【文章內(nèi)容簡介】 　　成本核算的一般步驟依次如下：　　 根據(jù)成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象?！　?設(shè)置有關(guān)成本核算會計科目，核算和歸集開發(fā)成本及費用。　　 按受益原則和配比原則，確定應(yīng)分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標準?！　?將歸集的開發(fā)成本費用按確定的方法、標準在各成本核算對象之間進行分配?！　?編制項目開發(fā)成本計算表，計算各成本核算對象的開發(fā)總成本?！　?正確劃分已完工和在建開發(fā)產(chǎn)品之間的開發(fā)成本，分別結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品成本。　　 正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據(jù)有關(guān)規(guī)定分別計算可售面積、不可售面積應(yīng)負擔(dān)的成本，正確結(jié)轉(zhuǎn)完工開發(fā)產(chǎn)品的銷售成本?！　?編制成本報表，根據(jù)成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況?！　? 成本核算對象的確定　　 成本核算對象的確定原則　　 滿足成本計算的需要；　　 便于成本費用的歸集；　　 利于成本的及時結(jié)算；　　 適應(yīng)成本監(jiān)控的要求?！　? 成本核算對象的確定方法　　各公司可根據(jù)成本核算對象的確定原則，并結(jié)合項目實際情況，確定具體成本核算對象?！　?成片分期（區(qū)）開發(fā)的項目，可以以各期(區(qū))為成本核算對象。　　 同一項目有裙樓、公寓、寫字樓等不同功能的，在按期(區(qū))劃分成本核算對象的基礎(chǔ)上，還應(yīng)按功能劃分成本核算對象。　　 同一小區(qū)、同一期有高層、多層、復(fù)式等不同結(jié)構(gòu)的，還應(yīng)按結(jié)構(gòu)劃分成本核算對象?！　?根據(jù)核算和管理需要，對獨立的設(shè)計概算或施工圖預(yù)算的配套設(shè)施，不論其支出是否攤?cè)敕课莸乳_發(fā)產(chǎn)品成本，均應(yīng)單獨作為成本核算對象。對于只為一個房屋等開發(fā)項目服務(wù)的、應(yīng)攤?cè)敕课莸乳_發(fā)項目成本且造價較低的配套設(shè)施，可以不單獨作為成本核算對象，發(fā)生的開發(fā)費用直接計入房屋等開發(fā)項目的成本?！　? 成本費用項目及核算內(nèi)容　　 成本費用項目　　開發(fā)產(chǎn)品成本核算應(yīng)視開發(fā)產(chǎn)品的具體情況，按制造成本法設(shè)置成本項目。成本項目一般包括下列八項：　　 土地獲得價款　　 開發(fā)前期準備費　　 主體建筑工程費　　 主體安裝工程費　　 社區(qū)管網(wǎng)工程費　　 園林環(huán)境工程費　　 配套設(shè)施費　　 開發(fā)間接費　　 各成本項目的核算內(nèi)容　　 土地獲得價款　　指為取得土地開發(fā)使用權(quán)而發(fā)生的各項費用，主要包括以下內(nèi)容：　　A、政府地價及市政配套費：支付的土地出讓金、土地開發(fā)費，向政府部門交納的大市政配套費、交納的契稅、土地使用費、耕地占用稅，土地變更用途和超面積補交的地價。　　B、合作款項：補償合作方地價、合作項目建房轉(zhuǎn)入分給合作方的房屋成本和相應(yīng)稅金等?！　、紅線外市政設(shè)施費：紅線外道路、水、電、氣、通訊等建造費、管線鋪設(shè)費、接口補償費?！　、拆遷補償費：有關(guān)地上、地下建筑物或附著物的拆遷補償凈支出，安置及動遷支出，農(nóng)作物補償費，危房補償費等?！　?開發(fā)前期準備費：　　指在取得土地開發(fā)權(quán)之后、項目開發(fā)前期的水文地質(zhì)勘察、測繪、規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究、籌建、“三通一平”等前期費用。主要包括以下內(nèi)容：　　A、勘察設(shè)計費　　(1) 勘測丈量費：包括初勘、詳勘等。主要有：水文、地質(zhì)、文物和地基勘察費，沉降觀測費，日照測試費、撥地釘樁驗線費、復(fù)線費、定線費、施工放線費、建筑面積丈量費等?！　?2) 規(guī)劃設(shè)計費：　　規(guī)劃費：方案招標費、規(guī)劃設(shè)計模型制作費、方案評審費、效果圖設(shè)計費、總體規(guī)劃設(shè)計費?！　≡O(shè)計費：施工圖設(shè)計費、修改設(shè)計費、環(huán)境景觀設(shè)計費等?！　∑渌嚎尚行匝芯抠M、制圖、曬圖、趕圖費、樣品制作費等?！　?3) 建筑研究用房費：包括材料及施工費　　B、報批報建增容費　　(1) 報批報建費：包括安檢費、質(zhì)檢費、標底編制費、交易中心手續(xù)費、人防報建費、消防配套設(shè)施費、散裝水泥集資費、白蟻防治費、墻改基金、建筑面積丈量費、路口開設(shè)費等、規(guī)劃管理費、新材料基金(或墻改專項基金)、教師住宅基金(或中小學(xué)教師住宅補貼費)、拆遷管理費、招投標管理費等?！　№椖空w性報批報建費：項目報建時按規(guī)定向政府有關(guān)部門交納的報批費?！　?2) 增容費：包括水、電、煤氣增容費　　C、“三通一平”費：　　(1) 臨時道路：接通紅線外施工用臨時道路的設(shè)計、建造費用。　　(2) 臨時用電：接通紅線外施工用臨時用電規(guī)劃設(shè)計費、臨時管線鋪設(shè)、改造、遷移、臨時變壓器安裝及拆除費用?！　?3) 臨時用水：接通紅線外施工用臨時給排水設(shè)施的設(shè)計、建造、管線鋪設(shè)、改造、遷移等費用?！　?4) 場地平整：基礎(chǔ)開挖前的場地平整、場地清運、舊房拆除等費用?！　、臨時設(shè)施費　　(1) 臨時圍墻：包括圍墻、圍欄設(shè)計、建造、裝飾費用?！　?2) 臨時辦公室：租金、建造及裝飾費用。　　(3) 臨時場地占用費：含施工用臨時占道費、臨時借用空地租費?！　?4) 臨時圍板：包括設(shè)計、建造、裝飾費用?！　?主體建筑工程費　　指項目開發(fā)過程中發(fā)生的主體內(nèi)列入土建預(yù)算內(nèi)的各項費用。主要包括：　　A、基礎(chǔ)造價：包括土石方、樁基、護壁（坡）工程費，基礎(chǔ)處理費、樁基咨詢及檢測費、降水?！　、結(jié)構(gòu)及粗裝修造價：主要包括砼框架（含獨立柱基和條基等淺基礎(chǔ)）、砌體、找平及抹灰、防水、垂直運輸、腳手架、超高補貼、散水、沉降縫、伸縮縫、底層花園砌體（高層建筑的裙樓有架空層，原則上架空層結(jié)構(gòu)列入裙樓、有轉(zhuǎn)換層結(jié)構(gòu)并入塔樓）?！　、門窗工程：主要包括單元門、入戶門、戶內(nèi)門、外墻門窗、防火門的費用?！　、公共部位精裝修費：主要包括大堂、電梯廳、樓梯間、屋面、外立面及雨蓬的精裝修費用?！　、戶內(nèi)精裝修費：主要包括廚房、衛(wèi)生間、廳房、陽臺、露臺的精裝修費用?！　?主體安裝工程費　　A、室內(nèi)水暖氣電管線設(shè)備費；　　(1) 室內(nèi)給排水系統(tǒng)費（自來水／排水／直飲水／熱水）；　　(2) 室內(nèi)采暖系統(tǒng)費（地板熱／電熱膜／分戶燃氣爐／管道系統(tǒng)／暖氣片）；　　(3) 室內(nèi)燃氣系統(tǒng)費；　　(4) 室內(nèi)電氣工程費：包括樓棟及單元配電箱、電表箱、戶配電箱、管線敷設(shè)、燈具、開關(guān)插座、含弱電工程管盒預(yù)埋　　B、室內(nèi)設(shè)備及其安裝費　　(1) 通風(fēng)空調(diào)系統(tǒng)費：包括空調(diào)設(shè)備及安裝費用、空調(diào)管道、通風(fēng)系統(tǒng)費用；　　(2) 電梯及其安裝費；　　(3) 發(fā)電機及其安裝費：包括發(fā)電機供貨、安裝、機房降噪費；　　(4) 消防系統(tǒng)費：包括水消防、電消防、氣體滅火、防排煙工程費；　　(5) 人防設(shè)備及安裝費：包括密閉門、氣體過濾裝置等?！　、弱電系統(tǒng)費　　(1) 居家防盜系統(tǒng)費用：包括陽臺及室內(nèi)紅外探測防盜、門磁、緊急按扭等；　　(2) 對講系統(tǒng)費用：包括可視及非可視對講系統(tǒng)費用；　　(3) 三表遠傳系統(tǒng)費用：包括水、電、氣遠程抄表系統(tǒng)費用；　　(4) 有線電視費用：包括有線電視、衛(wèi)星電視主體內(nèi)外布線及終端插座費用；　　(5) 電話系統(tǒng)費用：包括主體內(nèi)外布線及終端插座費用