房地產(chǎn)開發(fā)項目成本管理和資金管理(編輯修改稿)
2025-03-07 22:59 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 控制 質(zhì)量 控制 竣工驗收 售房 物業(yè)服務(wù) 一級流程 二級關(guān)鍵流程 房地產(chǎn)開發(fā)是典型的資金密集型業(yè)務(wù)，對成本、資金的控制貫穿全過程 下面分別對各個一級流程中涉及的成本、資金管理的關(guān)鍵節(jié)點進行說明 紅色黑體表示成本、資金控制關(guān)鍵節(jié)點 15 項目決策 開發(fā)項目確定 方案設(shè)計 項目核心 人員任免 規(guī)劃方案設(shè)計 一級流程 二級關(guān)鍵流程 項目決策和方案設(shè)計是全面預(yù)算管理的最重要的基石，非常關(guān)鍵 項目信息 開發(fā)項目可研建議書 董事會決策 開發(fā)項目可行性運作方案 確定營 銷方案 進度要求 定價體系 營銷方案 部分房地產(chǎn)企業(yè)將成本控制的核心放在施工圖設(shè)計和采購招標(biāo)中，實際上成本控制的核心在前期控制。如果缺乏準(zhǔn)確可行性研究分析，成本控制將缺乏整體性和連貫性。 尤其是對多項目開發(fā)公司，成本、資金控制不單單是單個項目，而需要從公司整體綜合考慮。一些公司成本失控、現(xiàn)金流危機根本上是最初的可行性研究“不可行” 16 項目策劃與方案設(shè)計階段對收入、成本預(yù)算的嚴(yán)謹(jǐn)、準(zhǔn)確基本決定了項目的成敗 高 低 成本變動 可行性研究 策劃 設(shè)計 變更最遲點 變更最佳點 可調(diào)整余地 17 項目決策階段應(yīng)該就應(yīng)根據(jù)公司歷史經(jīng)驗、項目自身特點建立項目控制系統(tǒng)，其重點解決的議題必須包括成本計劃及控制系統(tǒng) 出資方 專業(yè)顧問 審查，完善項目大綱 確定各個方面責(zé)任 建立控制系統(tǒng) 項目班子 項目經(jīng)理 利用信息技術(shù) 制訂項目計劃 制訂成本計劃 建立成本控制系統(tǒng) 18 方案設(shè)計 規(guī)劃方案設(shè)計 初步設(shè)計 擴初設(shè)計 施工圖設(shè)計 確定營 銷方案 施工、監(jiān) 理招標(biāo) 項目資 金預(yù)算 一級流程 二級關(guān)鍵流程 方案設(shè)計環(huán)節(jié)隨著整體方案的一步步細(xì)化，要動態(tài)調(diào)整修正原預(yù)算方案 項目預(yù)算方案 節(jié)能、綠化手續(xù) 四源、電信、市政等手續(xù) 施工圖方案 開工證 建設(shè)工程規(guī)劃許可證 監(jiān)理、施工合同 招投標(biāo)手續(xù) 初步可研初步規(guī)劃 規(guī)劃要點規(guī)劃條件 項目建議書 四源、市政、電信方案 審定方案通知書 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 規(guī)劃方案 單體方案 工程預(yù)算 必須注意調(diào)整原可行性方案中的成本、資金計劃，并深入對比分析，切忌簡單將新方案替代原方案，這樣不利于經(jīng)驗的積累 對多項目開發(fā)公司，同時要動態(tài)將單項目的成本、資金變動進行全公司層面的匯總，考慮其對公司的總成本、資金預(yù)算影響 19 一級流程 二級關(guān)鍵流程 項目實施 洽商 變更 進度 控制 資金 控制 質(zhì)量 控制 ?重大設(shè)備、材料采購流程 ?項目整體驗收流程 ?項目部專業(yè)人員調(diào)配流程 竣工銷售 客戶服務(wù) 竣工驗收 售房 物業(yè)服務(wù) 預(yù)售許可證 預(yù)售契約 立契 產(chǎn)權(quán)證 施工合同 驗貨證明和付款通知 項目實施后要重視成本、資金實際發(fā)生額與預(yù)算的差額，滾動調(diào)整預(yù)算 實施過程中的成本、資金管理，首先是從流程上是要保證參與的人員、步驟，以保證成本、資金支出的合理性，其次成本、資金實際發(fā)生后要從流程上保證與預(yù)算進
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