【文章內容簡介】 計部和審算部負責自建部分；工程部負責交政府部分。 ?規(guī)劃條件 ?滿足公司利益最大化，合理提高容積率，降低土地成本 ?項目部、設計部負責 ?買斷內容 ?明確買斷內容明細 ?項目部負責 ?付款總額 ?為公司爭取最大利益 ?項目部負責 ?付款時間 ?周期長、次數(shù)多 ?項目部負責 ?三通或七通一平的標準 ?明確驗收標準明細 ?工程部、項目部負責 ?手續(xù)風險 ?與項目付款時間直接掛鉤。 ?項目部負責 ?合作方式 ?符合集團要求，有利于公司； ?項目部負責 ?分成比例 ?雙贏原則； ?項目部負責 ?交房時間 ?盡可能地延后交房， ?工程部負責 ?交房標準 ?不低于合同中交房標準 ?項目部負責 ?付款總額 ?付款時間 ??選擇有利于公司利益的方式 ?項目部負責 ?項目部負責 Page29 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點 規(guī) 劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī)劃環(huán)節(jié)進行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關鍵，可以最大限度的減少事后變動帶來的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內容相當復雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科學討論，嚴格審批。設計部門和各類專業(yè)評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔主要的職能 。 Page30 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制 要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 （ 1）可行性規(guī)劃設計 ?市場信息搜集和分析 ?市政狀況信息分析 ?規(guī)劃要點確立 ?可行性研究設計任務書 ?可行性設計變更 設計部負責，項目、審算、銷售部配合 （ 2）方案評審 ?組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方案進行評審、確定。 ?未通過的方案進入可行性設計變更環(huán)節(jié)，再重新評審。 由項目、設計、工程、審算、財務、銷售等各部門組成評審委員會 ，總經理負責 （ 3）設計成果 ?對可行性規(guī)劃設計根據(jù)實際情況進行細節(jié)調整 ?設備選型方案提前確定 設計部負責，工程部配合 ?根據(jù)提交的設計成果進行投資估算 審算部負責，設計部配合 報批設計 （ 1）設計方案 ?根據(jù)項目前期運營的情況和市場分析制訂設計任務書 設計部負責，項目部、銷售部協(xié)作 ?方案設計招投標 設計部 ?方案設計評審 招投標評審委員會 （ 2）報批 ?注意市政設計 ?注意相關法規(guī)，完善自身報批規(guī)范性，材料完整 項目部負責，設計部配合 Page31 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 擴初設計 （ 1）擴初設計要求 ?對報批設計進一步調整 ?設計要求 ?內部審核 設計部負責，知會各部門 （ 2）成本概算 ?根據(jù)擴初設計招投標方案和設備選型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總成本作出概算 設計部與工程部負責 ?制訂經營指導書 審算部負責 （ 3）擴初設計圖 ?根據(jù)擴初設計要求招標 ?專家評審 ?內部評審 招投標評審委員會 ?設計調整 設計部負責 樁基設計 （ 1）地質勘察 ?搜集權威地質資料 ?自己專業(yè)人員勘察 設計部負責，工程部協(xié)助 （ 2）設計方案評審 ?樁基設計 2種以上形式 ?由專家進行樁基形式和樁基結構評審 （ 3）樁基施工圖 ?設計調整 施工圖設計 1. 施工圖設計要求 ?根據(jù)銷售包裝設計、樁基設計、功能設計及配套設施等因素，在擴初圖基礎上確立施工圖設計要求 ?建安施工圖中結構造價、建筑造價和環(huán)境設施費等約占總造價 70%的部分屬于設計方可控部分，應嚴格審核。 設計部和工程部負責，其他部門協(xié)助 1. 報建 政府部門報批費，按政府有關政策交納。 項目部 1. 報施圖 1. 審圖 2. 施工配合 互審互簽，明確修改意見，設計洽商 設計部負責，工程協(xié)助，知會銷售部 1. 面積測算 設計圖紙測算與實際施工時檢驗相結合 設計部負責，工程部協(xié)助 Page32 (2) (3) (4) (5) (9) (6) (10) 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 裝修方案設計 根據(jù)擴初設計圖、經營指導書和實體研究的結果確定方案設計要求 設計部負責，銷售部協(xié)助 成本方案 市場信息調研 ?根據(jù)設計要求確定裝修材料和設備 設計部負責 制訂裝修設計目標成本計劃明細表 ?裝飾綜合價格拆分分析 制訂設計任務書 設計部負責，銷售部協(xié)助 評審 招投標評審委員會 功能設計 （ 1）小區(qū)建筑物功能的經濟評估 市場調研 銷售部負責 ?有針對性擴充建筑物功能 設計部負責，銷售、工程部協(xié)助 （ 2）市政配套方案 ?市政狀況調研 ?爭取政府有利條件 項目部負責 （ 3）環(huán)境方案設計 ?根據(jù)投資估算和報批標準確立環(huán)境設計方案目標成本總額 設計部負責，項目部協(xié)助 ?招投標 招投標評審委員會 （ 4）智能化設計 ?市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析 ?智能化內容控制 銷售部負責 ?招投標，尋找外部合作，爭取雙贏 招投標小組組織 （ 5）銷售承諾 保持各部門與銷售部的信息暢通，保障銷售承諾與實際功能的一致性 設計部負責，工程部協(xié)助 Page33 開標 確定中標人 規(guī)劃環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 銷售包裝設計? ?結合營銷費用控制 ?施工招投標 營銷部負責 設計變更 （ 1）設計調整費用 設計部負責 （ 2）設計變更洽商 嚴格按照設計變更洽商流程進行 設計部負責，工程、銷售部協(xié)助 材料設備 （ 1）選型 （ 2）方案確定時間 在擴初圖確定前確定材料設備，使設計在圖紙階段就考慮了材料設備的安裝 設計部負責，工程部協(xié)助 （ 3）采購 招投標 招投標評審委員會 其他費用 物業(yè)管理完善費 限額設計 審算部 Page34 招投標環(huán)節(jié)成本控制要點 招 投標環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設計、審算、銷售等多個部門的實際運作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內容特別是招投標評審委員的選擇則須有很強的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標書制訂，重點在于評標。 Page35 接受新報價 宗地信息掛牌公布 更新掛牌價格 確定競得人 招投標環(huán)節(jié)成本控制要點 控制要點 控制什么 怎么控制 誰來控制 投標單位的選擇 （ 1）資質 （ 2）管理水平 （ 3）技術力量 （ 4）歷史記錄 （ 5）資金實力 （ 6）合作經歷 ?建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設備供貨商名冊及資料庫。 ?從公司認可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標單位。 ?主辦部門推薦五家投標單位報招投標工作組。 工程部負責工程監(jiān)理招投標合同； 設計部負責設計、環(huán)境、裝修招投標合同。 審算部負責材料設備招投標合同。 銷售部負責營銷、包裝招投標合同。 ?招投標工作 小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標單位報招投標評審委員會及主管領導 招投標評審委員會審核 主管領導批準。 招投標文件 各類合同的招投標書內容應包含： （ 1）工期； （ 2）工程造價或取費標準； （ 3）質量要求； （ 4）付款方式； （ 5