房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理教程(編輯修改稿)
2025-03-28 09:06 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 策劃、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測(cè)算，各期測(cè)算要有對(duì)應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)； ? 規(guī)劃方案確定后，形成正式目標(biāo)成本 ? 施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下）； 2，制定的方法 3，制定的要求 成本目標(biāo)的制定 —主要過(guò)程 1，制定的時(shí)間 ： 2，制定的方法 ： ? 成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程。一般的依據(jù)文件有：項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)； ? 前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。 ? 最好能結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減少誤解； ? 符合公司利潤(rùn)要求，經(jīng)過(guò)各方的討論和審批（可能集團(tuán)審批），正式發(fā)布 3，制定的要求 ： 成本目標(biāo)的制定 —主要過(guò)程 1，制定的時(shí)間 ： 2，制定的方法 ： 3，制定的要求 ： ? 合理確定的前提條件：了解市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持，通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)庫(kù)； ? 內(nèi)容要明確具體，比如同樣是高檔，各人心目中可能不同； ? 盡可能有量化的計(jì)算，量?jī)r(jià)分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對(duì)比分析； ? 盡可能作為績(jī)效考核指標(biāo)；所有房地產(chǎn)公司都會(huì)做測(cè)算，只是沒有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒有用目標(biāo)對(duì)控制結(jié)果進(jìn)行考核 成本目標(biāo)的制定 —工作案例 1，某中學(xué)成本控制綱要 ： 注意前期制定的過(guò)程、計(jì)劃和人員，如何調(diào)整 2，某中學(xué)成本測(cè)算 ： 注意全成本的范圍，對(duì)產(chǎn)品的明確 3，成本調(diào)研報(bào)告格式 ： 4，成本目標(biāo)評(píng)審要點(diǎn) 成本目標(biāo)的分解 分解是為了落實(shí) 1， 要滿足動(dòng)態(tài)控制的需要： – 按分包與甲供材計(jì)劃分解到每個(gè)分判項(xiàng)目上；這樣分解的前提項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程事先有充分的策劃，是計(jì)劃管理到位；如果做不到只能分解合同而不是分解目標(biāo) 2，要滿足成本分析的需要： – 按照標(biāo)準(zhǔn)成本科目（公司內(nèi)部的，沒有行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)）分解，一般只在末級(jí)科目上可以增加； 3，按內(nèi)部職責(zé)劃分： – 成本費(fèi)用總額分解到各相關(guān)責(zé)任部門，列入 KPI 4，分解到設(shè)計(jì)限額： – 也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)際上在目標(biāo)制定時(shí)就已經(jīng)考慮到了設(shè)計(jì)限額 5，分?jǐn)倖?wèn)題： – 作為成本控制目標(biāo)以已發(fā)生為準(zhǔn)，但在經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)要分?jǐn)?，建安費(fèi)之外的費(fèi)用分配到單體上；公建配套根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分?jǐn)偅? 成本目標(biāo)的分解 —工作案例 1，按招標(biāo)和合同項(xiàng)分解 ： 2，按科目細(xì)分 ： 3，責(zé)任劃分 ： 4，設(shè)計(jì)限額 成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn) – 產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，使預(yù)測(cè)成本分塊、分步變?yōu)閷?shí)際成本； – 要有保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方法，技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段；重點(diǎn)是在設(shè)計(jì)和招標(biāo)過(guò)程中，在設(shè)計(jì)和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保護(hù)設(shè)計(jì)和施工的成果不會(huì)出現(xiàn)定位和檔次上的偏差； – 既要有完整的流程，更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)的成本意識(shí)與溝通，對(duì)產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對(duì)成本的控制同步實(shí)現(xiàn)；這里所謂成本意識(shí)就是要考慮性價(jià)比； – 動(dòng)態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標(biāo)、變更、結(jié)算）與手段（軟件與報(bào)表）； – 調(diào)整也是一種落實(shí)，關(guān)鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對(duì)象包括成本目標(biāo)、實(shí)施方案和利潤(rùn)預(yù)期； – 調(diào)整提出原則：誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證； 成本目標(biāo)的落實(shí) 工作案例 1，月報(bào)表： 2，每月變更匯總： 3，調(diào)整所需文件 ： 4，價(jià)值分析報(bào)告 ： 5，后評(píng)估報(bào)告 小結(jié)： 1，成本控制操作的關(guān)鍵環(huán)節(jié) – 事前有目標(biāo)：項(xiàng)目總成本目標(biāo)及分解 – 事中有監(jiān)控：月報(bào)表 – 事后有分析：后評(píng)估報(bào)告
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