【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 銷(xiāo)費(fèi) （一）誰(shuí)是對(duì)房地產(chǎn)投資影響最大的階段？ —— 結(jié)論：項(xiàng)目立項(xiàng)決策是主要因素，設(shè)計(jì)方案優(yōu)化是關(guān)鍵因素！ 100 95 75 60 35 25 10 1/4 影響投資的程度（%） 項(xiàng)目進(jìn)展時(shí)間 項(xiàng)目決策 初步設(shè)計(jì) 技術(shù)設(shè)計(jì) 施工圖設(shè)計(jì)準(zhǔn)備 施工圖設(shè)計(jì) 施工階段設(shè)計(jì)變更、發(fā)包 設(shè)計(jì) 招標(biāo)、發(fā)包 設(shè)計(jì)要求改變（設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、平面布置等） ? 項(xiàng)目立項(xiàng)決策階段需要注意的問(wèn)題： 定位是關(guān)鍵。 ? 不要為立項(xiàng)而立項(xiàng)，應(yīng)建立在認(rèn)真、客觀的調(diào)研和分析之上，選擇有優(yōu)勢(shì)的項(xiàng)目； ? 重點(diǎn)對(duì)市場(chǎng)現(xiàn)行售價(jià)和預(yù)期走勢(shì)進(jìn)行準(zhǔn)確的調(diào)查判斷，確定目標(biāo)售價(jià)。 技術(shù)可行性分析是前提。 ? 對(duì)產(chǎn)品定位要建立在技術(shù)方案可行的基礎(chǔ)之上。 土地獲取成本優(yōu)勢(shì)是項(xiàng)目成功之本。 ? 土地價(jià)格無(wú)論以何種方式取得，均應(yīng)事先做到心中有數(shù)。 （二）關(guān)于設(shè)計(jì)階段的成本控制 科學(xué)合理的設(shè)計(jì)可以降低 10%的工程造價(jià)，以下是控制設(shè)計(jì)的五大策略： 實(shí)行設(shè)計(jì)方案的招投標(biāo)，優(yōu)化設(shè)計(jì)。 實(shí)行限額設(shè)計(jì)，有效控制造價(jià)。 加強(qiáng)對(duì)設(shè)計(jì)圖紙的會(huì)審與審查。 深入應(yīng)用價(jià)值工程原理。 采用合同措施，有效控制造價(jià)。 這個(gè)階段要特別注意以下幾點(diǎn)： ? 房地產(chǎn)首先是做產(chǎn)品，不是做作品，要以掙錢(qián)為目的。克服重技術(shù)、輕經(jīng)濟(jì)的思想。 ? 成本型城市（如武漢、長(zhǎng)沙、南昌等）要永遠(yuǎn)關(guān)注核算和控制，對(duì)設(shè)計(jì)成本優(yōu)化要放在第一位。 ? 產(chǎn)品型城市（如北京、上海、廣州、深圳等）在關(guān)注核算和控制的前提下，可以進(jìn)行價(jià)值創(chuàng)新。 ? 在同一城市也應(yīng)特別注意產(chǎn)品型地塊（如珠江新城）和成本型地塊（如西子灣）的差別。 正確運(yùn)用限額設(shè)計(jì) ? 所謂限額設(shè)計(jì)，就是按照批準(zhǔn)的可行性研究報(bào)告的投資估算控制初步設(shè)計(jì)。按照批準(zhǔn)的初步設(shè)計(jì)概算控制技術(shù)設(shè)計(jì)和施工圖設(shè)計(jì)，同時(shí)各專(zhuān)業(yè)在保證達(dá)到使用功能的前提下按分配的投資限額控制設(shè)計(jì)，嚴(yán)格控制不合理變更，保證總投資不突破。 （國(guó)際廣場(chǎng)案例） ? 限額設(shè)計(jì)的對(duì)象：它可將上階段的設(shè)計(jì)審定的投資額和工程量先分解到各專(zhuān)業(yè)，后分解到各單位工程和分部分項(xiàng)工程，通過(guò)層層分解，實(shí)現(xiàn)對(duì)投資限額的控制管理。同時(shí)也實(shí)現(xiàn)了對(duì)設(shè)計(jì)規(guī)模、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)、工程量與概算指標(biāo)等各方面的控制。 正確認(rèn)識(shí)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化 ? 傳統(tǒng)建筑設(shè)計(jì)院，并不能幫助房地產(chǎn)企業(yè)全面控制設(shè)計(jì)階段的成本！中國(guó)大陸設(shè)計(jì)管理?xiàng)l塊分割嚴(yán)重，房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理范圍遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于傳統(tǒng)的建筑設(shè)計(jì)院。 ? 房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理思路：作為房地產(chǎn)公司從事規(guī)劃設(shè)計(jì)管理的工程師，除了要完成傳統(tǒng)規(guī)劃、設(shè)計(jì)管理的工作外，還要向二個(gè)方向延伸，一是土地規(guī)劃、設(shè)計(jì)性質(zhì)的整合，二是甲方另行委托的二次設(shè)計(jì)和選材用料。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)在需要的是精細(xì)的設(shè)計(jì)管理優(yōu)化。 設(shè)計(jì)階段的造價(jià)控制和知識(shí)積累 合理確定地下室面積比例 ：天津項(xiàng)目：原設(shè)計(jì)地下室建筑面積約 15萬(wàn)平米。經(jīng)優(yōu)化后地下室部分減少建筑面積約 ，按每平米2500元估算，總價(jià)減少約 6250萬(wàn)元，現(xiàn)正進(jìn)行進(jìn)一步優(yōu)化，通過(guò)抬高地下室標(biāo)高等方法，減少支護(hù)和土方工程量進(jìn)一步節(jié)約造價(jià)。 方案選擇和優(yōu)化 ：國(guó)際廣場(chǎng)鋼結(jié)構(gòu)： SOM設(shè)計(jì)方案約 ，經(jīng)過(guò)優(yōu)化設(shè)計(jì)，總用鋼量減少為 7000噸。主要優(yōu)化工作為：對(duì)從底到頂保持同樣截面尺寸的柱按受力不同分段選擇截面，減少鋼材約 5000噸，在鋼支撐的設(shè)計(jì)中，通過(guò)復(fù)核 SOM提供的計(jì)算，在國(guó)家規(guī)范許可的范圍內(nèi)降低部分安全系數(shù)，減少鋼材用量約 2023噸，合計(jì)約 7000噸，按每噸約 1萬(wàn)元計(jì)算，減少造價(jià)約七千萬(wàn)元。 結(jié)合公司已有結(jié)算、材料設(shè)備選用的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)進(jìn)行設(shè)計(jì)。 ? 中環(huán)廣場(chǎng)鋁合金門(mén)窗定位及材料選擇： 鋁合金門(mén)窗價(jià)格主要由鋁型材、玻璃及五金配件組成，其中 鋁型材表面處理 有陽(yáng)極氧化、電泳、粉末噴涂、氟碳噴涂、噴涂料是否加金屬粉等不同，前三種價(jià)格差別不大，氟碳噴涂增加約6000元 /噸，按門(mén)窗面積每平米 6kg計(jì)算，增加造價(jià)約 36元 /平米。 ? 使用經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)復(fù)核設(shè)計(jì)及施工管理： 例如中環(huán)廣場(chǎng)的市政排水管 ， 圖紙標(biāo)識(shí)為塑鋼纏繞管 ， 經(jīng)了解雙壁波紋管和塑鋼纏繞管 ， 價(jià)格相差約 4倍 ， 公司也很少在小區(qū)內(nèi)使用 ， 項(xiàng)目部在圖紙審查時(shí)將設(shè)計(jì)變更修改為雙壁波紋管 。 ? 再如干掛石材和濕貼石材的費(fèi)用差異： 因干掛對(duì)石材剛度的要求，濕貼對(duì)石材重量的 限制，兩種墻面裝飾方式存在面材厚度不同引起造價(jià)不同以及干掛時(shí)鋼骨架與濕貼時(shí)砂漿的價(jià)格差異（可達(dá) 200300元 /平米）等。 ? 通過(guò)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和指標(biāo)對(duì)比進(jìn)行一些設(shè)計(jì)選擇，通過(guò)材料設(shè)備價(jià)格比較進(jìn)行精細(xì)化設(shè)計(jì)修正和完善是提高設(shè)計(jì)效率的基礎(chǔ)。 ? 人防工程：人防面積， 因人防區(qū)的工程費(fèi)用比非人防區(qū)高，在規(guī)范允許的范圍內(nèi)盡量減少人防面積，因人防面積的計(jì)算方法較為繁瑣，需要仔細(xì)核查。 設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)盡量選用標(biāo)準(zhǔn)設(shè)備 ，非標(biāo)準(zhǔn)門(mén)因需要重新開(kāi)模較標(biāo)準(zhǔn)門(mén)費(fèi)用高出較多。 （三）工程投標(biāo)階段的成本控制 項(xiàng)目建設(shè)階段控制的六大渠道： ? 通過(guò)招標(biāo)方式選擇好施工隊(duì)伍。 ? 加強(qiáng)合同管理，完善合同條款。 ? 對(duì)大宗材料和大型設(shè)備實(shí)行單獨(dú)招標(biāo)采購(gòu)。 ? 嚴(yán)格履行工程發(fā)包合同。 ? 按合同約定實(shí)際完成工作量支付工程進(jìn)度款。 ? 加強(qiáng)對(duì)監(jiān)理單位的管理，主動(dòng)防范施工單位索賠。 如何在招標(biāo)階段有效控制工程造價(jià) ① 形成有效競(jìng)爭(zhēng)。保利公司是一塊金字招牌，因良好的付款信譽(yù)和社會(huì)聲譽(yù)，絕大多數(shù)企業(yè)愿意與我們合作。 ? 保證足夠數(shù)量，新增合格供方保持適當(dāng)比例。公司招投標(biāo)管理規(guī)定中要求，單項(xiàng)目投標(biāo)單位至少 3家以上。 ? 年度標(biāo)因使用方便、工程量增加可以有效提高效率，降低成本。 對(duì)于價(jià)格受市場(chǎng)變化影響不大的項(xiàng)目，進(jìn)行年度招標(biāo)。例如白蟻防治、土壤氡濃度、室內(nèi)環(huán)境檢測(cè)和基坑監(jiān)測(cè)、沉降觀測(cè)、工程樁檢測(cè)等檢測(cè)項(xiàng)目。對(duì)于對(duì)外觀要求不高、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)較為簡(jiǎn)單的材料設(shè)備可以進(jìn)