規(guī)模市場(chǎng)需求函數(shù)市場(chǎng)最低量市場(chǎng)潛量 ——市場(chǎng)需求上限市場(chǎng)營銷敏感性P114圖216。基本概念市場(chǎng)總需求216。市場(chǎng)需求預(yù)測(cè)： P11 P115公式P113圖64216。二、市場(chǎng)趨勢(shì)分析216。三個(gè)步驟216。 五種主要方法購買者意圖調(diào)查法銷售人員意見綜合法專家意見法時(shí)間序列法相關(guān)分析法（了解）簡(jiǎn)單平均法移動(dòng)平均法加權(quán)移動(dòng)平均法指數(shù)平滑法 ——重要內(nèi)容宏觀環(huán)境預(yù)測(cè)行業(yè)預(yù)測(cè)企業(yè)銷售預(yù)測(cè)65第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析第三節(jié) 目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分與選擇216?，F(xiàn)代營銷戰(zhàn)略中的 STP216。一、市場(chǎng)細(xì)分216。依據(jù) ——顧客需求存在著差異性216。標(biāo)準(zhǔn)： P119表格216。三種偏好模式：同質(zhì)偏好、分散偏好、集群偏好216。四個(gè)要求：可衡量性、可實(shí)現(xiàn)性、可盈利性、可區(qū)分性216。二、目標(biāo)市場(chǎng)選擇216。六種模式171。三、市場(chǎng)定位 ——塑造企業(yè)產(chǎn)品在細(xì)分市場(chǎng)中的位置171。三種方式171。四種戰(zhàn)略 理解、例子66第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析第四節(jié) 競(jìng)爭(zhēng)者分析178。一、識(shí)別競(jìng)爭(zhēng)者178。兩種觀念178。一個(gè)關(guān)鍵178。二、確定競(jìng)爭(zhēng)者的目標(biāo)178。三、確定競(jìng)爭(zhēng)者的戰(zhàn)略178。四、判斷競(jìng)爭(zhēng)者的反應(yīng)模式178。四種反應(yīng)模式178。五、企業(yè)應(yīng)采取的策略67第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析第五節(jié) 消費(fèi)者購買行為分析216。一、消費(fèi)者市場(chǎng)及其購買對(duì)象216。10個(gè)特征216。二、影響消費(fèi)者購買行為的主要因素216。P129 圖 46216。三、消費(fèi)者購買決策過程216。5個(gè)參與購買的角色216。4種購買行為類型216。購買決策過程其中，購買決策中有兩種起作用的因素 購后行為：是否滿意的評(píng)價(jià)171。四、住房市場(chǎng)中的消費(fèi)者行為68第四章 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析第六節(jié) 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與市場(chǎng)分析報(bào)告171。一、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的概念與作用171。3個(gè)層次：區(qū)域 ——專業(yè) ——項(xiàng)目171。6種作用：對(duì)不同的主體171。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析的內(nèi)容宏觀因素市場(chǎng)狀況：供給、需求、競(jìng)爭(zhēng)、市場(chǎng)占有率相關(guān)因素：對(duì)不同項(xiàng)目類型有不同的重點(diǎn)171。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告69T41： 下列市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于可控因素調(diào)查的是（ ）?！　?A．市場(chǎng)需求容量調(diào)查 　　 B．消費(fèi)者行為調(diào)查　　 C．市場(chǎng)營銷因素調(diào)查 　　 D．競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查 答案： CT42： 房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查人員有時(shí)采取在夜間到居住小區(qū)測(cè)算 “亮燈率 ”