房地產(chǎn)企業(yè)成本管理理念(編輯修改稿)
2025-03-12 11:59 本頁面
【文章內容簡介】 要滿足動態(tài)控制的需要：– 按分包與甲供材計劃分解到每個分判項目上；這樣分解的前提項目開發(fā)過程事先有充分的策劃，是計劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標2，要滿足成本分析的需要：– 按照標準成本科目（公司內部的，沒有行業(yè)標準）分解，一般只在末級科目上可以增加；3，按內部職責劃分：– 成本費用總額分解到各相關責任部門，列入 KPI4，分解到設計限額：– 也可以認為是目標的落實，實際上在目標制定時就已經(jīng)考慮到了設計限額5，分攤問題：– 作為成本控制目標以已發(fā)生為準，但在經(jīng)濟測算時要分攤，建安費之外的費用分配到單體上；公建配套根據(jù)服務范圍在各期之間分攤；成本目標的分解 — 工作案例1，按招標和合同項分解 ：2，按科目細分 ：3，責任劃分 ：4，設計限額成本目標的實現(xiàn)– 產(chǎn)品的實現(xiàn)導致目標的落實，使預測成本分塊、分步變?yōu)閷嶋H成本；– 要有保證目標實現(xiàn)的方法，技術經(jīng)濟相結合的手段；重點是在設計和招標過程中，在設計和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保護設計和施工的成果不會出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；– 既要有完整的流程，更要強調項目操作團隊的成本意識與溝通，對產(chǎn)品和技術的控制與對成本的控制同步實現(xiàn)；這里所謂成本意識就是要考慮性價比；– 動態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標、變更、結算）與手段（軟件與報表）；– 調整也是一種落實，關鍵是要心中有數(shù)，調整的原因、內容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調整的對象包括成本目標、實施方案和利潤預期；– 調整提出原則：誰主張，誰舉證；成本目標的落實 工作案例1，月報表：2，每月變更匯總：3，調整所需文件 ：4，價值分析報告 ：5，后評估報告小結：1，成本控制操作的關鍵環(huán)節(jié)– 事前有目標：項目總成本目標及分解– 事中有監(jiān)控：月報表– 事后有分析：后評估報告2，成本控制指導思想216。 成本控制就是要做到心中有數(shù)，而不是簡單的限制和壓低成本，216。 成本確定是要找到合理值不是準確值216。 不論確定與控制，必須面向市場、面向產(chǎn)品，技術與經(jīng)濟相結合工程量清單招標管理 1. 為什么要采用清單招標，與費率招標相比有多大益處？? 充分競爭、了解市場、掌握投標細節(jié)：在總價和單價上都充分競爭，可以體現(xiàn)各單位的真實成本，施工方案，對項目的了解程度等，分析投標報價的針對性，可以知道其重視程度，也可以反映管理水平；? 事先定價、心中有數(shù)：競爭是降價最有力的武器，在投標階段甲方處于主動地位，盡可能確定總價和單價，進場之后會由主動變被動；? 承包范圍和內容事先明確，減少索賠：促使招標過程中將圖紙和現(xiàn)場的問題事先提出和解決? 付款、變更、結算過程簡化、清晰：減少了施工過程中的扯皮；? 存在的難度：時間上的增加、地方上的不適應；工程量清單招標管理 2， 清單招標的組織及過程? 招標范圍：制度化，不招標的審批與認定? 組織者、參與者、決策者 — 根據(jù)各公司的組織架構和經(jīng)營特點各環(huán)節(jié)的參與人與參與度可能不同 ；? 準備過程：調研考察（廣泛性和準對性，公司、項目、基地）、標前會議、文件準備（圖紙、清單、技術要求、樣板）? 招標過程：發(fā)標、答疑、開標、評標、談判、定標，每個過程都要遵循 “靠數(shù)據(jù)說話、留有作業(yè)痕跡 ”的原則? 善后工作：合同簽訂與交底（合同附件、材料問題）、數(shù)據(jù)分析與積累、資料整理、樣板管理工程量清單招標管理 3，清單招標的合同管理 ? 合同制定的雙贏原則，要考慮誠信風險；? 明確合同的目的：分工協(xié)作，賺社會的錢? 基本概念 ；一般是總價、單價、成本加酬金；最后一種中國用的較少；總價包括固定總價和可調總價，單價包括有暫定量的單價和純單價；? 單價 /總價合同的選擇：要看具體項目的復雜程度，與時間長短，變化的多少，圖紙的清晰度有關；還可以綜合選用的方式，單價中有總價，如，一些內容就是一項定一個價，局部總價；總價中有單價，比如有些可能價格或實際數(shù)量上差別較大的項目，某消防工程種的防火封堵、土方工程；? 最常用的是固定單價的總價合同，且列出一些備用價格，如零星清單，主材價；包干方式是圖紙加清單，量價的風險都給了施工單位? 變更與調價的方式：合同價、定額或其他參考、商定；注意報價時的成本水平；總之承包的內容明確才能包死，若想制定品牌必須在招標示提出；? 付款、結算辦理：盡量按照實際完成工程量工程量清單招標管理 4，關于標底的討論 ? 正確認識標底：合理范圍的參考，不是準確的價格，例：領
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